Introdução
Você compra um imóvel, cumpre os pagamentos previstos no contrato e aguarda a data prometida para receber as chaves.
O prazo termina.
Passa também o período de tolerância.
Mas o imóvel continua sem ser entregue.
Enquanto isso, começam a surgir cobranças de impostos e taxas relacionadas a um bem que o comprador ainda nem pode utilizar.
Foi justamente esse cenário que levou uma incorporadora e uma Sociedade de Propósito Específico — SPE — a serem condenadas solidariamente a pagar mais de R$ 50 mil a um consumidor em Aparecida de Goiânia.
O comprador adquiriu o imóvel em 2021.
A entrega estava prevista para janeiro de 2025, admitindo-se contratualmente um período de tolerância até julho daquele ano.
As chaves, porém, somente foram disponibilizadas em fevereiro de 2026.
Além do atraso superior ao limite contratual, o adquirente vinha sendo cobrado por tributos relacionados ao imóvel e, posteriormente, por taxas associativas, mesmo antes de assumir efetivamente a posse.
A Justiça reconheceu diferentes consequências:
lucros cessantes pela privação do imóvel;
indenização por danos morais;
e
devolução em dobro de cobranças realizadas antes da entrega das chaves.
O caso traz um importante alerta para compradores e incorporadoras:
a assinatura do contrato não significa automaticamente que todas as despesas do imóvel já podem ser transferidas ao comprador.
Neste artigo, explicamos o caso e os principais entendimentos jurídicos relacionados ao atraso na entrega e às cobranças anteriores à posse.
O Caso: Imóvel Foi Comprado em 2021
O consumidor assinou contrato de promessa de compra e venda em setembro de 2021.
O imóvel estava localizado em condomínio fechado no município de Aparecida de Goiânia.
Pelo contrato, a entrega deveria ocorrer em janeiro de 2025.
Havia ainda previsão de período de tolerância, levando o prazo máximo até julho de 2025.
Esse tipo de cláusula é relativamente comum em contratos de incorporação imobiliária.
O problema surge quando nem mesmo o prazo adicional é respeitado.
No caso analisado, julho de 2025 chegou e o comprador ainda não recebeu o imóvel.
As chaves somente foram entregues em fevereiro de 2026.
Ou seja, houve atraso superior a seis meses mesmo depois de considerado o prazo de tolerância.
O Que É o Prazo de Tolerância?
Contratos imobiliários frequentemente preveem um período adicional para conclusão da obra.
Normalmente, fala-se em tolerância de até 180 dias, desde que essa condição seja apresentada de forma clara ao consumidor e cumpra os requisitos jurídicos aplicáveis.
Esse período existe porque grandes obras podem enfrentar situações que alterem o cronograma.
Mas existe uma diferença fundamental entre:
utilizar validamente o período de tolerância
e
ultrapassar também esse período.
Quando a data final contratual, já acrescida da tolerância admitida, é superada sem justificativa juridicamente suficiente, pode ficar caracterizada mora da incorporadora.
Foi o que ocorreu no caso.
O Comprador Continuou Arcando com Despesas
O atraso na entrega não foi a única discussão.
Mesmo antes de receber as chaves e conseguir utilizar efetivamente o imóvel, o consumidor vinha arcando com cobranças relacionadas à unidade.
Segundo o processo, havia cobrança de ITU desde a celebração do contrato.
A partir de maio de 2025, o comprador também passou a pagar taxas associativas.
Ou seja:
existiam despesas ligadas ao imóvel sendo transferidas ao adquirente em um período no qual ele ainda não possuía a utilização efetiva do bem.
Essa situação se tornou um dos principais pontos da condenação.
Quando o Comprador Passa a Responder pelas Despesas do Imóvel?
Essa pergunta é extremamente importante em negócios imobiliários.
Não basta simplesmente olhar para a data da assinatura da promessa de compra e venda.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça dá grande importância à imissão na posse.
Em outras palavras:
é necessário observar quando o comprador efetivamente passa a exercer relação material com o imóvel.
O STJ já estabeleceu, no Tema 886, que a responsabilidade pelas obrigações condominiais está fortemente relacionada à posse efetiva do promissário comprador e ao conhecimento da transação pelo condomínio.
Portanto, a entrega das chaves possui enorme relevância prática.
Enquanto o comprador não consegue ocupar, utilizar ou exercer a posse sobre a unidade, transferir determinadas despesas a ele pode ser juridicamente questionável.
Só Assinar o Contrato Não Basta?
Não necessariamente.
Imagine que alguém assine um contrato de compra de apartamento em 2023.
A obra ficará pronta somente em 2026.
