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Introdução

Comprar uma fração de um imóvel para utilizá-lo durante determinados períodos do ano tornou-se um modelo cada vez mais presente no mercado imobiliário brasileiro.

É a chamada multipropriedade imobiliária, estrutura em que diferentes proprietários compartilham o mesmo imóvel, cada um com direito de utilização em períodos determinados.

Mas o que acontece quando o comprador deixa de conseguir pagar ou decide sair do negócio?

Ele pode simplesmente pedir a rescisão do contrato?

Tem direito à devolução imediata das parcelas?

A incorporadora pode aplicar as regras da alienação fiduciária?

E se essa garantia estiver prevista no contrato, mas nunca tiver sido registrada no Cartório de Registro de Imóveis?

Essa última pergunta está no centro de uma importante discussão que chegou ao Superior Tribunal de Justiça.

Em março de 2026, a Segunda Seção do STJ afetou três recursos especiais para julgamento sob o rito dos recursos repetitivos, criando o Tema 1.420.

A controvérsia é a seguinte:

quando um contrato de compra e venda de imóvel possui garantia de alienação fiduciária, mas essa garantia não foi registrada no Cartório de Registro de Imóveis, a rescisão deve seguir a Lei nº 9.514/1997 ou as regras do Código de Defesa do Consumidor?

O Tema 1.420 não trata exclusivamente de multipropriedade.

Mas seu resultado poderá ter impacto direto sobre contratos de multipropriedade estruturados com alienação fiduciária.

E a diferença entre aplicar um regime ou outro pode alterar profundamente a forma como o contrato será encerrado e como os valores pagos pelo comprador serão tratados.

Neste artigo, explicamos o que está sendo discutido pelo STJ, o que já foi decidido em situações semelhantes e quais cuidados compradores e empresas precisam ter antes de rescindir um contrato de multipropriedade.

Primeiro: O Que É Multipropriedade?

A multipropriedade foi regulamentada no Brasil pela Lei nº 13.777/2018, que alterou o Código Civil e trouxe regras específicas para esse modelo de propriedade.

Na multipropriedade, um único imóvel é dividido não fisicamente, mas temporalmente.

Cada proprietário possui uma fração de tempo.

Imagine um apartamento em um empreendimento turístico.

Em vez de uma única pessoa adquirir o imóvel inteiro, vários compradores possuem frações autônomas que garantem o direito de utilização em determinados períodos do ano.

Assim, um proprietário pode ter direito ao uso em determinada semana, enquanto outro utiliza o mesmo imóvel em outro período.

É importante diferenciar esse modelo de simples hospedagem ou clube de férias.

Na multipropriedade propriamente dita, existe um direito real sobre o imóvel, estruturado conforme a legislação específica.

Por Que Surgem Tantas Discussões sobre Rescisão?

A aquisição de multipropriedade normalmente envolve contratos de longa duração.

Muitas vezes, o comprador:

• paga entrada;
• assume dezenas ou centenas de parcelas;
• arca com taxas de administração;
• participa das despesas do empreendimento;
• e recebe o direito de utilização futura do imóvel.

Com o passar do tempo, podem ocorrer mudanças financeiras ou pessoais.

O comprador pode:

perder renda;

deixar de utilizar o empreendimento;

entender que o negócio não corresponde ao que esperava;

ou simplesmente não conseguir mais manter as parcelas.

Nesse momento surge a pergunta:

como sair do contrato?

E a resposta depende de vários elementos.

Um deles pode ser justamente a existência de alienação fiduciária.

O Que É Alienação Fiduciária?

A alienação fiduciária é uma forma de garantia muito utilizada no mercado imobiliário.

Em termos simplificados, o comprador adquire o imóvel mediante financiamento ou parcelamento, mas transfere ao credor a propriedade fiduciária do bem como garantia até que a dívida seja integralmente quitada.

Enquanto o comprador paga normalmente, mantém a posse e exerce os direitos previstos no contrato.

