Introdução
A abordagem costuma ser atraente.
Durante uma viagem, o casal é convidado para conhecer um empreendimento.
Participa de uma apresentação.
Recebe café, brindes ou condições promocionais.
Depois vem a proposta:
em vez de gastar dinheiro com hotel todos os anos, por que não comprar uma fração de um imóvel e garantir suas férias futuras?
A parcela cabe no orçamento.
O empreendimento parece sofisticado.
A possibilidade de viajar todos os anos é apresentada como um investimento em qualidade de vida.
E o contrato é assinado.
O problema pode aparecer meses ou anos depois.
Além das parcelas da aquisição, surgem:
taxas de condomínio;
despesas de manutenção;
eventuais tributos;
reajustes;
encargos previstos no contrato;
e obrigações que continuam existindo mesmo quando a família já não consegue viajar ou perdeu o interesse naquele destino.
Quando tenta sair, o comprador descobre outro ponto:
não basta simplesmente parar de pagar ou comunicar que não quer mais utilizar o imóvel.
A multipropriedade imobiliária é um direito real regulamentado pela legislação brasileira.
Quem compra uma fração de tempo não está adquirindo apenas um pacote de férias.
Está ingressando em uma estrutura patrimonial que produz direitos e obrigações.
Por isso, aquilo que parecia uma simples “férias parceladas” pode, quando adquirido sem análise adequada, transformar-se em uma dívida de longa duração.
Neste artigo, explicamos como funciona a multipropriedade, quais despesas podem permanecer mesmo quando o proprietário não utiliza o imóvel e quais cuidados devem ser adotados antes de assinar ou rescindir esse tipo de contrato.
Afinal, o Que É Multipropriedade?
A multipropriedade imobiliária foi regulamentada pela Lei nº 13.777/2018.
O Código Civil passou a definir a multipropriedade como um regime de condomínio no qual várias pessoas são proprietárias do mesmo imóvel, mas cada uma possui uma fração de tempo.
Isso significa que o apartamento, casa ou unidade não é dividido fisicamente.
O que é dividido é o período de utilização.
Imagine um apartamento em um resort.
Em vez de pertencer durante o ano inteiro a uma única pessoa, podem existir vários multiproprietários.
Cada um possui o direito de usar integralmente o imóvel em determinado período.
Um proprietário pode ter direito a uma semana.
Outro, a outra semana.
E assim sucessivamente.
Portanto, não se trata simplesmente de uma reserva futura de hotel.
Existe uma estrutura de propriedade vinculada ao imóvel e ao período correspondente.
Multipropriedade e Time Sharing São Sempre a Mesma Coisa?
Não.
Essa diferença é extremamente importante.
A expressão time sharing é utilizada de forma ampla para modelos de compartilhamento de férias.
Mas nem todo contrato comercializado como férias compartilhadas corresponde juridicamente à multipropriedade imobiliária prevista no Código Civil.
Existem modelos baseados em:
- direito real sobre fração de tempo;
- cessão de direito de uso;
- clubes de férias;
- sistemas de pontos;
- intercâmbio de hospedagem;
- programas de utilização;
- e contratos híbridos.
Por isso, antes de discutir rescisão, pagamento ou devolução, é necessário descobrir exatamente:
o que foi comprado?
O consumidor adquiriu uma fração imobiliária registrada?
Adquiriu apenas um direito contratual de utilização?
Existe matrícula individual da fração de tempo?
Ou recebeu apenas acesso a determinado programa de hospedagem?
A resposta pode alterar completamente o regime jurídico aplicável.
Comprar Multipropriedade É Comprar Imóvel?
Na multipropriedade propriamente dita, sim.
A legislação estabelece um verdadeiro regime de propriedade.
Cada fração de tempo pode possuir matrícula própria no Cartório de Registro de Imóveis.
Isso significa que a contratação deve ser analisada com muito mais cuidado do que uma simples reserva de hotel.
O comprador assume uma posição patrimonial.
E essa posição possui consequências.
A Primeira Surpresa: a Parcela Não É Necessariamente o Custo Total
Muitas pessoas concentram a análise na parcela da aquisição.
Por exemplo:
“São apenas R$ 900 por mês.”
