Introdução
Uma pessoa falece e deixa uma casa para três filhos.
O inventário ainda não terminou.
Mas apenas um dos herdeiros permanece morando no imóvel, utiliza toda a residência e não paga nada aos irmãos.
Ele pode continuar usando o patrimônio gratuitamente simplesmente porque também é herdeiro?
Em determinadas situações, não.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça reconhece que o herdeiro que utiliza com exclusividade um imóvel pertencente à herança pode ser obrigado a indenizar os demais pelo uso exclusivo do bem.
Na prática, essa indenização normalmente é calculada tomando como referência o valor de mercado de um aluguel, proporcionalmente à participação de cada herdeiro.
Mas existe um detalhe fundamental:
o simples fato de apenas um herdeiro morar no imóvel não significa que o aluguel seja automaticamente devido desde o falecimento.
Para o STJ, é importante verificar se os demais herdeiros demonstraram oposição ao uso exclusivo.
Também existem exceções importantes, especialmente quando quem permanece no imóvel é o cônjuge ou companheiro sobrevivente protegido pelo direito real de habitação.
Neste artigo, explicamos quando o herdeiro pode ter que pagar aluguel, a partir de quando a cobrança pode começar e como ficam despesas como IPTU e condomínio.
O Que Acontece com o Imóvel Assim que o Proprietário Morre?
Quando uma pessoa falece, sua herança é transmitida imediatamente aos herdeiros.
Isso não significa, porém, que cada herdeiro passe automaticamente a ser proprietário exclusivo de um cômodo, uma parte física da casa ou um imóvel específico.
Até a partilha, a herança permanece como um todo indivisível.
O artigo 1.791 do Código Civil estabelece que, enquanto não ocorre a partilha, os direitos dos coerdeiros sobre a propriedade e a posse da herança são regulados pelas regras do condomínio.
Em termos simples:
todos possuem direitos sobre o patrimônio hereditário, proporcionalmente às suas respectivas participações.
É justamente daí que surge o problema quando apenas um deles passa a usar sozinho um bem que também pertence aos demais.
Um Herdeiro Pode Morar Sozinho no Imóvel?
Pode.
Não existe necessariamente uma irregularidade apenas porque um dos herdeiros permaneceu na residência.
Isso é extremamente comum.
Um filho pode já morar com os pais antes do falecimento.
Um dos irmãos pode precisar temporariamente da casa.
Os demais podem inclusive concordar que ele permaneça ali.
O problema aparece quando existe:
uso exclusivo do imóvel por apenas um herdeiro
e
oposição dos demais a esse uso gratuito.
Quando um herdeiro impede, na prática, que os outros usufruam economicamente do patrimônio e permanece utilizando integralmente o imóvel, pode surgir o dever de indenização.
Por Que Existe Direito a Aluguel se o Morador Também É Dono?
Porque ele não é o único titular daquele patrimônio.
Imagine três irmãos com participações iguais em uma casa.
Cada um possui, em termos econômicos, um terço daquele bem.
Se um deles utiliza 100% do imóvel sozinho, está aproveitando não apenas sua própria quota, mas também as frações pertencentes aos outros dois.
É justamente essa utilização exclusiva da coisa comum que pode gerar uma compensação.
O artigo 1.319 do Código Civil estabelece que cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa e pelos danos causados.
É com base nessa lógica que a jurisprudência admite a cobrança de valor correspondente ao uso exclusivo.
É Realmente um Contrato de Aluguel?
Não necessariamente.
Esse é um detalhe técnico importante.
Os irmãos não precisam ter assinado um contrato de locação.
Quando os tribunais falam em “aluguel”, muitas vezes estão se referindo a uma indenização pelo uso exclusivo do imóvel comum.
O valor do aluguel funciona como referência econômica para descobrir quanto vale o benefício que apenas um dos coproprietários está recebendo.
Portanto, não é necessário existir uma relação tradicional entre locador e locatário.
A obrigação surge da própria copropriedade e da utilização exclusiva do bem.
Quanto o Herdeiro Pode Ter que Pagar?
Normalmente, considera-se o valor de mercado do aluguel do imóvel e a participação dos demais herdeiros.
Imagine um exemplo simples.
Um imóvel poderia ser alugado por:
R$ 3.000 por mês.
Existem três herdeiros, cada um com direito a um terço.
Um deles mora sozinho no imóvel.
Sua própria quota corresponde a R$ 1.000.
