Introdução
O mercado de multipropriedade imobiliária ultrapassou a marca de R$ 100 bilhões em potencial de vendas no Brasil.
O modelo, que permite adquirir uma fração de tempo de um imóvel em vez de comprar a propriedade inteira, vem ganhando espaço principalmente em resorts, empreendimentos turísticos e destinos de férias.
Mas o crescimento do setor também traz dúvidas importantes.
Quem compra uma fração de multipropriedade pode alugá-la? Pode vender para outra pessoa? É obrigado a colocar sua semana em um pool de locação? Precisa pagar condomínio mesmo quando não utiliza o imóvel?
E o que acontece quando o empreendimento promete rentabilidade, mas a receita esperada não aparece?
A multipropriedade é regulamentada no Brasil pela Lei nº 13.777/2018, que estabelece direitos e obrigações específicos para os proprietários.
Entretanto, nem todas as operações comercializadas como férias compartilhadas possuem a mesma estrutura jurídica.
Por isso, antes de investir, é indispensável compreender exatamente o que está sendo adquirido, quais despesas continuarão existindo e quais limitações podem estar previstas no contrato e na convenção do empreendimento.
Mercado de Multipropriedade Ultrapassa R$ 100 Bilhões no Brasil
Os números divulgados em 2026 mostram a dimensão alcançada pelo setor.
Segundo a décima edição do estudo Cenário do Desenvolvimento de Multipropriedades no Brasil, da Caio Calfat Real Estate Consulting, o país possui 224 empreendimentos de multipropriedade, distribuídos por 99 cidades de 18 estados.
O levantamento identificou aproximadamente 1,26 milhão de frações de tempo e um Valor Geral de Vendas potencial de R$ 100,5 bilhões.
Desse montante, cerca de R$ 66,3 bilhões já haviam sido comercializados até o período analisado pelo relatório.
É importante compreender que o VGV potencial não corresponde ao faturamento anual do mercado. Ele representa o valor comercial potencial dos empreendimentos considerados no estudo.
Outro dado relevante é o estágio de desenvolvimento dos projetos:
- 119 empreendimentos estavam prontos;
- 84 estavam em construção;
- 21 estavam em fase de lançamento.
Os números demonstram a expansão do modelo, mas também revelam que uma parcela significativa da oferta ainda depende da conclusão de obras.
Para quem pretende investir, a situação jurídica e construtiva do empreendimento é tão importante quanto sua localização.
Afinal, o Que É Multipropriedade?
A multipropriedade é um regime de condomínio no qual diferentes pessoas são proprietárias do mesmo imóvel, mas cada uma possui o direito de utilizá-lo exclusivamente durante determinado período.
Imagine um apartamento em um resort à beira-mar.
Em uma compra tradicional, uma única pessoa adquire a propriedade e pode utilizá-la durante todo o ano.
Na multipropriedade, diferentes titulares adquirem frações de tempo.
Um proprietário utiliza o apartamento durante determinada semana. Outro possui direito a um período diferente.
Assim, várias pessoas compartilham os custos e os direitos relacionados ao mesmo imóvel.
Na multipropriedade imobiliária propriamente dita, o comprador adquire um direito real, e não apenas uma reserva de hospedagem.
Essa distinção é fundamental.
Multipropriedade e Clube de Férias São a Mesma Coisa?
Não necessariamente.
Algumas empresas comercializam produtos baseados em sistemas de pontos, intercâmbio de hospedagens ou direitos contratuais de utilização.
Essas operações não correspondem obrigatoriamente à multipropriedade imobiliária prevista no Código Civil.
Antes da compra, é necessário identificar se o contrato oferece:
- uma fração de tempo com matrícula imobiliária própria;
- um direito contratual de hospedagem;
- participação em um clube de férias;
- acesso a um sistema de pontos;
- ou um modelo que combina diferentes modalidades.