O problema é que esse valor pode não representar o custo completo da multipropriedade.
Além do preço de aquisição, podem existir:
- contribuição condominial;
- despesas ordinárias;
- despesas extraordinárias;
- manutenção;
- tributos imobiliários;
- administração;
- seguro;
- custos vinculados ao mobiliário;
- programas opcionais de intercâmbio;
- e outros encargos previstos na estrutura contratual.
Por isso, perguntar apenas:
“quanto custa a parcela?”
é insuficiente.
A pergunta correta é:
“quanto essa fração poderá me custar por ano, considerando todas as obrigações?”
Não Usei o Imóvel. Preciso Pagar Condomínio?
Essa é uma das regras que mais surpreendem compradores.
Sim.
Na multipropriedade imobiliária regulamentada pelo Código Civil, o proprietário possui obrigação de pagar a contribuição condominial correspondente à sua fração.
E a legislação estabelece expressamente que essa obrigação continua existindo mesmo quando o proprietário renuncia ao uso e ao gozo do imóvel, das áreas comuns, equipamentos ou instalações.
Em outras palavras:
“não viajei este ano”
não significa automaticamente:
“não preciso pagar.”
Isso acontece porque condomínio não é preço de hospedagem.
É obrigação relacionada à propriedade e à manutenção do patrimônio comum.
Por Que Preciso Pagar se Não Utilizei?
Imagine um condomínio convencional.
Um proprietário passa um ano viajando e não entra uma única vez no apartamento.
Mesmo assim, continua responsável pelas cotas condominiais.
A lógica na multipropriedade é semelhante.
O empreendimento continua possuindo:
administração;
manutenção;
segurança;
limpeza;
conservação;
equipamentos;
áreas comuns;
e demais despesas.
Esses custos continuam existindo mesmo se determinado multiproprietário não utilizar sua semana.
Posso Simplesmente Abrir Mão da Minha Semana?
Não dessa forma.
Uma coisa é deixar de utilizar determinado período.
Outra é deixar de ser proprietário.
O proprietário pode decidir não viajar naquele ano.
Mas isso não extingue automaticamente sua fração de tempo nem elimina suas obrigações.
O Código Civil prevê inclusive regras específicas para a renúncia à multipropriedade.
A renúncia translativa em favor do condomínio somente é admitida dentro das condições legais.
Entre elas, o multiproprietário precisa estar em dia com obrigações como contribuições condominiais e tributos relacionados ao imóvel.
Portanto, deixar a dívida acumular e depois simplesmente dizer “não quero mais” pode tornar a saída ainda mais difícil.
A Inadimplência Pode Ter Consequências Relevantes
A legislação também prevê mecanismos para casos de inadimplência.
Dependendo da estrutura do empreendimento e de sua convenção, o proprietário inadimplente pode sofrer consequências como:
restrição ao uso da unidade;
destinação de sua fração ao sistema de locação administrado pelo empreendimento;
utilização das receitas da locação para pagamento das dívidas;
e medidas judiciais para cobrança.
Em determinadas situações, a própria fração de tempo pode ser atingida para satisfação das obrigações.
Portanto, a dívida não deve ser tratada como se fosse simplesmente uma mensalidade de clube que pode ser cancelada a qualquer momento.
O Grande Problema: Descobrir Isso Depois da Compra
Muitos conflitos surgem não necessariamente porque a multipropriedade seja ilegal.
O problema ocorre quando o comprador entra no negócio sem compreender todas as consequências.
A decisão pode ser tomada durante:
uma viagem;
uma apresentação promocional;
um passeio no resort;
uma visita a empreendimento turístico;
ou uma abordagem comercial longa e persuasiva.
Nesse momento, o consumidor está pensando em férias.
Mas juridicamente pode estar adquirindo um patrimônio imobiliário de longo prazo.
Essa diferença precisa estar absolutamente clara.
Contrato Assinado em Estande Pode Ter Direito de Arrependimento?
Em determinadas operações imobiliárias, sim.
A legislação relacionada às incorporações prevê expressamente o direito de arrependimento de sete dias para contratos firmados em estandes de vendas ou fora da sede do incorporador ou do estabelecimento comercial.