Os outros dois possuem, juntos, dois terços do patrimônio.
Em tese, a indenização pelo uso exclusivo poderia corresponder a aproximadamente:
R$ 2.000 mensais, divididos entre os outros dois herdeiros.
Esse é apenas um exemplo.
Na prática, o valor pode ser definido:
- por acordo;
- por avaliação de mercado;
- por imobiliária;
- por perícia;
- ou pelo próprio Judiciário.
O Aluguel É Devido Desde a Data da Morte?
Em regra, não automaticamente.
Esse é um dos pontos mais importantes da jurisprudência do STJ.
A Corte entende que, para existir a obrigação de pagar pelo uso exclusivo, deve ficar demonstrada a oposição dos demais herdeiros.
Ou seja, os outros coproprietários precisam deixar claro que não concordam mais com a utilização gratuita do imóvel.
Essa oposição pode ocorrer:
extrajudicialmente
ou
judicialmente.
Por isso, morar sozinho durante determinado período com a concordância dos irmãos não significa necessariamente acumular uma dívida retroativa desde o primeiro dia.
Como Demonstrar a Oposição?
Existem diferentes maneiras.
Por exemplo:
- notificação extrajudicial;
- carta com comprovação de recebimento;
- documento assinado;
- comunicação formal por advogado;
- pedido apresentado no inventário;
- ação judicial;
- ou outra forma capaz de demonstrar inequivocamente que os demais não concordam com o uso gratuito.
A jurisprudência do STJ já estabeleceu que o pagamento pode ser devido a partir da efetiva oposição, judicial ou extrajudicial.
Quando não existe prova de uma notificação anterior, a própria citação em processo judicial pode se tornar o marco relevante.
Mandar uma Mensagem no WhatsApp É Suficiente?
Pode servir como prova, dependendo do conteúdo e das circunstâncias.
O ponto principal é demonstrar de forma clara que o outro herdeiro foi informado de que:
os demais não concordam mais com a utilização gratuita;
e pretendem receber compensação pelo uso exclusivo.
Uma mensagem vaga ou uma discussão familiar genérica pode não ser suficiente.
Quanto mais clara e formal for a manifestação, menor tende a ser a controvérsia futura sobre a data em que surgiu a obrigação.
Precisa Esperar Terminar o Inventário?
A matéria exige análise do caso concreto.
Enquanto a herança não é partilhada, os bens permanecem integrando o espólio e sujeitos ao regime jurídico da indivisibilidade hereditária.
Ainda assim, o STJ possui precedentes reconhecendo a possibilidade de indenização quando um herdeiro utiliza com exclusividade imóvel do acervo e impede o aproveitamento dos demais.
Por isso, não é seguro assumir que o ocupante poderá morar gratuitamente durante todos os anos do inventário simplesmente porque a partilha ainda não terminou.
A situação precisa ser analisada de acordo com a posse, a oposição dos demais e o estágio do processo sucessório.
E Se Todos Concordaram que Ele Poderia Morar Gratuitamente?
Nesse caso, a situação muda.
Se os demais herdeiros expressamente concordaram que um dos irmãos utilizasse o imóvel sem qualquer pagamento, dificilmente faria sentido exigir indenização pelo mesmo período como se houvesse oposição.
A questão pode mudar no futuro.
Os herdeiros que inicialmente permitiram o uso gratuito podem comunicar que não desejam mais manter essa situação.
A partir dessa manifestação, pode surgir a discussão sobre pagamento.
Por isso, acordos familiares importantes deveriam ser documentados.
A confiança entre irmãos é valiosa.
Mas regras patrimoniais claras evitam conflitos futuros.
E Se Apenas um dos Irmãos Não Concordar?
A cobrança pode ser proporcional à participação daquele herdeiro.
Imagine quatro herdeiros.
Três aceitam que o irmão permaneça gratuitamente no imóvel.
Um deles não aceita e manifesta oposição.
A discussão sobre indenização pode considerar justamente a quota daquele que está sendo privado de utilizar ou explorar economicamente sua parcela do patrimônio.
Por isso, cada relação entre os coproprietários precisa ser considerada.
O Herdeiro que Mora Sozinho Pode Ser Obrigado a Sair?
Essa é outra discussão.
Quando vários herdeiros são coproprietários de um bem indivisível e não existe acordo sobre sua utilização, pode surgir a possibilidade de:
- venda consensual do imóvel;
- adjudicação por um dos herdeiros;
- compensação financeira aos demais;
- extinção do condomínio;
- ou, em determinadas circunstâncias, alienação judicial.
