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Introdução

Se um apartamento é furtado, o condomínio deve indenizar o morador?

A resposta não é automática.

Em regra, o simples fato de um crime acontecer dentro de um condomínio não significa que o empreendimento será responsável pelos prejuízos.

Mas uma recente decisão do Superior Tribunal de Justiça mostra que essa situação pode mudar quando existe falha concreta na segurança ou no controle de acesso do edifício.

A Terceira Turma do STJ manteve, por unanimidade, a condenação de um condomínio do Rio de Janeiro por danos decorrentes de um furto ocorrido dentro de um apartamento.

Mesmo sem existir cláusula na convenção condominial estabelecendo responsabilidade por furtos, o Tribunal entendeu que, naquele caso específico, houve conduta negligente no controle de acesso, permitindo que os criminosos entrassem no prédio sem a verificação adequada e sem autorização dos moradores.

O processo é o REsp 2.264.505, relatado pela ministra Nancy Andrighi.

A decisão é especialmente importante para moradores, síndicos e administradoras porque estabelece uma diferença fundamental:

uma coisa é o condomínio não conseguir impedir um crime praticado por terceiro; outra é uma falha de seus próprios funcionários contribuir para que o crime aconteça.

Neste artigo, explicamos o caso, quando o condomínio pode ser responsabilizado por furtos e por que a existência de portaria, câmeras ou vigilância não significa, por si só, que o condomínio garanta integralmente a segurança dos moradores.

O Caso: Furto Ocorreu Dentro de um Apartamento

A discussão teve origem em um furto ocorrido dentro de uma unidade residencial de um condomínio localizado no Rio de Janeiro.

Após o crime, os prejudicados buscaram indenização pelos danos sofridos.

A controvérsia envolvia principalmente a atuação do condomínio no controle de entrada de pessoas no edifício.

Nas instâncias anteriores, ficou reconhecido que houve falha no controle de acesso e na segurança do prédio.

Por esse motivo, o condomínio acabou condenado ao pagamento de indenização por danos materiais e morais.

Inconformado, recorreu ao Superior Tribunal de Justiça.

O Principal Argumento do Condomínio

Ao recorrer ao STJ, o condomínio apresentou um argumento juridicamente relevante.

Sua convenção não possuía cláusula expressa estabelecendo que o condomínio responderia por furtos ocorridos nas unidades.

E esse argumento não surgiu do nada.

O próprio Superior Tribunal de Justiça possui uma jurisprudência tradicional no sentido de que condomínios não são automaticamente responsáveis por furtos praticados por terceiros.

Em diversos precedentes, o STJ já estabeleceu que a simples existência de portaria, vigilância, grades ou outros equipamentos de segurança não transforma o condomínio em uma espécie de seguradora universal dos bens particulares dos moradores.

O condomínio sustentou, portanto, que não poderia ser responsabilizado pelo simples fato de o furto ter ocorrido dentro do prédio.

Mas o caso possuía um elemento diferente.

A Falha na Portaria Mudou o Resultado

A ministra Nancy Andrighi destacou que, como regra, o furto praticado por terceiro pode efetivamente afastar a responsabilidade do condomínio.

A situação muda, entretanto, quando existe uma conduta negligente, imprudente ou omissiva de um funcionário responsável pela segurança que contribui para a ocorrência do crime.

Foi exatamente o que o Tribunal identificou no caso.

Houve falha na verificação da identidade das pessoas que ingressaram no condomínio.

Os criminosos tiveram o acesso ao edifício liberado sem a adequada identificação e sem autorização dos moradores.

Para o STJ, essa falha não era apenas um detalhe.

Ela possuía relação com a entrada dos autores do furto no prédio e, consequentemente, com os danos sofridos.

Condomínio Não Responde Automaticamente por Todo Furto

Esse é provavelmente o ponto mais importante da decisão.

O STJ não decidiu que todo condomínio deve indenizar qualquer morador que seja vítima de furto.

A regra continua sendo a análise do caso concreto.

