Introdução
Um proprietário possui um apartamento em condomínio residencial e decide anunciá-lo em plataformas como Airbnb para estadias de poucos dias.
A convenção do condomínio não menciona expressamente “Airbnb”, “locação por temporada” ou “hospedagem”.
Ela diz apenas que as unidades possuem destinação residencial.
Isso basta para impedir a exploração do imóvel por curta temporada?
Ou o condomínio só pode proibir esse tipo de utilização se existir uma cláusula expressa na convenção?
Essa discussão chegou ao Superior Tribunal de Justiça e agora terá uma resposta destinada a orientar casos semelhantes em todo o país.
A Segunda Seção do STJ afetou os Recursos Especiais 2.272.537/SC e 2.272.536/SP ao rito dos recursos repetitivos, criando o Tema 1.443.
A questão submetida a julgamento é justamente definir:
se a cláusula de destinação residencial prevista na convenção condominial já é suficiente para impedir locações de curta duração por plataformas digitais, mesmo que não exista proibição expressa.
Ao afetar o tema, o STJ também determinou a suspensão nacional dos processos pendentes, individuais ou coletivos, que discutam essa mesma questão jurídica.
A decisão possui enorme relevância para proprietários, investidores, condomínios, síndicos e administradoras.
Neste artigo, explicamos o que o STJ vai decidir, qual é o entendimento atual da Corte e o que muda enquanto o Tema 1.443 não é julgado definitivamente.
O Que Exatamente Está Sendo Discutido?
A controvérsia parece simples, mas possui grande impacto econômico.
Imagine um condomínio cuja convenção estabelece:
“as unidades destinam-se exclusivamente à residência.”
Mas o documento não contém nenhuma regra dizendo:
“é proibida a locação por Airbnb.”
O proprietário entende que continua utilizando o apartamento para moradia temporária de outras pessoas.
O condomínio, por outro lado, sustenta que a alta rotatividade de hóspedes e a exploração econômica constante transformam aquela utilização em algo diferente da finalidade residencial tradicional.
É justamente essa interpretação que o STJ deverá uniformizar.
A pergunta do Tema 1.443 é:
a simples previsão de finalidade residencial já permite proibir a curta temporada ou é necessária uma cláusula específica?
Por Que o STJ Transformou o Assunto em Repetitivo?
Porque existem muitos processos discutindo a mesma questão.
O ministro Raul Araújo destacou o caráter repetitivo da controvérsia.
Segundo o STJ, a Comissão Gestora de Precedentes, Jurisprudência e Ações Coletivas identificou 50 decisões monocráticas e acórdãos somente dentro da própria Corte relacionados ao assunto.
Isso indica que a discussão já aparece com frequência significativa no Judiciário.
Ao transformar o tema em recurso repetitivo, o STJ busca evitar que casos praticamente iguais recebam respostas diferentes dependendo do tribunal ou da turma julgadora.
O Que É um Recurso Repetitivo?
O recurso repetitivo é uma técnica prevista no Código de Processo Civil para solucionar controvérsias que aparecem repetidamente em milhares de processos.
O STJ seleciona alguns recursos representativos da discussão.
Esses processos são julgados de maneira aprofundada.
Ao final, o Tribunal fixa uma tese jurídica.
Depois disso, juízes e tribunais devem observar esse entendimento na solução dos processos semelhantes.
Por isso, o julgamento do Tema 1.443 será muito mais relevante do que apenas decidir o conflito entre um proprietário e um condomínio específico.
A tese poderá orientar todo o país.
Os Processos sobre Airbnb Foram Suspensos?
Os processos que discutem exatamente a mesma questão jurídica foram suspensos.
A Segunda Seção determinou o sobrestamento de todos os processos pendentes, individuais ou coletivos, que discutam se a cláusula de destinação residencial é suficiente para proibir a locação de curta duração por plataformas digitais.
Isso não significa que qualquer processo que mencione Airbnb esteja automaticamente suspenso.
Imagine, por exemplo:
uma ação envolvendo dano causado por hóspede;
uma discussão sobre taxa condominial;
um conflito relacionado a barulho;
ou uma cobrança contratual entre proprietário e plataforma.
Essas matérias podem não coincidir com a questão delimitada no Tema 1.443.
A suspensão atinge a controvérsia jurídica específica escolhida pelo STJ.
Qual É o Entendimento Atual do STJ?
Esse é um ponto especialmente importante.
Pouco antes da afetação do Tema 1.443, a própria Segunda Seção julgou um caso relevante sobre a matéria.
No REsp 2.121.055/MG, julgado em maio de 2026, a Corte entendeu que contratos atípicos de curta estadia, quando existe exploração reiterada, econômica ou profissionalizada, podem descaracterizar a destinação residencial da unidade.