A diferença pode alterar as regras de registro, transferência, sucessão, tributação e distrato.
O nome utilizado na publicidade não substitui a análise da estrutura jurídica do negócio.
O Que a Lei Permite ao Multiproprietário?
O artigo 1.358-I do Código Civil estabelece diversos direitos de quem adquire uma fração de tempo.
Entre eles estão o direito de utilizar o imóvel durante seu período, cedê-lo em locação ou comodato e transferir sua fração para outra pessoa.
Mas esses direitos precisam ser exercidos de acordo com a legislação, o instrumento de instituição da multipropriedade e a convenção condominial.
1. Utilizar o imóvel durante seu período
O proprietário possui direito exclusivo de utilização da unidade durante o período correspondente à sua fração.
A legislação prevê que cada fração de tempo terá duração mínima de sete dias, seguidos ou intercalados.
O sistema poderá ser fixo, flutuante ou misto.
No sistema fixo, o proprietário possui o mesmo período todos os anos.
No sistema flutuante, as datas são estabelecidas periodicamente conforme regras objetivas.
Já o sistema misto combina características dos dois modelos.
Por isso, comprar uma fração de sete dias não significa necessariamente ter direito a utilizá-la durante o Réveillon, o Natal ou qualquer outra data de alta temporada.
Essa informação precisa estar expressamente clara antes da aquisição.
2. Alugar sua fração de tempo
O Código Civil permite ao multiproprietário ceder sua fração de tempo em locação.
Portanto, quem não pretende utilizar determinado período pode, em princípio, explorar economicamente esse direito.
Entretanto, é indispensável verificar as regras específicas do empreendimento.
Alguns resorts adotam sistemas de administração centralizada, conhecidos como pool de locação.
Nessas estruturas, a gestão das reservas, a comercialização das diárias e a distribuição das receitas podem ser realizadas por uma administradora.
O contrato e a convenção precisam esclarecer se a participação nesse sistema é facultativa ou obrigatória.
3. Vender sua fração para outra pessoa
A legislação também permite a transferência da multipropriedade.
Em regra, não é necessária autorização dos demais multiproprietários para realizar a alienação.
Entretanto, é necessário observar as formalidades da transferência imobiliária e eventuais disposições válidas do instrumento de instituição ou da convenção.
A documentação também deve ser analisada para verificar se existe direito de preferência em favor de outros multiproprietários ou do instituidor.
Ter direito de vender, porém, não significa possuir garantia de revenda.
A liquidez dependerá da procura pelo empreendimento, das condições comerciais e da existência de compradores interessados.
4. Participar das decisões do condomínio
O multiproprietário também possui direitos de participação nas assembleias, respeitadas as condições legais.
O peso de seu voto é relacionado à fração de tempo adquirida, conforme as regras aplicáveis.
Isso significa que o proprietário não está limitado à posição de hóspede.
Ele integra uma estrutura de propriedade coletiva e possui direitos relacionados à administração do patrimônio.
O Que Não Pode Ser Feito na Multipropriedade?
A lei também estabelece limites.
O proprietário não pode tratar o imóvel como se fosse exclusivamente seu durante o ano inteiro.
Existem regras destinadas a preservar o direito de utilização dos demais titulares e o funcionamento do empreendimento.
1. Permanecer no imóvel além do período contratado
Cada proprietário deve respeitar rigorosamente o início e o término de sua fração de tempo.
O Código Civil prevê a obrigação de desocupar o imóvel no dia e horário estabelecidos.
O descumprimento pode gerar multas e outras consequências previstas na convenção.
Afinal, o atraso de um proprietário pode comprometer diretamente as férias do próximo.
2. Modificar o imóvel ou substituir seu mobiliário livremente
Também existem restrições relacionadas à alteração dos equipamentos, instalações e móveis.
O proprietário não pode simplesmente substituir o mobiliário, realizar alterações estruturais ou modificar livremente a unidade.