Portanto, a cobrança de aluguel não é necessariamente a única solução.
Em muitos inventários, o problema mais profundo não é saber quanto um irmão deve pagar por mês.
É definir o que será feito definitivamente com aquele patrimônio.
E Se o Morador For o Cônjuge ou Companheiro do Falecido?
Aqui existe uma exceção muito importante.
O Código Civil garante, em determinadas circunstâncias, ao cônjuge sobrevivente o chamado direito real de habitação sobre o imóvel que servia de residência à família.
A jurisprudência do STJ também reconhece esse direito ao companheiro sobrevivente.
O objetivo é permitir que a pessoa continue residindo no lar familiar mesmo após o falecimento do parceiro.
E esse direito possui caráter gratuito.
Por isso, enquanto estiver protegido pelo direito real de habitação, o cônjuge ou companheiro sobrevivente não deve pagar aluguel aos demais herdeiros simplesmente por permanecer no imóvel.
Os Filhos Podem Cobrar Aluguel da Viúva ou do Viúvo?
Se houver direito real de habitação válido sobre aquele imóvel, em regra, não.
O próprio STJ já afirmou que seria contraditório reconhecer o direito de uma pessoa permanecer gratuitamente no imóvel familiar e, ao mesmo tempo, obrigá-la a pagar aluguel aos herdeiros.
Por isso, antes de ajuizar uma cobrança contra viúva, viúvo ou companheiro sobrevivente, é indispensável verificar se existe direito real de habitação.
Essa análise pode mudar completamente o resultado.
E Se Quem Mora no Imóvel Também For Inventariante?
Ser inventariante não concede automaticamente direito de usar gratuitamente os bens do espólio.
O inventariante administra o patrimônio hereditário.
Isso não significa que possa aproveitar exclusivamente um imóvel pertencente a todos sem prestar contas ou sem considerar os direitos dos demais.
Se o inventariante utiliza sozinho determinada residência, essa ocupação pode gerar consequências patrimoniais da mesma forma que ocorreria com outro herdeiro.
Quem Paga o IPTU?
Em regra, enquanto não termina a partilha, determinadas despesas do patrimônio são suportadas pelo espólio.
Mas essa questão pode mudar conforme a utilização do imóvel e os acordos existentes.
Em decisão divulgada em 2025, a Quarta Turma do STJ analisou justamente uma situação em que uma herdeira ocupava exclusivamente um imóvel e já havia sido condenada a pagar indenização correspondente à quota de aluguel da outra herdeira.
O Tribunal decidiu que não seria adequado, naquele caso, ainda descontar exclusivamente do quinhão da ocupante todo o IPTU.
Isso representaria uma espécie de dupla compensação pelo mesmo uso exclusivo.
Portanto, a divisão de IPTU e outras despesas não deve ser analisada de forma automática.
E o Condomínio?
Também depende das circunstâncias.
Em outro precedente, o STJ reconheceu que, quando um herdeiro utiliza sozinho o imóvel, não paga aluguel aos demais e impede sua utilização, pode ser razoável atribuir a ele despesas de condomínio e IPTU relacionadas à ocupação exclusiva.
Ou seja:
não existe uma fórmula única.
É necessário verificar se já existe pagamento de indenização pelo uso, quem efetivamente utiliza o imóvel e quais despesas estão diretamente ligadas à ocupação.
Quem Mora Sozinho Pode Pedir Reembolso por Reformas?
Pode existir essa discussão.
Imagine que apenas um dos herdeiros tenha pago:
- reforma estrutural;
- troca completa do telhado;
- reparo indispensável;
- dívida do imóvel;
- ou despesa necessária para conservar o patrimônio.
Esses valores podem ser considerados na prestação de contas ou na própria partilha, dependendo da natureza da despesa e das provas existentes.
Mas há diferença entre:
despesa necessária para preservar o patrimônio
e
melhoria realizada apenas por gosto pessoal de quem mora ali.
Nem todo gasto feito pelo ocupante será automaticamente dividido entre os herdeiros.
Um Herdeiro Pode Simplesmente Alugar o Imóvel para Terceiros?
A administração de bem pertencente a vários herdeiros precisa respeitar os direitos dos demais.
Um único herdeiro não deve tratar o patrimônio comum como se fosse exclusivamente seu.