Imagine que um criminoso consiga entrar no prédio utilizando um método que não poderia razoavelmente ter sido evitado pela equipe de segurança.

A situação é diferente daquela em que um funcionário:

• deixa um desconhecido entrar sem identificação;
• ignora o procedimento de autorização;
• abre o acesso sem consultar o morador;
• deixa de cumprir regras básicas da portaria;
• ou pratica alguma outra conduta negligente diretamente relacionada à entrada do criminoso.

No segundo cenário, pode existir fundamento para responsabilização.

Foi justamente essa diferença que levou à manutenção da condenação.

E a Convenção do Condomínio?

Outro aspecto relevante é que a convenção daquele condomínio não previa expressamente a responsabilidade por furtos.

Normalmente, essa questão possui grande importância.

O STJ possui precedentes estabelecendo que, especialmente em situações envolvendo furtos em áreas comuns, a responsabilidade do condomínio pode depender de previsão na própria convenção.

No julgamento recente, entretanto, a questão não ficou limitada à existência ou inexistência dessa cláusula.

Havia outro fundamento para a responsabilização:

a conduta negligente de quem realizava o controle de acesso.

Ou seja, a condenação não decorreu simplesmente da ideia de que o condomínio tinha obrigação geral de garantir que nenhum furto acontecesse.

Decorreu da identificação de uma falha concreta que contribuiu para a ocorrência do dano.

O Que Diz o Artigo 186 do Código Civil?

A ministra Nancy Andrighi relacionou a situação ao artigo 186 do Código Civil.

O dispositivo estabelece, em essência, que aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, viola direito e causa dano a outra pessoa pratica ato ilícito.

No contexto condominial, isso significa que uma conduta negligente pode gerar responsabilidade quando estiver relacionada ao prejuízo sofrido.

Não basta, portanto, simplesmente demonstrar que houve um furto.

É necessário analisar se ocorreu:

uma falha;

um dano;

e uma relação entre a falha e aquele dano.

Foi esse conjunto que permitiu a responsabilização no caso concreto.

Qual É a Função da Portaria?

A decisão também chama atenção para as atribuições de quem trabalha no controle de acesso de um condomínio.

Quando existe portaria destinada a controlar a entrada de pessoas, algumas funções são naturalmente esperadas.

Entre elas estão:

• verificar quem pretende entrar;
• identificar visitantes;
• observar os procedimentos internos;
• consultar ou confirmar o ingresso com o morador;
• impedir acessos não autorizados;
• e seguir os protocolos estabelecidos pelo próprio condomínio.

Isso não significa que um porteiro seja responsável por prever qualquer atividade criminosa.

O ponto está no cumprimento adequado das funções para as quais o serviço existe.

Se o condomínio mantém controle de acesso, mas seus próprios procedimentos são ignorados de maneira negligente, o sistema de segurança pode perder completamente sua finalidade.

Ter Portaria Significa Garantia Contra Furtos?

Não.

Essa conclusão também seria equivocada.

A existência de:

portaria;

câmeras;

controle eletrônico;

vigilantes;

grades;

portões;

ou sistemas de identificação

não significa que o condomínio tenha garantido aos moradores que absolutamente nenhum crime acontecerá.

Segurança possui limites.

Mesmo condomínios com estruturas sofisticadas podem ser vítimas de ações criminosas.

O que precisa ser analisado é se houve falha relevante e evitável na atuação do próprio condomínio ou de seus prepostos.

E Se o Porteiro Seguiu Todo o Procedimento?

Nesse cenário, a conclusão pode ser diferente.

Imagine que o funcionário:

identificou corretamente o visitante;

recebeu autorização de ingresso;

seguiu todas as regras;

e, ainda assim, posteriormente ocorreu um crime.

A simples ocorrência do furto não significa que existiu negligência da portaria.

É exatamente por isso que esse tipo de responsabilidade não deve ser presumido.

Cada caso precisa ser reconstruído a partir das provas.

O Nexo Causal É Fundamental

No Direito Civil, não basta existir uma falha e existir um dano.