Quando aplicável, o exercício tempestivo do arrependimento permite a restituição dos valores antecipados, inclusive da comissão de corretagem.
Mas esse prazo é curto.
Depois dos sete dias, a situação pode ficar significativamente mais complexa.
Além disso, antes de aplicar essa regra automaticamente, é necessário verificar a natureza jurídica do contrato efetivamente assinado.
Por isso, quem se arrependeu logo após uma compra desse tipo não deveria deixar o contrato parado durante semanas esperando para decidir.
“Me Arrependi Depois de Três Meses.” Posso Sair?
É possível discutir o desfazimento do negócio.
Mas as consequências podem ser muito diferentes daquelas existentes no direito de arrependimento exercido dentro do prazo legal.
Depois que esse período passa, podem surgir questões relacionadas a:
- multa;
- retenção de valores;
- comissão de corretagem;
- despesas;
- fruição;
- prazo de restituição;
- regime da incorporação;
- natureza jurídica da operação;
- e cláusulas específicas do contrato.
Por isso, “cancelar” uma multipropriedade não é necessariamente tão simples quanto cancelar uma assinatura mensal.
O Comprador Recebe Tudo de Volta?
Não necessariamente.
Quando o desfazimento decorre simplesmente da vontade ou da incapacidade do próprio comprador de continuar pagando, pode existir retenção de parte dos valores.
O Superior Tribunal de Justiça já analisou processos envolvendo multipropriedade adquirida em sistema de uso e aplicação do Código de Defesa do Consumidor.
Em um desses casos, o comprador deixou de conseguir manter financeiramente o negócio e pediu a rescisão.
A Justiça reconheceu a possibilidade de desfazimento, mas autorizou a retenção de 10% dos valores pagos, considerando as circunstâncias específicas daquela contratação.
Isso não significa que 10% seja uma regra universal para toda multipropriedade.
O percentual e as demais consequências dependem do contrato, de sua data, do regime jurídico e das particularidades da operação.
Então Não Existe um Percentual Único de Distrato?
Exatamente.
É perigoso procurar na internet:
“multipropriedade devolve quantos por cento?”
e aplicar a primeira resposta encontrada.
É preciso identificar:
- data da contratação;
- estrutura jurídica;
- existência de incorporação;
- aplicação da Lei do Distrato;
- relação de consumo;
- motivo da rescisão;
- estágio do empreendimento;
- valores efetivamente pagos;
- utilização da unidade;
- comissão de corretagem;
- e eventual garantia fiduciária.
Essas informações podem alterar completamente o resultado.
E se a Empresa Não Entregou o que Prometeu?
A situação muda.
Há diferença entre:
o comprador simplesmente não querer mais o negócio
e
o vendedor descumprir suas próprias obrigações.
Se houver:
atraso relevante;
impossibilidade de utilização;
irregularidade registral;
informação enganosa;
serviço diferente do prometido;
ou outro inadimplemento da empresa,
a rescisão pode ser analisada sob perspectiva diferente.
Em casos de culpa do vendedor, podem existir fundamentos para restituição integral e outras consequências, conforme a situação concreta.
E se a Escritura ou o Registro Nunca Forem Entregues?
Esse problema também aparece em litígios envolvendo multipropriedade.
A legislação brasileira exige uma estrutura registral própria para esse tipo de propriedade.
Por isso, quando o consumidor acredita ter comprado uma fração imobiliária, é importante conferir:
- matrícula do empreendimento;
- memorial de incorporação, quando aplicável;
- matrícula da unidade;
- estrutura da multipropriedade;
- matrícula da fração de tempo;
- e atos efetivamente registrados.
Mas a existência de problema registral precisa ser analisada com cuidado.
Se o comprador utilizou o imóvel por muitos anos normalmente, por exemplo, a estratégia e os efeitos jurídicos podem ser diferentes dos existentes em uma contratação recém-realizada que jamais foi efetivamente implementada.
A Multipropriedade Pode Ser Vendida para Outra Pessoa?
Em princípio, a fração de tempo é um patrimônio que pode ser transferido, observadas as regras aplicáveis.
Mas é necessário verificar:
- registro;
- contrato;
- convenção;
- situação das dívidas;
- eventuais restrições;
- custos de transferência;
- e existência efetiva de interessado.