Isso acontece porque o imóvel precisa permanecer adequado à utilização dos demais multiproprietários.
3. Utilizar a propriedade de forma incompatível com sua destinação
O proprietário deve observar a finalidade do empreendimento e as regras condominiais.
Isso inclui os limites de ocupação, as condições de utilização das áreas comuns e as normas de conservação.
A exploração econômica da fração não elimina essas obrigações.
Pool de Locação: Como Funciona?
O pool de locação é uma das principais características comerciais de determinados empreendimentos turísticos.
Nesse modelo, a administradora reúne períodos disponibilizados pelos proprietários e realiza sua comercialização.
A receita obtida com a hospedagem é posteriormente distribuída conforme as regras contratuais.
Entretanto, é indispensável analisar como funciona essa distribuição.
Algumas questões precisam estar claras:
- O proprietário é obrigado a participar?
- Pode utilizar sua fração pessoalmente?
- Pode realizar locações por conta própria?
- Qual percentual da receita fica com a administradora?
- Quem paga as despesas de limpeza e manutenção?
- Como ocorre a distribuição entre os participantes?
- O pagamento depende da ocupação efetiva?
- Existem garantias contratuais de rentabilidade?
O Código Civil admite sistemas em que a locação das frações é administrada de forma centralizada.
Mas a existência de um pool não significa, por si só, que haverá retorno financeiro garantido.
Posso Alugar Minha Fração pelo Airbnb?
A possibilidade depende da estrutura do empreendimento.
Embora a legislação reconheça o direito de ceder a fração em locação, o exercício desse direito precisa observar as normas aplicáveis.
Se a convenção estabelece um sistema exclusivo de administração das locações, pode haver restrições à comercialização independente.
Também é necessário verificar regras de acesso, ocupação e funcionamento do empreendimento.
Portanto, antes de adquirir uma fração com a intenção de anunciá-la diretamente no Airbnb ou em outras plataformas, o comprador deve confirmar documentalmente se o modelo é permitido.
Não basta confiar em uma informação verbal prestada durante a apresentação comercial.
Rentabilidade Prometida: O Que o Investidor Precisa Saber?
Este é um dos pontos que exigem maior atenção.
A multipropriedade pode ser comercializada como uma alternativa para utilização familiar, investimento imobiliário ou geração de renda.
Entretanto, esses objetivos são diferentes.
O comprador interessado em férias pode dar maior importância às condições de utilização e aos custos anuais.
Já quem pretende investir precisa analisar a viabilidade econômica da operação.
Imagine um empreendimento que divulgue determinada projeção de receita com locações.
Antes de considerar esse valor no planejamento financeiro, é necessário verificar se ele representa:
uma rentabilidade contratualmente garantida
ou
apenas uma estimativa comercial.
Também devem ser considerados os descontos aplicáveis sobre a receita.
A remuneração da administradora, os custos operacionais e as despesas condominiais podem reduzir significativamente o resultado líquido.
Além disso, a demanda turística pode variar conforme a época do ano, a localização e o desempenho do empreendimento.
O crescimento geral do mercado não assegura rentabilidade individual para cada fração.
Publicidade Enganosa: Quando Pode Existir Problema?
A apresentação comercial precisa corresponder às condições efetivamente oferecidas.
Se determinado empreendimento promete características que não constam dos documentos ou apresenta informações capazes de induzir o comprador ao erro, podem surgir consequências previstas no Código de Defesa do Consumidor.
Entre as situações que merecem atenção estão:
- promessas de retorno financeiro sem esclarecimento sobre os riscos;
- afirmações de que a fração poderá ser revendida facilmente, sem fundamento;
- omissão de despesas recorrentes;
- apresentação de datas de utilização incompatíveis com as regras contratuais;
- informações incorretas sobre a conclusão do empreendimento;
- e promessas de intercâmbio que não correspondem às condições disponíveis.