Se o imóvel é alugado, os frutos produzidos pelo patrimônio também precisam ser considerados na divisão entre os titulares.
O mesmo raciocínio vale para qualquer exploração econômica.
Receber sozinho toda a renda de um patrimônio comum pode gerar dever de prestar contas e repassar os valores correspondentes aos demais.
E Se o Herdeiro Mora no Imóvel Há Muitos Anos?
O tempo, sozinho, não resolve a questão.
É preciso analisar:
- quando começou a ocupação;
- se os demais concordaram;
- se houve oposição;
- quando ela ocorreu;
- se existiu pagamento;
- se houve despesas suportadas exclusivamente pelo morador;
- se existe direito real de habitação;
- e como está o inventário.
Também podem surgir, em situações específicas, discussões relacionadas a usucapião entre herdeiros.
Mas essa é uma questão diferente e exige requisitos próprios.
O simples fato de morar por muito tempo no imóvel da família não transforma automaticamente o ocupante em proprietário exclusivo.
Posso Cobrar os Aluguéis dos Últimos Dez Anos?
Não é recomendável partir dessa conclusão.
A cobrança possui regras próprias de prescrição e, principalmente, depende de demonstrar quando surgiu efetivamente a obrigação de indenizar.
Se durante anos ninguém se opôs ao uso gratuito, não significa necessariamente que todo esse período poderá ser cobrado posteriormente.
A data em que houve oposição é particularmente relevante.
Por isso, quem não concorda com o uso exclusivo não deveria permanecer indefinidamente em silêncio esperando cobrar tudo no futuro.
É Melhor Fazer a Notificação Antes?
Em muitos casos, sim.
Uma notificação clara pode cumprir funções importantes.
Ela registra:
- que o uso exclusivo não é mais gratuito;
- a data em que surgiu a oposição;
- a intenção de receber compensação;
- e eventualmente uma proposta de solução.
Também pode abrir espaço para negociação antes que o problema vire processo judicial.
Dependendo do patrimônio, uma solução consensual pode envolver:
venda do imóvel;
pagamento de aluguel;
compra das quotas dos outros herdeiros;
desocupação;
ou definição do bem na própria partilha.
Um Exemplo Prático
Imagine uma casa avaliada em R$ 900 mil.
Existem três irmãos com participações iguais.
Um deles mora sozinho no imóvel.
Uma avaliação indica que o aluguel de mercado seria de aproximadamente:
R$ 4.500 mensais.
Cada irmão teria economicamente um terço desse valor:
R$ 1.500.
O irmão que mora na casa já está utilizando sua própria parcela.
Se os outros dois se opuserem ao uso gratuito, poderá surgir uma indenização correspondente, em tese, às quotas deles:
R$ 3.000 por mês.
O cálculo real, evidentemente, dependerá do valor locatício reconhecido, das quotas hereditárias e das circunstâncias do processo.
O Que Exatamente o STJ Entende?
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça parte de uma regra importante:
quem utiliza exclusivamente um imóvel comum, impedindo os demais coproprietários de exercerem seus direitos sobre o bem, pode ter de indenizá-los.
Nos casos envolvendo herança, o STJ já decidiu que o ocupante exclusivo pode ser obrigado a pagar aos demais herdeiros valor proporcional a aluguel.
Mas existe um elemento fundamental:
deve existir oposição ao uso exclusivo.
Essa oposição pode ser judicial ou extrajudicial.
O marco da oposição possui importância justamente para definir quando começa a surgir a obrigação de pagar.
O STJ também possui jurisprudência reconhecendo que essa indenização decorre do próprio direito de copropriedade sobre o imóvel.
O Que Essa Regra Ensina aos Herdeiros?
O principal ensinamento é que herança compartilhada exige organização.
Quando apenas um herdeiro permanece no imóvel, é importante definir:
ele ficará gratuitamente?
pagará algum valor?
por quanto tempo?
quem pagará IPTU e condomínio?
quem cuidará da manutenção?
o imóvel será vendido?
um dos herdeiros comprará a parte dos demais?
Deixar todas essas perguntas sem resposta pode funcionar por alguns meses.
Depois de anos, porém, pequenos desentendimentos frequentemente se transformam em disputas patrimoniais relevantes.
Planejamento Sucessório Poderia Evitar Esse Conflito?
Em muitos casos, sim.
Grande parte das disputas entre herdeiros surge porque a família possui patrimônio, mas nunca definiu regras para sua administração e transmissão.