Segundo a decisão, quando a convenção estabelece uso residencial, a exploração por estadias de curta duração somente seria admitida após alteração da convenção aprovada pelo quórum necessário.
A decisão foi tomada por maioria.
Esse precedente demonstra qual vinha sendo a orientação predominante da Segunda Seção.
Mas agora a Corte vai transformar a discussão em um precedente qualificado e repetitivo, com aplicação uniforme aos demais processos.
Então Airbnb Já Está Proibido em Condomínio Residencial?
Não é correto resumir a jurisprudência dessa forma.
A discussão depende da convenção do condomínio e da forma como o imóvel é utilizado.
O STJ não criou uma lei nacional proibindo Airbnb em condomínios.
O que a Corte vem analisando é a compatibilidade entre:
a finalidade definida na convenção condominial
e
a utilização efetivamente realizada pelo proprietário.
Se a convenção permite determinada forma de utilização, a situação é uma.
Se estabelece finalidade estritamente residencial, a análise pode ser diferente.
Por isso, é fundamental ler a convenção específica do empreendimento.
Locação por Temporada e Airbnb São a Mesma Coisa?
Não necessariamente.
Esse é outro detalhe importante.
A Lei nº 8.245/1991 já prevê a chamada locação para temporada, destinada à residência temporária do locatário por período não superior a 90 dias.
Mas os modelos utilizados em plataformas digitais podem possuir características diferentes.
Em alguns casos, existe apenas uma locação temporária convencional.
Em outros, ocorre:
- altíssima rotatividade;
- estadias de um ou dois dias;
- anúncios permanentes;
- prestação de serviços;
- gestão profissionalizada;
- entrada constante de pessoas diferentes;
- e exploração econômica semelhante à atividade de hospedagem.
O STJ vem analisando justamente as características concretas dessas operações.
Por isso, não basta olhar apenas para a duração do contrato.
Por Que o Uso Residencial É Tão Importante?
A convenção condominial funciona como uma espécie de regra fundamental do condomínio.
Ela pode definir a destinação das unidades.
Quando compradores adquirem apartamentos em um condomínio exclusivamente residencial, existe uma expectativa relacionada à forma de utilização do prédio.
Uma exploração com alta rotatividade pode gerar discussões relacionadas a:
- segurança;
- circulação de desconhecidos;
- utilização de áreas comuns;
- portaria;
- elevadores;
- ruído;
- privacidade;
- e custos administrativos.
Por outro lado, o proprietário também possui o direito de utilizar e explorar economicamente o próprio imóvel.
É justamente o equilíbrio entre direito de propriedade e regras coletivas do condomínio que torna a discussão tão relevante.
O Direito de Propriedade é Absoluto?
Não.
Ser proprietário de um apartamento não significa poder utilizá-lo de qualquer maneira.
O Código Civil estabelece limites ao exercício do direito de propriedade, especialmente quando a utilização interfere nos direitos dos demais condôminos.
Por isso, uma pessoa pode ser proprietária da unidade, mas continuar obrigada a respeitar:
- convenção;
- regimento interno;
- legislação;
- destinação do condomínio;
- sossego;
- segurança;
- salubridade;
- e direitos dos demais moradores.
O problema jurídico está justamente em definir até onde essas regras podem restringir a utilização econômica do apartamento.
O Condomínio Precisa Escrever a Palavra “Airbnb” na Convenção?
Essa é exatamente a questão que o Tema 1.443 deverá resolver.
Existem duas interpretações possíveis.
Primeira interpretação
Se a convenção determina uso exclusivamente residencial, isso já seria suficiente.
Nesse entendimento, uma exploração reiterada por estadias muito curtas poderia ser considerada incompatível com a finalidade residencial, mesmo que a palavra Airbnb nunca apareça no documento.
Segunda interpretação
Uma limitação tão relevante ao direito do proprietário deveria estar expressamente prevista.
Nesse entendimento, dizer apenas “uso residencial” não seria suficiente para proibir todas as modalidades de curta temporada.
O STJ deverá escolher qual interpretação prevalecerá como tese repetitiva.
O STJ Já Indicou uma Direção?
Sim.
No julgamento do REsp 2.121.055/MG, a Segunda Seção decidiu que a convenção não precisava trazer uma proibição expressa específica.
Naquele caso, a previsão de finalidade residencial foi considerada suficiente para impedir a exploração por curta estadia nas condições analisadas.
O ministro Raul Araújo mencionou justamente esse precedente ao propor a afetação do Tema 1.443.
A ideia agora é transformar esse entendimento em uma tese jurídica qualificada, reduzindo divergências futuras.
E Se os Condôminos Quiserem Permitir?
No julgamento anterior, o STJ também analisou essa situação.
