Uma conta que chegou acumulada
Um morador recebeu do condomínio uma cobrança de cerca de R$ 14 mil, referente a taxas que estavam em aberto desde 2019. A primeira reação de quem recebe um boleto desse tamanho costuma ser de susto. A segunda, de dúvida: o condomínio ainda pode cobrar tudo isso?
A resposta é: nem tudo. A lei estabelece um prazo para que o condomínio cobre as taxas na Justiça. Passado esse prazo, as parcelas mais antigas deixam de poder ser exigidas judicialmente, ainda que continuem aparecendo no sistema da administradora.
Qual é o prazo para cobrar a taxa de condomínio?
O Superior Tribunal de Justiça definiu, no Tema 949 dos recursos repetitivos (REsp 1.483.930/DF), que o prazo para cobrar taxas condominiais é de cinco anos. A regra vale tanto para as cotas ordinárias quanto para as extraordinárias.
O fundamento é o artigo 206, §5º, inciso I, do Código Civil, que trata da cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular. A taxa de condomínio se encaixa nessa regra porque seu valor está definido na convenção e nas atas de assembleia.
Como a tese foi firmada em recurso repetitivo, ela deve ser aplicada pelos juízes de todo o país.
Como o prazo é contado?
Esse é o ponto que mais gera confusão. O prazo de cinco anos não é contado sobre a dívida inteira, mas sobre cada parcela separadamente, a partir do dia seguinte ao vencimento de cada boleto.
Por isso, em dívidas que se acumulam por muitos anos, é comum que uma parte já esteja prescrita e outra ainda possa ser cobrada normalmente.
Um exemplo ajuda a entender:
- o condomínio entra com a ação de cobrança no fim de outubro de 2026;
- em regra, poderá cobrar as cotas vencidas a partir do fim de outubro de 2021;
- as parcelas vencidas antes disso tendem a estar prescritas.
Há ainda um detalhe que costuma passar despercebido: durante a pandemia, a Lei 14.010/2020 suspendeu os prazos de prescrição entre 12 de junho e 30 de outubro de 2020. Esse período precisa ser considerado na conta.
O prazo pode ser interrompido?
Pode. O artigo 202 do Código Civil lista situações que interrompem a prescrição. Quando isso acontece, a contagem recomeça do zero, e a interrupção só pode ocorrer uma vez. Entre as hipóteses estão:
- o despacho do juiz que manda citar o devedor na ação de cobrança;
- o protesto, nas condições previstas em lei;
- qualquer ato judicial que coloque o devedor em mora;
- qualquer ato do próprio devedor que reconheça a dívida, mesmo fora da Justiça.
Cartas, e-mails e ligações da administradora, por si sós, não interrompem o prazo. Já uma confissão de dívida assinada ou um pedido de parcelamento por escrito podem ser entendidos como reconhecimento do débito e mudar completamente a contagem.
Se a parcela prescreveu, a dívida desaparece?
Não exatamente. A prescrição impede que o condomínio cobre judicialmente aquelas parcelas, mas não apaga o fato de que elas não foram pagas.
Além disso, o artigo 191 do Código Civil permite a renúncia à prescrição depois que ela se consuma, inclusive de forma tácita. Se o morador paga espontaneamente uma cota vencida há mais de cinco anos, por exemplo, pode não conseguir pedir esse valor de volta depois.
E as parcelas dos últimos cinco anos continuam exigíveis, com correção, juros e multa de até 2%, conforme o artigo 1.336 do Código Civil. Vale lembrar também que, pelo artigo 1.345, quem compra o imóvel passa a responder pelas dívidas de condomínio deixadas pelo antigo proprietário.
O que o morador deve fazer ao receber uma cobrança antiga
A prescrição é uma proteção legal, mas não deve ser usada como desculpa para ignorar a cobrança. Antes de qualquer acordo, vale:
- pedir à administradora a planilha com o vencimento de cada boleto;
- separar as parcelas que podem estar prescritas das que continuam exigíveis;
- conferir se houve citação, protesto ou acordo que tenha interrompido o prazo;
- não assinar confissão de dívida sem entender o que está sendo reconhecido;
- se houver processo, responder no prazo: é na defesa que se aponta a prescrição.
E o que o síndico deve fazer
Para o condomínio, a lição é a mesma vista do outro lado: inadimplência acumulada é dinheiro que pode se perder. O síndico deve acompanhar os atrasos, buscar acordos por escrito e ajuizar a cobrança dentro do prazo. Deixar a dívida crescer por anos prejudica o caixa e transfere o custo para os condôminos que pagam em dia.
Conclusão
A cobrança de taxas de condomínio prescreve em cinco anos, contados do vencimento de cada parcela. Em dívidas antigas, como a do morador que recebeu uma conta de R$ 14 mil acumulada desde 2019, é provável que parte dos valores já não possa ser cobrada na Justiça, enquanto as parcelas mais recentes continuam valendo.
Mas o cálculo exige cuidado: interrupções do prazo, acordos assinados e a suspensão da pandemia podem mudar o resultado. Por isso, a análise deve ser feita parcela por parcela.
Sobre Nós
Paiva Nunes Advogados Associados
A Paiva Nunes Advogados Associados, liderada pelo CEO Dr. Rafael Paiva Nunes, atua estrategicamente em Direito Imobiliário e Direito Sucessório, com experiência em direito condominial, cobrança e defesa em ações envolvendo taxas de condomínio.
A atuação envolve a assessoria a síndicos e condomínios na recuperação de créditos e a defesa de condôminos em cobranças indevidas ou prescritas.
Recebeu uma cobrança antiga de condomínio ou administra um prédio com inadimplência acumulada?
Antes de negociar ou entrar na Justiça, é importante analisar o vencimento de cada parcela e o que ainda pode ser cobrado.
Temas deste artigo: Condomínio