Uma coisa é possuir juridicamente o direito de vender.
Outra é conseguir encontrar comprador pelo preço desejado.
Por isso, quem entra na multipropriedade pensando exclusivamente em “investimento” deveria analisar previamente qual será a estratégia de saída.
“Me Disseram que Eu Poderia Alugar e Ganhar Dinheiro”
Esse tipo de promessa merece atenção especial.
Alguns empreendimentos possuem sistemas organizados de locação ou pool.
A própria legislação reconhece a possibilidade de estruturas em que as frações de tempo sejam colocadas em sistema de locação administrado.
Mas isso não significa que todo proprietário terá:
renda garantida;
ocupação garantida;
retorno garantido;
ou valorização garantida.
Tudo dependerá da estrutura contratual.
Antes de comprar com objetivo de investimento, é necessário descobrir:
- quem administra as locações;
- quais taxas são descontadas;
- como a receita é distribuída;
- quem assume períodos desocupados;
- existe garantia ou apenas expectativa?
- qual é o histórico de ocupação?
- quais despesas continuam sendo do proprietário?
Promessa comercial e obrigação contratual não são necessariamente a mesma coisa.
Correção das Parcelas Também Pode Surpreender
Outro ponto relevante é verificar se as parcelas são realmente fixas.
Contratos imobiliários podem possuir índices de correção monetária.
Por isso, uma prestação apresentada como confortável no momento da venda pode sofrer alterações ao longo do contrato.
É fundamental conferir:
- índice;
- periodicidade;
- juros;
- sistema de amortização;
- saldo devedor;
- e consequências de atraso.
O consumidor precisa conhecer não apenas a primeira prestação, mas a forma de evolução de toda a dívida.
Taxa de Manutenção Pode Continuar Aumentando?
Dependendo da estrutura, as despesas condominiais e de manutenção podem variar conforme o custo efetivo do empreendimento e as regras previstas na convenção.
Portanto, não é seguro pressupor que uma taxa apresentada durante a venda permanecerá exatamente igual por dez ou vinte anos.
Empreendimentos com:
piscinas;
elevadores;
áreas de lazer;
restaurantes;
mobiliário;
jardins;
segurança;
e grande estrutura turística
possuem despesas permanentes de conservação.
O comprador precisa levar isso em consideração.
Cuidado com a Frase “Você Vai Pagar Somente Quando Usar”
Se a operação for verdadeira multipropriedade imobiliária, essa afirmação precisa ser analisada com extrema cautela.
A própria lei estabelece obrigação de pagamento de contribuição condominial mesmo quando o multiproprietário não utiliza o imóvel.
Portanto, qualquer promessa comercial aparentemente incompatível com a documentação deve ser esclarecida antes da assinatura.
Em uma disputa futura, serão importantes:
contrato;
convenção;
material publicitário;
mensagens;
propostas;
gravações lícitas;
e demais documentos capazes de demonstrar quais informações foram apresentadas.
O Que Conferir Antes de Comprar?
Antes de assinar, o comprador deveria tentar responder pelo menos às seguintes perguntas:
1. Estou comprando propriedade ou apenas direito de uso?
Essa é a primeira pergunta.
2. Existe matrícula da fração de tempo?
Se o negócio é apresentado como multipropriedade imobiliária, a situação registral precisa ser analisada.
3. Quanto vou pagar no total?
Não apenas entrada e parcela mensal.
4. Quais taxas existem?
Condomínio, manutenção, administração, intercâmbio, tributos e demais despesas.
5. Essas taxas continuam mesmo sem utilização?
Essa informação precisa estar clara.
6. As parcelas são corrigidas?
Qual índice será utilizado?
7. Como funciona a reserva da minha semana?
É fixa, flutuante ou depende de regras específicas?
8. Posso alugar minha fração?
Quem administra e quais taxas serão descontadas?
9. Posso vender?
Existem restrições ou custos?
10. Como funciona o distrato?
Qual percentual pode ser retido? Quando o saldo será devolvido?
Essas respostas deveriam ser conhecidas antes da assinatura, não quando o comprador decide sair.