Também é necessário analisar a relação entre eles.

É o chamado nexo causal.

Imagine que uma câmera esteja quebrada no estacionamento, mas o crime tenha ocorrido de uma forma completamente independente daquela câmera.

A simples existência do defeito pode não ser suficiente para responsabilizar o condomínio.

Agora imagine uma situação diferente.

Um desconhecido chega ao prédio.

O procedimento determina que ele seja identificado e que o morador autorize sua entrada.

O funcionário ignora as duas etapas e libera diretamente o acesso.

Esse indivíduo entra no prédio e pratica o furto.

Nesse caso, existe uma relação muito mais clara entre a falha no controle de acesso e o crime praticado posteriormente.

Foi justamente esse tipo de relação que ganhou importância no processo analisado pelo STJ.

E Se a Portaria For Terceirizada?

Essa é uma questão frequente em condomínios.

Muitos edifícios não contratam diretamente porteiros ou controladores de acesso.

Utilizam empresas terceirizadas.

A terceirização, porém, não significa automaticamente que qualquer responsabilidade do condomínio desapareça.

Dependendo das circunstâncias, podem surgir discussões envolvendo:

• condomínio;
• empresa contratada;
• funcionários;
• contrato de prestação de serviços;
• atribuições estabelecidas;
• falha na fiscalização;
• treinamento;
• e responsabilidade pelos danos.

Por isso, quando a segurança é terceirizada, é importante que o contrato estabeleça de maneira clara as atribuições da prestadora e os procedimentos que deverão ser cumpridos.

Câmeras Podem Ser Importantes Como Prova

Além da função preventiva, sistemas de segurança possuem outra importância:

a produção de provas.

Depois de um crime, imagens e registros podem ajudar a esclarecer:

quem entrou;

em qual horário;

como ocorreu a entrada;

se houve identificação;

qual funcionário estava trabalhando;

se houve autorização;

e quais procedimentos foram adotados.

Essas informações podem ser decisivas para determinar se existiu ou não negligência.

Por isso, além de instalar equipamentos, condomínios precisam pensar em:

• armazenamento das imagens;
• manutenção dos sistemas;
• controle de acesso;
• registros de visitantes;
• protocolos internos;
• e preservação das informações depois de uma ocorrência.

Regimento Interno e Protocolos Também São Importantes

A decisão demonstra que segurança condominial não depende apenas de equipamentos.

É necessário existir procedimento.

O condomínio deve definir como funcionará o ingresso de:

• visitantes;
• prestadores de serviços;
• entregadores;
• corretores;
• funcionários;
• convidados;
• e pessoas não previamente cadastradas.

Quanto mais clara for a regra, menor será o espaço para decisões improvisadas na portaria.

O treinamento também é fundamental.

Um sistema sofisticado de controle de acesso perde grande parte de sua utilidade se os funcionários simplesmente ignorarem o procedimento.

O Síndico Pode Ser Responsabilizado Pessoalmente?

A condenação do condomínio não significa automaticamente a responsabilização pessoal do síndico.

São questões diferentes.

O condomínio possui sua própria esfera de responsabilidade.

Para que o síndico seja pessoalmente responsabilizado, em regra seria necessário analisar a existência de conduta própria, culpa, abuso, descumprimento de deveres ou outra circunstância capaz de justificar essa responsabilização individual.

Portanto:

condomínio condenado não significa automaticamente síndico condenado.

Cada responsabilidade precisa ser analisada separadamente.

Quem Paga uma Indenização Contra o Condomínio?

Quando o próprio condomínio é condenado judicialmente, o valor acaba repercutindo economicamente sobre a coletividade condominial.

Dependendo da situação, os recursos podem sair:

do caixa disponível;

do fundo correspondente, quando juridicamente cabível;

de cobertura securitária;

ou de rateio entre os condôminos.

Isso demonstra por que falhas na gestão de segurança não são um problema exclusivamente do morador diretamente prejudicado.

Uma condenação pode produzir impacto financeiro para todo o condomínio.