Se ocorrer inadimplência, a legislação estabelece um procedimento específico para que o credor possa consolidar a propriedade e levar o imóvel a leilão.

Esse regime é disciplinado principalmente pela Lei nº 9.514/1997.

O problema surge quando essa alienação fiduciária está escrita no contrato, mas não foi registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

É exatamente isso que o Tema 1.420 pretende resolver.

O Que Está Sendo Julgado no Tema 1.420?

A Segunda Seção do STJ selecionou três recursos especiais:

• REsp 2.228.137/SP;
• REsp 2.226.954/SP;
• REsp 2.234.349/GO.

A relatora é a ministra Nancy Andrighi.

A questão submetida ao julgamento repetitivo foi delimitada da seguinte maneira:

definir se, em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária não levada a registro, a rescisão deve seguir:

a Lei nº 9.514/1997

ou

o Código de Defesa do Consumidor.

O Tema 1.420 foi afetado em março de 2026 e, até o momento, a tese definitiva ainda não foi julgada pelo STJ.

Essa informação é essencial.

Portanto, não é correto dizer que o STJ “já decidiu” o Tema 1.420.

O Tribunal decidiu que a controvérsia será julgada como repetitivo.

A tese final ainda será fixada.

Por Que Essa Discussão É Tão Importante?

Porque os dois regimes podem levar a consequências bastante diferentes.

Se prevalecer a Lei nº 9.514/1997, o encerramento do contrato poderá seguir o procedimento específico da alienação fiduciária.

Nesse regime, em situação de inadimplência, pode ocorrer:

constituição do devedor em mora;

consolidação da propriedade em nome do credor;

realização de leilões;

quitação da dívida conforme as regras legais;

e eventual devolução do saldo que restar ao devedor.

Já em situações regidas pelo Código de Defesa do Consumidor, a discussão costuma caminhar por outra lógica.

O comprador pode buscar judicialmente a resolução contratual e a devolução de parte relevante dos valores pagos, com análise de retenções, cláusulas abusivas e demais consequências da relação de consumo.

Portanto, a escolha entre um regime e outro pode alterar completamente o resultado econômico da rescisão.

O STJ Já Decidiu Algo Parecido?

Sim.

Existe um precedente fundamental: o Tema 1.095 do STJ.

Nele, a Segunda Seção decidiu que, quando o contrato de compra e venda possui alienação fiduciária devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis, a rescisão decorrente do inadimplemento do comprador deve seguir a Lei nº 9.514/1997, desde que o devedor tenha sido regularmente constituído em mora.

Nessa situação, o regime específico da alienação fiduciária prevalece sobre a aplicação das regras gerais do Código de Defesa do Consumidor.

A dúvida do Tema 1.420 nasce justamente do cenário diferente:

e quando a alienação fiduciária não foi registrada?

O Registro Faz Diferença?

Essa é exatamente a grande controvérsia.

Uma corrente entende que o registro é fundamental para constituir plenamente a propriedade fiduciária.

Sem ele, não existiria a situação jurídica necessária para aplicar integralmente o procedimento da Lei nº 9.514/1997.

Nesse raciocínio, a relação poderia ser analisada predominantemente pelas regras consumeristas.

Outra corrente entende que a ausência do registro não necessariamente elimina os efeitos obrigacionais do contrato entre comprador e vendedor.

Nesse cenário, mesmo sem registro, a existência da cláusula fiduciária poderia justificar a aplicação do regime especial entre as partes.

O próprio STJ possui decisões recentes em sentidos que alimentaram essa controvérsia.

Foi justamente a falta de uniformidade que levou a Segunda Seção a afetar o assunto ao rito dos recursos repetitivos.

E Onde Entra a Multipropriedade?

Aqui está o ponto mais importante para quem possui ou comercializa imóveis nesse modelo.

O Tema 1.420 não foi criado especificamente para contratos de multipropriedade.

A controvérsia é mais ampla e envolve contratos de compra e venda imobiliária com alienação fiduciária não registrada.