Um Exemplo Prático
Imagine uma família que adquire determinada fração por:
R$ 70 mil.
Ela paga:
entrada de R$ 7 mil
e
parcelas mensais durante vários anos.
Durante a apresentação, a prestação parece compatível com o orçamento.
Depois surgem também:
contribuição condominial;
reajustes;
eventuais despesas extraordinárias;
e outros encargos previstos na contratação.
Dois anos depois, a família deixa de viajar para aquele destino e decide parar de utilizar a fração.
As parcelas da aquisição, porém, continuam existindo.
As contribuições condominiais também.
A simples decisão de não viajar não encerra o contrato.
Se a família simplesmente parar de pagar, ainda poderá acumular:
multa;
juros;
encargos;
cotas condominiais;
e despesas de cobrança.
O que começou como planejamento de férias passa a ser um problema patrimonial.
Parei de Pagar. O Contrato Está Automaticamente Cancelado?
Não.
Essa é uma conclusão perigosa.
Inadimplência não significa necessariamente distrato automático com liberação imediata de todas as obrigações.
A falta de pagamento pode acionar mecanismos contratuais e legais de cobrança.
Por isso, quem pretende sair deveria analisar formalmente:
como rescindir;
qual saldo existe;
quais valores serão retidos;
o que ainda está em aberto;
e como será encerrada a titularidade da fração.
Posso Renunciar à Multipropriedade?
A legislação admite uma forma específica de renúncia translativa em favor do condomínio edilício.
Mas existe uma condição especialmente relevante:
o multiproprietário precisa estar em dia com determinadas obrigações, incluindo contribuições condominiais e tributos imobiliários.
Isso reforça uma conclusão importante:
acumular dívidas antes de buscar uma solução pode tornar a saída mais complexa.
E Se Eu Já Estou Endividado?
O primeiro passo é não tratar todas as cobranças como se fossem uma única dívida.
É necessário separar:
- saldo do preço de aquisição;
- condomínio;
- manutenção;
- tributos;
- multas;
- juros;
- corretagem;
- e outros encargos.
Depois, é preciso conferir quais cobranças realmente possuem fundamento e quais podem ser questionadas.
Em alguns casos, a solução poderá envolver:
distrato;
negociação;
cessão da fração;
venda;
substituição do comprador;
ação judicial;
ou outra estratégia.
Não existe uma solução universal.
O Contrato Pode Ser Revisto?
Cláusulas contratuais podem ser discutidas quando houver fundamento jurídico.
Em relações de consumo, entram em análise:
- transparência;
- dever de informação;
- boa-fé;
- equilíbrio;
- abusividade;
- publicidade;
- e efetiva compreensão das obrigações.
Mas isso não significa que todo contrato de multipropriedade será anulado simplesmente porque o consumidor posteriormente se arrependeu.
É necessário identificar uma causa jurídica concreta.
Multipropriedade Não É Necessariamente uma Armadilha
Esse ponto também precisa ser esclarecido.
A multipropriedade é um modelo jurídico previsto expressamente na legislação brasileira.
Ela pode fazer sentido para determinados compradores.
Uma família que:
viaja regularmente ao mesmo destino;
compreende todas as despesas;
possui capacidade financeira;
conhece as regras;
e efetivamente utiliza sua fração
pode considerar o modelo adequado aos seus objetivos.
O problema não é a multipropriedade por si só.
O risco surge quando ela é comprada como se fosse uma simples promoção de férias, sem compreensão das obrigações patrimoniais de longo prazo.
O Que a Lei Exige dos Contratos Imobiliários?
A legislação imobiliária atual reforçou significativamente o dever de transparência.
Nos contratos submetidos à Lei nº 4.591/1964, o quadro-resumo deve apresentar informações importantes como:
- preço total;
- entrada;
- corretagem;
- forma de pagamento;
- índices de correção;
- consequências do distrato;
- penalidades;
- prazo de devolução;
- e informações sobre o direito de arrependimento quando aplicável.
O objetivo é justamente reduzir situações em que o comprador descobre as principais consequências financeiras apenas depois de assinar.
O Que o STJ Já Reconheceu em Casos de Multipropriedade?
A jurisprudência demonstra que esses contratos não possuem uma única resposta.