Seguro Condominial Cobre Furto Dentro dos Apartamentos?

Não necessariamente.

O seguro obrigatório do condomínio e as eventuais coberturas adicionais precisam ser analisados conforme a apólice contratada.

Não se deve presumir que bens particulares existentes dentro dos apartamentos estejam automaticamente protegidos pelo seguro condominial.

Moradores podem contratar seguros residenciais próprios para coberturas específicas.

Já o condomínio deve verificar quais riscos estão previstos em sua apólice e se existem coberturas relacionadas à sua responsabilidade civil.

Esse é outro ponto em que prevenção e análise contratual podem evitar surpresas depois de um sinistro.

Como o Morador Pode Demonstrar a Falha?

Caso exista uma ocorrência, as provas podem ser fundamentais.

Dependendo da situação, podem ser relevantes:

• imagens das câmeras;
• registros da portaria;
• cadastro de visitantes;
• mensagens;
• relatos de funcionários;
• boletim de ocorrência;
• registros eletrônicos de acesso;
• documentos do condomínio;
• convenção;
• regimento interno;
• protocolos de segurança;
• e demais elementos relacionados ao ingresso dos responsáveis pelo crime.

Também será necessário demonstrar os próprios prejuízos materiais alegados.

Por isso, notas fiscais, comprovantes, fotografias e outros documentos podem se tornar importantes.

A Responsabilidade Pode Existir Mesmo sem Cláusula na Convenção?

O julgamento recente demonstra que, em determinadas circunstâncias, sim.

Mas é necessário entender o motivo.

O fundamento não é a existência de uma garantia genérica de segurança.

O fundamento é a possibilidade de caracterização de um ato ilícito decorrente de negligência concreta.

Se a própria atuação de funcionário ou preposto do condomínio contribuiu para a consumação do crime, a inexistência de cláusula assumindo genericamente responsabilidade por furtos não necessariamente elimina a responsabilidade decorrente daquela conduta específica.

Essa distinção é essencial para compreender corretamente a decisão.

Isso Muda a Jurisprudência do STJ?

Não significa que o STJ tenha abandonado sua jurisprudência tradicional.

A própria ministra Nancy Andrighi reconheceu que, como regra, o condomínio não possui responsabilidade automática por furtos praticados por terceiros.

O julgamento faz uma distinção.

Quando o condomínio simplesmente é vítima, assim como o morador, da ação imprevisível de criminosos, uma situação jurídica se apresenta.

Quando uma falha concreta naquilo que estava sob controle do condomínio contribui para o crime, outra situação se apresenta.

Portanto, não se trata de responsabilização automática.

Trata-se de responsabilidade decorrente da própria conduta negligente.

O Que Exatamente o STJ Decidiu?

No REsp 2.264.505, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça manteve, por unanimidade, a condenação de um condomínio do Rio de Janeiro pelos danos decorrentes de furto ocorrido dentro de um apartamento.

A relatora foi a ministra Nancy Andrighi.

O condomínio sustentava, entre outros argumentos:

• ausência de previsão expressa na convenção para responsabilidade por furtos;
• e inexistência de nexo causal suficiente entre sua atuação e o crime.

O STJ, contudo, considerou relevante a conclusão das instâncias anteriores de que houve falha no controle de acesso ao prédio.

Os criminosos ingressaram no edifício sem que sua identidade fosse adequadamente verificada e sem autorização dos moradores.

A Corte considerou que essa negligência contribuiu para a ocorrência do dano.

Por isso, a condenação foi mantida.

O STJ Também Analisou Alegação de Cerceamento de Defesa

O condomínio também tentou questionar a forma pela qual as provas foram analisadas.

A alegação, entretanto, não foi acolhida.

A ministra Nancy Andrighi destacou que a conclusão pela responsabilidade havia sido construída a partir das provas documentais existentes no processo.

Assim, não foi reconhecido o alegado cerceamento de defesa.

Ao final, a relatora negou provimento ao recurso, sendo acompanhada pelos demais ministros da Terceira Turma.