Entretanto, contratos de multipropriedade podem ser estruturados com mecanismos de garantia semelhantes.

Se houver alienação fiduciária prevista no contrato de aquisição da fração imobiliária, a futura tese do Tema 1.420 poderá influenciar diretamente a forma de rescisão.

Por isso, não basta perguntar:

“é multipropriedade?”

É necessário verificar:

qual é a estrutura jurídica do contrato?

Multipropriedade É Relação de Consumo?

Em muitos casos, sim.

O próprio STJ já possui julgados envolvendo contratos de multipropriedade e sistemas de uso compartilhado nos quais reconheceu a incidência do Código de Defesa do Consumidor.

Em julgamento envolvendo aquisição de multipropriedade pelo sistema de uso, por exemplo, houve reconhecimento da aplicação do CDC e da possibilidade de rescisão diante da incapacidade superveniente do comprador de manter o contrato, com retenção de parte dos valores pagos.

No caso analisado, a retenção de 10% foi mantida diante das particularidades daquele processo.

Isso demonstra que multipropriedade e proteção consumerista não são conceitos incompatíveis.

A questão muda quando existe um regime legal específico, como a alienação fiduciária.

Posso Simplesmente Pedir a Rescisão e Receber o Dinheiro de Volta?

Não necessariamente.

Esse é um dos principais riscos de interpretar contratos imobiliários de forma simplificada.

Antes de calcular qualquer valor de devolução, é necessário verificar:

• qual contrato foi assinado;
• quando foi assinado;
• se existe alienação fiduciária;
• se ela foi registrada;
• se houve inadimplência;
• quem está dando causa à rescisão;
• se existe relação de consumo;
• quais cláusulas de retenção foram pactuadas;
• se houve utilização da fração;
• e qual legislação incide sobre aquele negócio.

Duas pessoas podem ter adquirido frações no mesmo empreendimento e ainda assim enfrentar situações jurídicas diferentes dependendo dos contratos e garantias utilizadas.

A Empresa Pode Dizer que Eu Não Tenho Direito a Distrato?

Também depende da estrutura contratual.

Em contratos submetidos ao regime específico da alienação fiduciária, principalmente quando a garantia está devidamente registrada, o STJ já decidiu que não se aplica simplesmente a lógica comum de distrato por iniciativa do comprador.

Nesses casos, o procedimento previsto pela Lei nº 9.514/1997 possui especial relevância.

Por outro lado, em relações submetidas predominantemente ao CDC e às regras comuns de compra e venda imobiliária, podem existir fundamentos para resolução contratual com restituição parcial das quantias pagas.

É justamente a fronteira entre esses regimes que o Tema 1.420 pretende esclarecer nos contratos sem registro da garantia fiduciária.

O Comprador Pode Perder Tudo o que Pagou?

Essa conclusão também não pode ser tomada automaticamente.

Mesmo no regime de alienação fiduciária existem regras próprias sobre:

• realização de leilão;
• satisfação da dívida;
• despesas;
• encargos;
• e eventual saldo.

No regime consumerista, por outro lado, a perda integral das parcelas pagas pode ser questionada dependendo das circunstâncias.

Portanto, a resposta depende do regime jurídico aplicável.

E é exatamente por isso que o Tema 1.420 possui tanta importância econômica.

O Que Acontece com os Processos Enquanto o Tema Não É Julgado?

Ao afetar os recursos ao rito repetitivo, a Segunda Seção determinou a suspensão dos recursos especiais e agravos em recurso especial, nos tribunais locais e no próprio STJ, que discutam exatamente a mesma questão jurídica.

Ou seja, processos que chegaram à fase recursal e apresentam a mesma controvérsia podem ficar aguardando a definição da tese.

Depois que o STJ julgar o Tema 1.420, o entendimento deverá orientar os demais processos semelhantes.

Essa é justamente a função de um recurso repetitivo:

evitar que milhares de processos idênticos recebam soluções contraditórias.