Seria estranho exigir que essa pessoa pagasse desde 2023 todas as despesas próprias da utilização cotidiana de um imóvel que ainda sequer pode ocupar.
É justamente por isso que o marco da posse se torna importante.
A obrigação precisa estar relacionada à efetiva disponibilidade do bem ao adquirente.
Cobrança de IPTU Antes das Chaves Pode Ser Questionada?
Sim.
A questão exige análise do contrato, da legislação municipal e da situação concreta.
Mas, em relações entre comprador e incorporadora, a transferência antecipada desse encargo pode ser considerada abusiva quando o consumidor ainda não possui a posse do imóvel.
No caso de Aparecida de Goiânia, a magistrada entendeu que as cláusulas que transferiam essas obrigações antes da entrega das chaves colocavam o consumidor em desvantagem exagerada.
Por isso, as cobranças foram consideradas indevidas.
O Comprador Chegou a Pagar para Conseguir a Escritura
Um detalhe relevante do processo demonstra o impacto prático dessas cobranças.
O consumidor afirmou que quitou o ITU referente a 2025 em dezembro daquele ano porque temia que a pendência impedisse a lavratura da escritura definitiva.
Isso é relevante porque o pagamento não significava necessariamente que ele concordava com a obrigação.
Segundo a tese acolhida, o valor foi quitado para evitar obstáculos à conclusão da operação imobiliária.
A Justiça posteriormente reconheceu a irregularidade da transferência antecipada desse encargo.
Por Que Houve Devolução em Dobro?
A sentença determinou a restituição em dobro dos valores considerados indevidamente cobrados.
O montante superou R$ 19,4 mil.
A magistrada considerou que não existia engano justificável capaz de afastar a repetição em dobro.
Também foi levado em consideração que já existiam decisões envolvendo as próprias empresas e práticas semelhantes.
Esse ponto é importante.
Cobrança indevida não significa automaticamente, em qualquer situação, devolução em dobro.
É necessário verificar as circunstâncias jurídicas concretas e se a cobrança pode ou não ser justificada.
No processo analisado, a conclusão foi desfavorável às empresas.
E as Taxas Associativas?
As empresas sustentaram que não deveriam responder por esses valores porque eles teriam sido cobrados por uma associação juridicamente distinta.
A Justiça, porém, não acolheu essa tese.
Segundo a sentença, a cobrança estava relacionada ao próprio contrato celebrado com as incorporadoras.
Além disso, a decisão considerou a vinculação prática existente entre a associação e as empresas envolvidas.
Diante dessas circunstâncias, a responsabilidade foi reconhecida.
O Que É uma SPE?
A sigla SPE significa Sociedade de Propósito Específico.
No mercado imobiliário, é bastante comum criar uma empresa especificamente para desenvolver determinado empreendimento.
Imagine uma grande incorporadora que pretende construir cinco condomínios.
Em vez de concentrar tudo diretamente na mesma pessoa jurídica, pode constituir uma SPE específica para cada projeto.
Isso permite organizar:
- patrimônio;
- receitas;
- despesas;
- financiamento;
- riscos;
- contratos;
- e contabilidade do empreendimento.
A existência de uma SPE, porém, não significa automaticamente que a incorporadora principal jamais poderá responder perante o consumidor.
Por Que Incorporadora e SPE Foram Condenadas Solidariamente?
No caso analisado, a responsabilidade foi reconhecida de maneira solidária.
Na prática, isso significa que o consumidor pode cobrar a condenação das empresas responsáveis nos termos definidos pela sentença.
Esse tipo de conclusão pode ocorrer quando diferentes pessoas jurídicas participam conjuntamente da cadeia de fornecimento do empreendimento.
Para o comprador, é importante compreender quem efetivamente aparece no negócio:
quem vendeu?
quem incorporou?
quem administra?
qual empresa recebeu os pagamentos?
qual SPE é proprietária do empreendimento?
qual grupo econômico utiliza a marca?
Essas informações podem se tornar relevantes em um eventual conflito.
Atraso na Entrega Gera Indenização Automaticamente?
O atraso relevante pode gerar consequências.
Uma das principais é a possibilidade de pagamento de lucros cessantes.
O Superior Tribunal de Justiça possui jurisprudência reconhecendo que, depois de ultrapassado o prazo para entrega, o comprador fica privado de utilizar economicamente o imóvel.
Essa privação pode significar:
não conseguir morar;
continuar pagando aluguel;
não conseguir colocar o imóvel para locação;
ou simplesmente não dispor do bem pelo qual pagou.
Por isso, o STJ reconhece em diversos casos uma presunção de prejuízo ligada à indisponibilidade do imóvel.