O Que Essa Decisão Ensina aos Síndicos?

A principal lição é que ter um sistema de segurança não basta.

É preciso fazer o sistema funcionar.

Um condomínio pode investir valores relevantes em:

câmeras;

biometria;

portões eletrônicos;

vigilância;

interfones;

sistemas de cadastro;

e empresas especializadas.

Mas tudo isso pode ser comprometido por um procedimento básico de acesso que não é seguido.

Para síndicos, algumas medidas preventivas são especialmente relevantes:

• estabelecer protocolos claros de entrada;
• treinar os funcionários;
• revisar periodicamente os procedimentos;
• manter equipamentos funcionando;
• registrar ocorrências;
• fiscalizar empresas terceirizadas;
• documentar orientações;
• e atualizar regras conforme as particularidades do condomínio.

A segurança jurídica acompanha a qualidade da gestão.

O Que Essa Decisão Ensina às Administradoras?

Administradoras também devem enxergar a segurança como uma questão de gestão de risco.

Não necessariamente cabe à administradora executar diretamente o serviço de portaria.

Mas ela pode auxiliar o condomínio na criação de procedimentos, contratos, registros e organização documental.

Um condomínio que não possui protocolos definidos tende a enfrentar maior dificuldade para demonstrar, depois de uma ocorrência, que agiu de forma diligente.

Por isso, segurança condominial também envolve governança e documentação.

O Que Essa Decisão Ensina aos Moradores?

Para o morador, a principal mensagem é:

o fato de o furto ter ocorrido dentro do condomínio não garante automaticamente indenização.

É necessário analisar as circunstâncias.

Perguntas importantes são:

como os criminosos entraram?

houve identificação?

a portaria autorizou o ingresso?

algum morador liberou a entrada?

os protocolos foram seguidos?

existia alguma falha concreta?

essa falha contribuiu para o crime?

Somente depois dessa análise é possível avaliar adequadamente eventual responsabilidade do condomínio.

Conclusão

A recente decisão da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça traz um importante alerta para moradores, síndicos e administradoras.

O condomínio não é automaticamente responsável por todo furto ocorrido dentro de suas dependências.

A simples existência de portaria, câmeras, grades ou outros sistemas de segurança não significa que tenha assumido a obrigação de garantir que nenhum crime ocorrerá.

Mas existe uma diferença fundamental.

Quando uma falha concreta, negligente ou imprudente no controle de acesso contribui para a consumação do crime, pode surgir o dever de indenizar.

Foi exatamente o que ocorreu no REsp 2.264.505.

Mesmo sem cláusula na convenção estabelecendo responsabilidade genérica por furtos, o STJ manteve a condenação porque houve falha na identificação e autorização de entrada dos criminosos.

O julgamento não cria responsabilidade automática.

Ele reforça uma regra básica do Direito Civil:

quem, por negligência, contribui para a ocorrência de um dano pode ser responsabilizado pelas consequências de sua própria conduta.

Para os condomínios, a decisão deixa um recado importante.

Segurança não depende apenas de equipamentos.

Depende de procedimentos, treinamento, fiscalização e cumprimento das regras estabelecidas.

Para os moradores, demonstra que cada ocorrência precisa ser analisada individualmente, identificando se o crime foi um fato totalmente alheio à atuação do condomínio ou se alguma falha interna efetivamente contribuiu para que ele acontecesse.

Em questões condominiais, essa diferença pode definir quem ficará responsável pelo prejuízo.

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A Paiva Nunes Advogados, liderada pelo CEO Dr. Rafael Paiva Nunes, é um escritório com atuação estratégica em Direito Imobiliário e Direito Sucessório, desenvolvendo continuamente projetos voltados a descomplicar o direito para o mercado imobiliário, famílias e empresas.

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A Paiva Nunes Advogados atua na análise de conflitos condominiais e imobiliários, orientando proprietários, moradores, síndicos e empreendimentos de acordo com as particularidades de cada caso.