Em caso envolvendo multipropriedade imobiliária pelo sistema de uso/time sharing, foi reconhecida a incidência do Código de Defesa do Consumidor.
O adquirente alegou incapacidade financeira superveniente para continuar mantendo o negócio.
O desfazimento foi admitido, com retenção de 10% dos valores pagos nas circunstâncias daquele processo.
Em outros processos envolvendo fração de tempo, o STJ também tem enfrentado questões como:
- corretagem;
- retenção;
- registro;
- utilização prolongada do imóvel;
- atraso na entrega;
- e responsabilidade das empresas integrantes do empreendimento.
Isso demonstra por que cada contrato precisa ser analisado individualmente.
Como Evitar que as “Férias Parceladas” Virem Dívida?
A principal proteção acontece antes da assinatura.
Não decida apenas pela emoção da viagem.
Peça os documentos.
Leve o contrato para analisar.
Calcule o custo anual total.
Verifique os índices de reajuste.
Descubra quanto custa sair.
Pesquise a situação registral.
Não aceite promessa verbal como substituta da cláusula contratual.
E, principalmente:
entenda se você está comprando férias ou adquirindo um patrimônio imobiliário com obrigações que podem durar anos.
Essa diferença muda tudo.
Conclusão
A multipropriedade pode ser apresentada comercialmente como uma forma de garantir férias futuras pagando pequenas parcelas.
Juridicamente, porém, a realidade pode ser muito mais complexa.
Na multipropriedade imobiliária regulamentada pela Lei nº 13.777/2018, o comprador adquire uma fração de tempo vinculada a um imóvel.
Com ela vêm direitos.
Mas também vêm obrigações.
Uma das mais importantes está expressamente prevista no Código Civil:
as contribuições condominiais continuam devidas mesmo quando o proprietário não utiliza sua fração.
A simples decisão de não viajar não cancela a propriedade.
Parar de pagar também não deve ser confundido com rescindir o contrato.
E sair do negócio pode envolver:
retenções;
corretagem;
despesas;
prazos de restituição;
regularização da titularidade;
e diferentes regras conforme a estrutura contratada.
Por outro lado, o consumidor possui proteção jurídica.
Contratos devem apresentar informações claras.
Em determinadas contratações realizadas em estandes ou fora do estabelecimento, pode existir direito de arrependimento dentro do prazo legal.
Cobranças abusivas podem ser questionadas.
E o descumprimento das obrigações pelo próprio vendedor pode alterar completamente as consequências da rescisão.
Por isso, multipropriedade não deveria ser adquirida apenas com base na pergunta:
“a parcela cabe no meu bolso?”
É necessário perguntar:
quanto isso custará durante toda a relação?
quais despesas existirão mesmo quando eu não viajar?
como consigo vender?
como consigo sair?
quanto perco se precisar rescindir?
e
o que estou adquirindo juridicamente?
Uma semana de férias pode durar sete dias.
As obrigações de um contrato imobiliário podem durar muitos anos.
Sobre Nós
Paiva Nunes Advogados Associados
A Paiva Nunes Advogados Associados, liderada pelo CEO Dr. Rafael Paiva Nunes, atua estrategicamente nas áreas de Direito Imobiliário e Direito Sucessório, desenvolvendo continuamente projetos voltados a descomplicar o direito para o mercado imobiliário, famílias e empresas.
O escritório atua na análise preventiva e contenciosa de negócios imobiliários, incluindo operações de maior complexidade que envolvem multipropriedade, incorporações, contratos, distratos e proteção patrimonial.
Cada patrimônio exige análise própria, inclusive para evitar que ativos com despesas recorrentes sejam transmitidos aos herdeiros sem planejamento adequado.
Comprou uma multipropriedade, deixou de utilizar o empreendimento e as parcelas e taxas continuam chegando? Antes de simplesmente interromper os pagamentos, é importante identificar a natureza do contrato, as regras de distrato, as obrigações condominiais e a situação registral da fração.
A Paiva Nunes Advogados Associados atua na análise de contratos de multipropriedade e conflitos imobiliários, avaliando alternativas de rescisão, negociação e proteção patrimonial conforme as particularidades de cada operação.