O Que São Lucros Cessantes?
Lucros cessantes representam aquilo que uma pessoa razoavelmente deixou de ganhar ou usufruir por causa da conduta de outra.
No mercado imobiliário, costuma-se utilizar como referência o valor locatício do imóvel.
Imagine que um apartamento deveria ter sido entregue em janeiro.
Mas só é entregue seis meses depois.
Durante esses seis meses, o comprador não pôde:
morar;
alugar;
ou aproveitar economicamente o imóvel.
É possível atribuir um valor econômico a essa indisponibilidade.
Foi justamente esse raciocínio utilizado no processo.
Quanto Foi Fixado por Lucros Cessantes?
A sentença determinou pagamento correspondente a 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do imóvel, durante o período considerado de atraso.
O montante calculado ultrapassou R$ 26,2 mil.
Esse valor representou a maior parte da condenação.
É importante destacar, porém, que isso não significa que todo caso de atraso automaticamente produzirá indenização de exatamente 0,5%.
O cálculo depende da situação concreta, dos precedentes aplicáveis, da prova e do contrato.
O Que Diz o Tema 996 do STJ?
O Tema 996 é uma importante referência em casos de atraso na entrega.
O STJ reconheceu que o descumprimento do prazo para disponibilização do imóvel pode gerar prejuízo presumido, decorrente da injusta privação do uso.
A indenização pode tomar como referência o valor locatício de imóvel semelhante e se estender até a efetiva disponibilização da posse.
Essa lógica foi utilizada na sentença analisada.
O ponto principal é:
o comprador não precisa necessariamente demonstrar que já possuía um inquilino esperando o imóvel para existir prejuízo.
A própria impossibilidade de utilizar economicamente o bem pode ser relevante.
E se o Comprador Morava com os Pais e Não Pagava Aluguel?
Isso não necessariamente elimina a discussão.
Lucros cessantes não correspondem exclusivamente ao aluguel efetivamente desembolsado pelo comprador.
Também podem representar a indisponibilidade econômica de um patrimônio.
Por isso, a análise não se limita à pergunta:
“o comprador apresentou recibos de aluguel?”
O que se avalia é também a perda do uso do imóvel durante o período de mora.
Além dos Lucros Cessantes, Houve Dano Moral
A sentença fixou ainda R$ 5 mil por danos morais.
Mas esse ponto exige cuidado.
Nem todo atraso na entrega de imóvel gera automaticamente dano moral.
A jurisprudência tende a exigir circunstâncias que ultrapassem o mero aborrecimento decorrente do inadimplemento contratual.
No caso analisado, a magistrada considerou o conjunto da situação.
O consumidor permaneceu arcando com despesas de moradia enquanto suportava os encargos relacionados ao novo imóvel.
Também houve cobranças anteriores à posse e a situação relacionada ao pagamento do tributo para viabilizar a escritura.
Diante desse contexto, foi reconhecido dano extrapatrimonial.
Todo Atraso Gera R$ 5 Mil de Dano Moral?
Não.
O valor da indenização não funciona como uma tabela.
Dois processos aparentemente semelhantes podem produzir resultados diferentes.
São analisados fatores como:
- duração do atraso;
- comportamento da empresa;
- informações fornecidas;
- prejuízos concretos;
- situação do comprador;
- cobranças realizadas;
- gravidade da conduta;
- e circunstâncias específicas do caso.
Por isso, não é correto utilizar essa condenação como fórmula automática para qualquer empreendimento atrasado.
Prazo de Tolerância Sempre É Válido?
Também não automaticamente.
A jurisprudência admite a existência de prazo de tolerância em contratos imobiliários, desde que sejam respeitados os requisitos jurídicos.
A cláusula precisa ser apresentada de forma clara.
Além disso, ela não pode funcionar como autorização para adiar indefinidamente a entrega.
Depois de esgotado o período de tolerância, o atraso passa a produzir consequências jurídicas mais relevantes.
No caso analisado, mesmo considerando o período adicional, a entrega continuou atrasada.
A Entrega do “Habite-se” É Igual à Entrega das Chaves?
Não necessariamente.
Esse é outro erro comum.
O habite-se é um documento administrativo extremamente importante, relacionado à conclusão e regularidade da edificação.
Mas isso não significa necessariamente que o comprador tenha sido imediatamente colocado na posse.
Pode existir um intervalo entre:
expedição do habite-se;
assembleia;
vistoria;
regularização documental;
e entrega efetiva das chaves.
Para determinadas obrigações, a posse concreta continua sendo um elemento central.
A Taxa de Condomínio Pode Começar no Habite-se?