O Tema 1.420 Vai Valer Apenas para Contratos Novos?

Em princípio, a tese será utilizada na solução de processos que discutam a questão jurídica delimitada pelo STJ.

O alcance concreto dependerá do julgamento final, de eventual modulação de efeitos e das características de cada contrato.

Por isso, ainda não é possível afirmar antecipadamente que todos os contratos serão automaticamente atingidos da mesma maneira.

Primeiro é necessário aguardar a tese definitiva.

Existe Decisão Recente Aplicando a Lei 9.514 Mesmo sem Registro?

Sim.

Esse é justamente um dos elementos que demonstram por que a controvérsia precisava ser uniformizada.

Em decisão da Terceira Turma publicada em abril de 2026, o STJ entendeu que, naquele caso, a ausência de registro da alienação fiduciária não afastava a eficácia do contrato entre as próprias partes e não autorizava automaticamente uma rescisão fora do procedimento previsto pela Lei nº 9.514/1997.

A Corte afastou a tentativa de utilizar o artigo 53 do CDC para impor devolução direta e imediata das parcelas naquele processo.

Mas essa decisão não substitui o futuro julgamento do Tema 1.420.

A própria existência de decisões divergentes foi uma das razões para o tema ter sido afetado.

O Que Pode Mudar se Prevalecer a Lei nº 9.514/1997?

Se o STJ concluir que a alienação fiduciária não registrada ainda é suficiente para atrair o regime da Lei nº 9.514/1997 entre comprador e vendedor, haverá importante reforço ao procedimento fiduciário.

Nesse cenário, compradores poderão enfrentar maior dificuldade para simplesmente ajuizar uma ação pedindo:

rescisão imediata;

devolução direta das parcelas;

e aplicação exclusiva das regras consumeristas.

O encerramento poderá seguir predominantemente o rito previsto na legislação fiduciária.

Para incorporadoras e empreendedores, isso representaria maior previsibilidade na execução das garantias.

E Se Prevalecer o Código de Defesa do Consumidor?

Se o STJ entender que a falta de registro impede a incidência do regime fiduciário para a rescisão, o cenário poderá ser bastante diferente.

O comprador terá argumentos mais fortes para buscar a resolução pela lógica consumerista.

Nessa hipótese, poderão ganhar relevância discussões sobre:

• retenção das parcelas;
• abusividade contratual;
• restituição dos valores;
• equilíbrio contratual;
• boa-fé;
• e demais normas de proteção ao consumidor.

É por isso que o julgamento poderá produzir repercussões econômicas importantes para todo o mercado imobiliário.

Qual É a Situação do Tema 1.420 Hoje?

Até o momento, o Tema 1.420 está afetado e ainda sem julgamento de mérito definitivo.

A afetação ocorreu em março de 2026.

A Segunda Seção decidiu por unanimidade selecionar os três recursos representativos da controvérsia.

A relatoria é da ministra Nancy Andrighi.

Portanto, é importante ter cuidado com manchetes afirmando que:

“o STJ já mudou a regra dos distratos”

ou

“o STJ decidiu que contratos sem registro seguem o CDC”.

Nenhuma dessas conclusões pode ser afirmada como tese definitiva do Tema 1.420 neste momento.

O Que Quem Comprou Multipropriedade Deve Fazer?

Antes de solicitar a rescisão, é recomendável analisar toda a documentação.

Principalmente:

• contrato de compra e venda;
• matrícula do imóvel;
• registro da multipropriedade;
• existência de alienação fiduciária;
• registro ou ausência de registro dessa garantia;
• parcelas pagas;
• eventual inadimplência;
• cláusulas de distrato;
• taxas administrativas;
• utilização da fração;
• e documentos relacionados ao empreendimento.

É muito comum que compradores analisem apenas a página do contrato que informa o preço.

Mas, em uma discussão de rescisão, justamente as cláusulas sobre garantias, inadimplemento e encerramento podem definir dezenas de milhares de reais.