Um planejamento sucessório adequado pode antecipar questões como:
- quem administrará os imóveis;
- como serão distribuídos os rendimentos;
- quais bens serão destinados a cada herdeiro;
- como evitar copropriedades indesejadas;
- como ocorrerá eventual venda;
- e quais regras existirão para utilização dos bens familiares.
Estruturas societárias, testamento, doações, acordos e outros instrumentos podem ser utilizados conforme a realidade patrimonial e familiar.
Não existe uma estrutura universal.
O planejamento precisa ser construído para cada família.
Conclusão
O fato de uma pessoa ser herdeira não significa que possa utilizar indefinidamente, sozinha e gratuitamente, um imóvel pertencente também aos demais.
Até a partilha, a herança permanece indivisível e os direitos dos coerdeiros sobre os bens são regulados pelas regras relacionadas ao condomínio.
Por isso, quando apenas um herdeiro utiliza exclusivamente um imóvel, pode surgir o dever de indenizar os demais pelo benefício econômico recebido.
Na prática, essa compensação costuma ser calculada com base no valor proporcional de um aluguel.
Mas a obrigação não deve ser presumida automaticamente desde a data do falecimento.
A jurisprudência do STJ dá especial importância à existência de oposição dos demais herdeiros ao uso gratuito, seja por notificação extrajudicial, seja pela própria via judicial.
Também existem exceções relevantes.
O cônjuge ou companheiro sobrevivente protegido pelo direito real de habitação, por exemplo, possui direito de permanecer gratuitamente no imóvel familiar e, enquanto essa proteção estiver presente, os demais herdeiros não podem simplesmente exigir aluguel.
Questões relacionadas a IPTU, condomínio, reformas e outras despesas também precisam ser analisadas em conjunto, evitando cobranças duplicadas ou enriquecimento indevido de qualquer das partes.
A principal recomendação para famílias com patrimônio compartilhado é simples:
não deixe a utilização dos imóveis hereditários baseada apenas em acordos informais indefinidos.
Definir por escrito quem utilizará o bem, quem suportará as despesas e qual será a solução definitiva para o patrimônio pode evitar anos de conflito entre familiares.
Sobre Nós
Paiva Nunes Advogados
A Paiva Nunes Advogados, liderada pelo CEO Dr. Rafael Paiva Nunes, atua estrategicamente nas áreas de Direito Imobiliário e Direito Sucessório, desenvolvendo continuamente projetos voltados a descomplicar o direito para o mercado imobiliário, famílias e empresas.
O escritório atua em questões envolvendo herança, imóveis, inventários, copropriedade, conflitos patrimoniais e planejamento sucessório, buscando soluções capazes de proteger o patrimônio e reduzir litígios entre familiares.
Direito Sucessório e Inventários
A sucessão de patrimônio imobiliário pode gerar conflitos especialmente quando vários herdeiros passam a dividir a propriedade dos mesmos bens.
A atuação jurídica pode envolver:
- inventários judiciais e extrajudiciais;
- uso exclusivo de imóvel por herdeiro;
- cobrança de indenização ou aluguel;
- administração de bens do espólio;
- prestação de contas;
- divisão de despesas;
- extinção de condomínio;
- alienação de imóveis;
- cessão de direitos hereditários;
- e solução de conflitos entre herdeiros.
A organização jurídica do patrimônio durante o inventário pode impedir que divergências familiares se transformem em processos longos.
Planejamento Patrimonial e Sucessório
A Paiva Nunes Advogados também atua preventivamente na estruturação da continuidade patrimonial por meio de estratégias envolvendo:
- planejamento sucessório;
- Holdings Familiares;
- testamentos;
- organização de patrimônio imobiliário;
- governança familiar;
- regras de administração;
- prevenção de conflitos;
- e estruturação da sucessão de imóveis e empresas.
Cada família possui patrimônio, relações e objetivos próprios.
Por isso, a estratégia sucessória deve ser construída de maneira individualizada.
Um dos herdeiros está utilizando sozinho um imóvel da herança ou você recebeu uma cobrança pelo uso exclusivo do patrimônio? É necessário analisar a existência de oposição, as quotas hereditárias, o valor locatício, as despesas do bem e eventual direito real de habitação antes de definir se existe obrigação de pagamento.
A Paiva Nunes Advogados atua em Direito Sucessório e Imobiliário, auxiliando famílias na organização de inventários, patrimônio compartilhado e conflitos entre herdeiros.