Essa questão vem sendo objeto de discussões importantes.
O STJ historicamente vincula a responsabilidade condominial à relação material com o imóvel e à imissão na posse.
Ou seja, simplesmente existir o imóvel juridicamente não significa necessariamente que aquele comprador específico já possa ser responsabilizado pelas despesas da unidade.
É preciso verificar quando efetivamente recebeu a posse.
O Tema 886 do STJ Ainda Está Valendo?
Sim, mas existe uma observação atual relevante.
O Tema 886 estabeleceu que a responsabilidade por obrigações condominiais depende fundamentalmente da relação material com o imóvel, especialmente da imissão do comprador na posse.
Atualmente, o STJ está analisando no Tema 1.349 uma proposta de revisão parcial relacionada à legitimidade concorrente entre vendedor e comprador em cobranças posteriores à posse.
Essa revisão, porém, não transforma automaticamente o adquirente em responsável pelas despesas de um período em que ainda nem havia recebido o imóvel.
O marco da posse continua extremamente relevante.
A Empresa Pode Colocar no Contrato que o Comprador Paga Desde a Assinatura?
Uma cláusula contratual não é automaticamente válida apenas porque foi assinada.
Em uma relação de consumo, o conteúdo precisa respeitar:
- boa-fé;
- equilíbrio contratual;
- dever de informação;
- legislação;
- e normas de proteção do consumidor.
Se a cláusula transfere ao comprador despesas de um imóvel que ele ainda não possui condições de utilizar, pode existir discussão sobre abusividade.
Foi exatamente esse tipo de análise realizado no processo.
E Se o Comprador Tiver Aceitado a Cláusula?
Assinar um contrato não significa renunciar a toda proteção legal.
O consumidor está obrigado pelas cláusulas válidas do contrato.
Mas disposições consideradas abusivas podem ser questionadas.
Isso é particularmente importante em contratos de adesão, nos quais o consumidor normalmente recebe um documento já elaborado pelo fornecedor, com pouca ou nenhuma possibilidade de negociação individual.
O Que o Comprador Deve Fazer ao Identificar Atraso?
O primeiro passo é organizar a documentação.
É importante guardar:
- contrato;
- aditivos;
- comprovantes de pagamento;
- previsão de entrega;
- publicidade;
- mensagens da incorporadora;
- comunicados sobre atraso;
- boletos;
- impostos;
- taxas associativas;
- cobranças condominiais;
- contrato de aluguel atual;
- e comprovante da data real de entrega das chaves.
A discussão judicial depende fortemente de documentos.
Devo Parar de Pagar as Parcelas Porque a Obra Atrasou?
Essa decisão exige muito cuidado.
O fato de a construtora estar em mora não significa automaticamente que o comprador possa simplesmente interromper todos os pagamentos por conta própria.
Isso pode gerar novas discussões, incluindo alegação de inadimplência do próprio adquirente.
Antes de suspender pagamentos, é recomendável analisar:
o contrato;
o estágio da obra;
a natureza das parcelas;
e a estratégia jurídica adequada.
E se Eu Não Quiser Mais o Imóvel?
Dependendo do atraso e das circunstâncias, pode existir discussão sobre resolução do contrato e restituição dos valores.
Isso é diferente de manter o contrato e buscar indenização pelo período de atraso.
Em determinadas situações, o comprador poderá avaliar:
continuar com o imóvel e buscar compensação pelos prejuízos
ou
buscar o encerramento da relação contratual.
A escolha depende do caso concreto.
Um Exemplo Prático
Imagine um imóvel de R$ 800 mil.
O prazo final, já considerando a tolerância, termina em janeiro.
As chaves são entregues apenas seis meses depois.
Se, hipoteticamente, fosse utilizado percentual de 0,5% ao mês como referência:
0,5% de R$ 800 mil = R$ 4 mil por mês.
Em seis meses:
R$ 24 mil.
Esse exemplo mostra por que atrasos relativamente curtos podem gerar indenizações significativas quando o imóvel possui valor elevado.
Mas o cálculo efetivo sempre dependerá das circunstâncias do processo.
O Que Exatamente Aconteceu no Caso de Aparecida de Goiânia?
O consumidor assinou o contrato em setembro de 2021.
A entrega estava prevista para janeiro de 2025.
Com o prazo de tolerância, o limite chegou a julho de 2025.
As chaves foram entregues somente em fevereiro de 2026.
Antes da posse, houve cobrança de:
ITU/IPTU
e
taxas associativas.
A sentença reconheceu a responsabilidade solidária da incorporadora e da SPE.