E o Que as Empresas de Multipropriedade Devem Fazer?

O Tema 1.420 também deve ser acompanhado pelas incorporadoras, loteadoras e empresas que atuam com multipropriedade.

A estrutura contratual precisa ser coerente com a estrutura registral do negócio.

Se determinada garantia depende de registro, a ausência dessa providência pode gerar anos de discussão judicial.

Por isso, empresas precisam revisar:

• contratos-padrão;
• garantias utilizadas;
• registros imobiliários;
• procedimentos de cobrança;
• mecanismos de distrato;
• informações prestadas ao consumidor;
• e documentação entregue no momento da venda.

A segurança jurídica começa antes da assinatura.

Tema 1.095 e Tema 1.420: Qual É a Diferença?

Essa distinção pode ser resumida da seguinte maneira:

Tema 1.095 do STJ: trata do contrato de compra e venda com alienação fiduciária devidamente registrada.

Nesse cenário, o STJ já definiu que, preenchidos os requisitos, prevalece o procedimento da Lei nº 9.514/1997.

Tema 1.420 do STJ: discute o contrato com alienação fiduciária não registrada.

A dúvida é justamente saber se, mesmo sem o registro, continua prevalecendo a Lei nº 9.514/1997 ou se a rescisão deverá seguir as normas do Código de Defesa do Consumidor.

É essa distinção que deve ser observada antes de qualquer orientação sobre rescisão.

Conclusão

O Tema 1.420 do Superior Tribunal de Justiça pode produzir consequências importantes para o mercado imobiliário e também para determinados contratos de multipropriedade.

Mas é fundamental compreender corretamente o que está sendo discutido.

O Tema 1.420 não é um julgamento específico sobre multipropriedade e ainda não possui tese definitiva.

A Segunda Seção do STJ deverá definir qual legislação deve ser aplicada quando um contrato de compra e venda de imóvel possui garantia de alienação fiduciária, mas essa garantia não foi registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

De um lado está a Lei nº 9.514/1997, que estabelece um procedimento específico para a alienação fiduciária.

Do outro está o Código de Defesa do Consumidor, que pode levar a uma lógica diferente de resolução e restituição dos valores pagos.

Para contratos em que a alienação fiduciária está devidamente registrada, o STJ já possui uma resposta por meio do Tema 1.095: em determinadas situações de inadimplemento, prevalece a Lei nº 9.514/1997.

Agora, o Tribunal precisa decidir o que ocorre quando faltou o registro.

Essa definição poderá ser especialmente relevante em negócios de multipropriedade que utilizem a alienação fiduciária como garantia.

Por isso, quem pretende rescindir um contrato não deve partir simplesmente de percentuais genéricos de restituição encontrados na internet.

É necessário primeiro compreender:

qual contrato foi celebrado;

qual garantia existe;

se ela foi registrada;

qual legislação é aplicável;

e qual foi a razão da rescisão.

Em contratos imobiliários, esses detalhes podem mudar completamente o resultado financeiro da operação.

Sobre Nós

Paiva Nunes Advogados

A Paiva Nunes Advogados, liderada pelo CEO Dr. Rafael Paiva Nunes, atua estrategicamente nas áreas de Direito Imobiliário e Direito Sucessório, desenvolvendo continuamente projetos voltados a descomplicar o direito para o mercado imobiliário, famílias e empresas.

O escritório atua na prevenção e resolução de conflitos patrimoniais e imobiliários, incluindo negócios de maior complexidade, contratos de aquisição, distratos, multipropriedade e estruturas destinadas à organização e continuidade do patrimônio.

Possui contrato de multipropriedade e está pensando em rescindir o negócio? Antes de aceitar retenções ou calcular quanto deverá ser devolvido, é fundamental verificar a estrutura do contrato, a existência de alienação fiduciária e sua situação registral.

A Paiva Nunes Advogados atua na análise de contratos imobiliários, multipropriedade e distratos, buscando identificar os direitos, riscos e consequências jurídicas de cada operação.