O comprador deve guardar propostas, apresentações, contratos, mensagens e materiais publicitários.
Esses documentos podem ser importantes caso surja uma divergência sobre o que efetivamente foi contratado.
A Grande Armadilha: Não Usar o Imóvel Não Significa Deixar de Pagar
Essa é uma das regras mais importantes da multipropriedade.
O artigo 1.358-J do Código Civil estabelece que o multiproprietário deve pagar as contribuições condominiais, mesmo quando deixa de utilizar o imóvel.
Imagine que uma pessoa tenha adquirido uma fração para viajar anualmente com a família.
Depois de alguns anos, muda de cidade, enfrenta dificuldades financeiras ou simplesmente deixa de frequentar o empreendimento.
Apesar disso, as despesas de manutenção continuam existindo.
O imóvel precisa permanecer conservado, limpo e administrado durante todo o ano.
Por isso, o proprietário não pode simplesmente deixar de pagar condomínio sob o argumento de que não utilizou seu período.
A inadimplência pode gerar cobrança e outras consequências previstas na legislação e na convenção.
E Se o Proprietário Não Conseguir Mais Pagar?
A situação precisa ser analisada antes que a dívida aumente.
Deixar de pagar as parcelas da aquisição não representa necessariamente o encerramento do contrato.
Da mesma forma, interromper o pagamento das contribuições condominiais não extingue a propriedade.
O Código Civil prevê mecanismos específicos para a inadimplência, que podem incluir consequências sobre o direito de utilização da fração e, nos casos legalmente previstos, sua adjudicação ao condomínio.
Em determinados sistemas de locação centralizada, a convenção também pode prever a utilização das receitas da fração para amortizar dívidas condominiais.
Por isso, antes de simplesmente interromper os pagamentos, é necessário identificar quais obrigações estão vencidas e quais alternativas jurídicas existem.
É Possível Desistir da Compra?
Sim, mas as consequências variam conforme o contrato.
Primeiro, é indispensável descobrir se o comprador adquiriu efetivamente uma fração de multipropriedade imobiliária ou um direito contratual de utilização turística.
Também devem ser analisados:
- data da contratação;
- legislação aplicável;
- existência de incorporação imobiliária;
- situação da obra;
- condições de pagamento;
- eventual alienação fiduciária;
- motivo do desfazimento;
- e cláusulas de retenção.
Se a desistência ocorrer por iniciativa do comprador, poderão existir descontos e prazos específicos para restituição.
Por outro lado, se a empresa descumpriu obrigações relevantes, as consequências jurídicas podem ser diferentes.
Não existe um percentual único de retenção aplicável a todos os contratos comercializados como multipropriedade.
Existe Direito de Arrependimento?
Em determinadas situações, sim.
Nos contratos de incorporação imobiliária celebrados em estandes de vendas ou fora da sede do incorporador, a Lei nº 4.591/1964 prevê o direito de arrependimento em até sete dias.
Quando aplicável e exercido tempestivamente, esse direito permite a devolução dos valores antecipados, inclusive da comissão de corretagem.
Entretanto, é importante identificar o tipo de contrato e o contexto da contratação.
Nem toda modalidade de férias compartilhadas possui exatamente o mesmo enquadramento jurídico.
O consumidor que pretende exercer o arrependimento deve formalizar sua manifestação dentro do prazo e preservar a comprovação correspondente.
O Que o STJ Entende sobre a Taxa de Fruição?
Outra questão importante surge quando o comprador pede o desfazimento do contrato e a empresa pretende cobrar uma taxa pelo período em que o imóvel esteve à sua disposição.
Na multipropriedade, essa cobrança precisa respeitar a própria natureza do direito adquirido.
Em julgamento de 2026, no REsp 2.171.979/SP, o Superior Tribunal de Justiça determinou que a taxa de fruição fosse calculada proporcionalmente ao período em que o imóvel esteve efetivamente disponível ao comprador.