Foram fixados:
mais de R$ 26,2 mil em lucros cessantes;
R$ 5 mil em danos morais;
e
mais de R$ 19,4 mil relativos à devolução em dobro de cobranças indevidas.
Somadas, as condenações ultrapassam R$ 50 mil.
A Decisão É Definitiva?
Não necessariamente.
Esse é um cuidado importante.
Trata-se de sentença da 1ª Vara Cível de Aparecida de Goiânia.
Como decisão de primeiro grau, pode ser objeto de recurso.
Portanto, a forma mais correta de apresentar o caso é:
“incorporadora e SPE foram condenadas em primeira instância”
e não afirmar que se trata de condenação definitivamente encerrada.
O Que Essa Decisão Ensina aos Compradores?
O primeiro ensinamento é que o comprador não deve aceitar automaticamente qualquer boleto enviado durante a construção.
Antes de pagar, vale perguntar:
qual é a natureza dessa cobrança?
eu já estou na posse?
a despesa realmente é minha?
o contrato pode validamente transferir esse encargo?
o imóvel já está disponível para utilização?
Isso é especialmente importante para:
IPTU;
condomínio;
associação;
taxas de manutenção;
e despesas ligadas ao uso do empreendimento.
E o Que Essa Decisão Ensina às Incorporadoras?
A principal lição é que atraso e cobrança antecipada podem gerar passivos diferentes e cumulativos.
Uma mesma operação pode produzir:
lucros cessantes;
devolução de valores;
repetição em dobro;
danos morais;
juros;
correção;
custas;
e honorários.
Por isso, compliance imobiliário não deve se limitar ao cronograma da obra.
Também precisa analisar:
- contratos;
- momento de transferência dos encargos;
- comunicação com compradores;
- relacionamento com associações;
- entrega das chaves;
- documentação;
- e procedimentos internos de cobrança.
Conclusão
A condenação de uma incorporadora e de uma SPE em Aparecida de Goiânia demonstra que o atraso na entrega de um imóvel pode gerar consequências muito além de uma simples reclamação contratual.
No caso analisado, o comprador adquiriu o imóvel em 2021.
A entrega deveria ocorrer em janeiro de 2025 e, mesmo com o prazo de tolerância, o limite contratual se encerrava em julho daquele ano.
As chaves, entretanto, somente foram entregues em fevereiro de 2026.
Durante esse período, o consumidor também suportou cobranças relacionadas ao imóvel antes de ter efetivamente assumido sua posse.
A sentença reconheceu diferentes prejuízos.
Foram mais de R$ 26,2 mil em lucros cessantes, calculados em 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do imóvel.
Também foram fixados R$ 5 mil por danos morais.
Além disso, a incorporadora e a SPE foram condenadas a devolver em dobro mais de R$ 19,4 mil referentes a ITU/IPTU e taxas associativas cobradas antes da entrega das chaves.
A condenação total ultrapassou R$ 50 mil.
O caso reforça duas regras especialmente importantes para o mercado imobiliário.
A primeira é que, ultrapassado o prazo válido de entrega, o comprador pode sofrer prejuízo pela impossibilidade de utilizar economicamente o imóvel.
A segunda é que despesas relacionadas à propriedade e utilização da unidade não podem ser transferidas ao comprador de qualquer maneira, especialmente quando ele ainda não possui a posse efetiva do bem.
Para compradores, a principal recomendação é guardar toda a documentação e conferir cuidadosamente o momento em que cada cobrança começa.
Para incorporadoras, a prevenção exige contratos claros e procedimentos de cobrança compatíveis com a jurisprudência e com a real entrega da posse.
No mercado imobiliário, definir corretamente quando termina a responsabilidade da incorporadora e começa a responsabilidade do comprador pode evitar conflitos que representam dezenas de milhares de reais.
Sobre Nós
Paiva Nunes Advogados Associados
A Paiva Nunes Advogados Associados, liderada pelo CEO Dr. Rafael Paiva Nunes, atua estrategicamente nas áreas de Direito Imobiliário e Direito Sucessório, desenvolvendo continuamente projetos voltados a descomplicar o direito para o mercado imobiliário, famílias e empresas.
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Cada patrimônio exige estratégia individualizada, considerando a estrutura familiar, os imóveis envolvidos e os objetivos de longo prazo.
Seu imóvel atrasou, você ainda não recebeu as chaves e já começaram a surgir cobranças de IPTU, condomínio ou taxas associativas? O momento em que o comprador assume a posse pode alterar diretamente quem deve responder por essas despesas.
A Paiva Nunes Advogados Associados atua na análise de contratos, atrasos de entrega e cobranças imobiliárias, avaliando os direitos e obrigações existentes em cada etapa da aquisição.