A empresa não pode simplesmente tratar o multiproprietário como se tivesse possuído o imóvel durante todos os dias do ano, quando ele adquiriu somente determinados períodos de utilização.
Essa distinção pode representar uma diferença financeira significativa em processos de distrato.
É necessário, porém, separar essa taxa das contribuições condominiais e das demais despesas que possuam fundamento jurídico próprio.
Posso Vender Minha Fração Mesmo com o Empreendimento em Funcionamento?
Em princípio, sim.
O Código Civil admite a alienação da fração de tempo, observadas as formalidades e as condições legais aplicáveis.
Entretanto, quem pretende adquirir uma fração de outro proprietário precisa verificar se existem débitos vinculados ao direito negociado.
Também é necessário conferir:
- matrícula;
- titularidade;
- período de utilização;
- eventuais garantias;
- contribuições condominiais;
- restrições contratuais;
- e regularidade do empreendimento.
A documentação é especialmente importante em compras realizadas diretamente de terceiros.
A Multipropriedade Pode Ser Herdada?
Sim.
A fração de tempo integra o patrimônio do proprietário e pode ser transmitida por sucessão.
Isso significa que a multipropriedade também pode aparecer em inventários e planejamentos sucessórios.
Entretanto, os herdeiros precisam compreender a natureza do patrimônio recebido.
Uma fração pode possuir valor econômico, mas também gerar despesas permanentes.
Por isso, a transmissão hereditária deve considerar tanto os direitos de utilização e disposição quanto as obrigações relacionadas ao imóvel.
Como Saber se o Empreendimento É Regular?
Antes de investir, é fundamental realizar uma análise jurídica e registral.
O comprador deve verificar a matrícula do imóvel e a documentação relacionada à instituição da multipropriedade.
Na estrutura prevista pela Lei nº 13.777/2018, existe uma matrícula para cada fração de tempo.
Nos empreendimentos ainda em construção, também é importante analisar o registro da incorporação imobiliária, quando aplicável.
Além disso, devem ser examinados:
- identificação da incorporadora;
- existência de Sociedade de Propósito Específico;
- situação do terreno;
- garantias;
- cronograma da obra;
- memorial de incorporação;
- convenção de multipropriedade;
- contrato de administração;
- e regras de utilização.
Um empreendimento sofisticado, com excelente apresentação comercial, não dispensa a análise documental.
O Que Investidores Precisam Conferir Antes de Comprar?
O primeiro cuidado é compreender que existem dois tipos de análise.
A análise jurídica verifica se o empreendimento e a operação possuem estrutura regular, quais direitos serão adquiridos e quais obrigações serão assumidas.
A análise econômica procura identificar o custo total, a possibilidade de utilização, a liquidez da fração e a viabilidade das receitas eventualmente projetadas.
Antes de contratar, é importante responder:
- Estou adquirindo uma fração imobiliária registrada ou apenas um direito contratual de uso?
- O empreendimento está pronto, em construção ou em lançamento?
- Quais semanas estarão disponíveis?
- Como funciona o sistema de reservas?
- Existem taxas condominiais e despesas extraordinárias?
- Sou obrigado a participar do pool de locação?
- Posso alugar ou revender minha fração?
- Quais são os custos e as condições de saída?
- Existe rentabilidade garantida por contrato ou apenas projeção comercial?
- O contrato corresponde ao que foi prometido durante a venda?
Essas respostas devem ser conhecidas antes da assinatura.
Um Exemplo Prático
Imagine um investidor que adquire uma fração de multipropriedade por R$ 80 mil.
Durante a apresentação comercial, ele recebe informações sobre a possibilidade de colocar seu período em um pool de locação.
A expectativa é que a receita obtida com as hospedagens ajude a compensar os custos da aquisição.
Entretanto, depois de assinar, ele descobre que existem:
contribuições condominiais;
taxas administrativas;
despesas extraordinárias;
custos operacionais;
e limitações para comercialização independente.
Além disso, o resultado financeiro depende do desempenho efetivo das locações.
Se o investidor não analisar essas condições antecipadamente, poderá descobrir que a receita líquida é inferior àquela imaginada durante a compra.
O exemplo demonstra por que a viabilidade de uma multipropriedade precisa ser calculada considerando todas as despesas e não apenas a previsão de faturamento.
Multipropriedade É um Investimento Seguro?
Não existe resposta universal.
A multipropriedade é um modelo legítimo de propriedade imobiliária regulamentado pela legislação brasileira.
Entretanto, como qualquer aquisição patrimonial, envolve riscos que precisam ser identificados.
Entre eles estão:
- atraso na conclusão do empreendimento;
- dificuldades de revenda;
- despesas maiores que as inicialmente previstas;
- problemas de administração;
- receitas de locação inferiores às expectativas;
- restrições de utilização;
- conflitos condominiais;
- e consequências financeiras de um eventual distrato.
O crescimento nacional do setor não elimina esses riscos.
Por isso, a segurança de uma aquisição depende da combinação entre regularidade jurídica, transparência comercial e compatibilidade econômica com os objetivos do comprador.
Conclusão
O mercado de multipropriedade imobiliária vive uma fase de expansão no Brasil.
Segundo levantamento divulgado em 2026, o setor alcançou R$ 100,5 bilhões em VGV potencial, com 224 empreendimentos distribuídos por 99 cidades brasileiras.
Esse crescimento demonstra a dimensão alcançada por um modelo que permite compartilhar a propriedade de imóveis mediante a aquisição de frações de tempo.
Entretanto, antes de investir, é indispensável compreender seus direitos e obrigações.
O Código Civil permite que o multiproprietário utilize, alugue, venda e transmita sua fração por herança.
Mas também exige o cumprimento de obrigações condominiais, o respeito ao calendário de utilização e a observância das regras de administração.
Além disso, determinados empreendimentos podem possuir sistemas de locação centralizada, contratos de intercâmbio e despesas que precisam ser compreendidas antes da aquisição.
A possibilidade de geração de renda também merece atenção.
Uma projeção comercial de rentabilidade não deve ser confundida com garantia contratual de retorno financeiro.
Da mesma forma, o direito de vender uma fração não significa que existirá comprador imediato ou valorização assegurada.
A principal recomendação é simples:
antes de comprar uma multipropriedade, analise não apenas o empreendimento, mas principalmente o contrato, a matrícula, a convenção e todas as despesas envolvidas.
Uma aquisição planejada exige compreender tanto os benefícios quanto as limitações do modelo.
E, em um mercado que já ultrapassou R$ 100 bilhões em potencial de vendas, a análise jurídica preventiva se torna ainda mais relevante para proteger o patrimônio de compradores e investidores.
Sobre Nós
Paiva Nunes Advogados Associados
A Paiva Nunes Advogados Associados, liderada pelo CEO Dr. Rafael Paiva Nunes, atua estrategicamente nas áreas de Direito Imobiliário e Direito Sucessório, desenvolvendo continuamente projetos voltados a descomplicar o direito para o mercado imobiliário, famílias e empresas.
O escritório atua de forma preventiva e contenciosa em operações imobiliárias, contratos, incorporações, multipropriedade e investimentos que exigem análise jurídica especializada.
Pretende investir em multipropriedade ou adquiriu uma fração e descobriu condições diferentes das apresentadas durante a venda?
Antes de assinar, alugar, revender ou solicitar o distrato, é fundamental analisar a estrutura jurídica do empreendimento e as obrigações previstas nos documentos.
A Paiva Nunes Advogados Associados atua na análise preventiva de investimentos imobiliários e na resolução de conflitos relacionados a contratos de multipropriedade, buscando identificar riscos e proteger o patrimônio dos adquirentes.