A Segunda Seção entendeu que eventual autorização para utilização do imóvel em contratos atípicos de curta estadia, quando isso representar alteração da destinação prevista na convenção, dependerá de deliberação em assembleia.
O quórum mencionado pela Corte é de dois terços dos condôminos.
Portanto, em um condomínio cuja convenção estabelece finalidade exclusivamente residencial, a mudança não seria realizada simplesmente por decisão do síndico.
Seria necessária uma deliberação coletiva com quórum qualificado.
O Síndico Pode Proibir Airbnb Sozinho?
Em regra, o síndico não deve simplesmente criar restrições que não tenham fundamento na convenção, no regimento ou em decisão válida da assembleia.
Sua função é administrar e fazer cumprir as regras existentes.
Por isso, quando surge uma discussão sobre Airbnb, é necessário verificar:
- convenção;
- regimento interno;
- atas;
- decisões anteriores;
- destinação das unidades;
- e forma concreta de utilização do imóvel.
Uma decisão pessoal do síndico não substitui automaticamente essas regras.
Assembleia Pode Criar a Proibição?
Dependendo da situação, pode existir espaço para alteração da convenção.
Mas o quórum é essencial.
Alterações relacionadas à destinação do edifício ou das unidades podem exigir dois terços dos votos dos condôminos, conforme o contexto jurídico analisado pelo STJ e o Código Civil.
Por isso, condomínios não deveriam simplesmente aprovar uma restrição dessa importância por maioria simples sem verificar qual quórum é legalmente exigido.
Uma assembleia realizada de forma inadequada pode gerar nova ação judicial.
E Quem Já Alugava pelo Airbnb Antes da Proibição?
Esse é um dos pontos que podem gerar discussões particulares.
O proprietário pode alegar:
- direito adquirido;
- autorização anterior;
- confiança legítima;
- ausência de proibição quando comprou;
- ou outras circunstâncias.
Já o condomínio pode sustentar que o direito de propriedade sempre esteve submetido à destinação prevista na convenção.
Não existe uma resposta universal.
A análise dependerá do conteúdo dos documentos e da forma como a atividade era exercida.
O Airbnb É uma Atividade Comercial?
Não existe uma resposta simples para qualquer anúncio realizado na plataforma.
O próprio STJ vem analisando o grau de exploração econômica e profissionalização.
Um proprietário que eventualmente disponibiliza o apartamento durante determinada temporada pode estar em situação diferente daquele que:
mantém calendário permanentemente aberto;
possui alta rotatividade;
administra várias unidades;
oferece serviços complementares;
e explora o imóvel de forma profissional.
Essa diferença foi relevante no precedente julgado pela Segunda Seção.
E o Investidor que Comprou Justamente para Airbnb?
Essa situação demonstra por que a análise prévia é tão importante.
Muitos investidores compram imóveis pensando exclusivamente em locação de curta duração.
Antes da aquisição, é fundamental analisar:
- convenção;
- regulamento;
- atas;
- destinação do empreendimento;
- regras de entrada;
- histórico do condomínio;
- e eventual existência de processos.
Não basta perguntar ao corretor:
“pode Airbnb?”
A resposta precisa ser juridicamente sustentada pela documentação do empreendimento.
A Construtora Pode Prometer que Airbnb Será Permitido?
Promessas comerciais precisam ser analisadas com cautela.
Se o material de venda apresenta determinado empreendimento como adequado para exploração de curta temporada, mas a documentação condominial estabelece condições incompatíveis, podem surgir conflitos.
Dependendo do caso, será necessário analisar:
- publicidade;
- contrato;
- memorial;
- convenção;
- regulamento;
- informações prestadas na venda;
- e estrutura jurídica do empreendimento.
Por isso, investidores devem guardar todo o material publicitário utilizado durante a negociação.
Condomínios Podem Multar Proprietários?
Se existe uma regra válida proibindo determinada utilização e o proprietário a descumpre, podem surgir advertências e multas.
Mas a penalidade deve possuir fundamento jurídico.
É necessário verificar:
- previsão na convenção ou regimento;
- deliberação assemblear;
- procedimento adotado;
- direito de defesa;
- proporcionalidade;
- e reincidência.
Uma multa aplicada sem fundamento ou procedimento adequado também pode ser questionada judicialmente.
E as Reservas Já Feitas?
O Tema 1.443 não cria automaticamente uma regra operacional para reservas futuras ou já contratadas.
Enquanto a discussão está pendente, o proprietário precisa observar as regras atualmente válidas no próprio condomínio e eventuais decisões judiciais específicas relacionadas à unidade.
O fato de o Tema estar afetado não significa autorização provisória para descumprir a convenção.
Também não significa proibição automática em todos os condomínios brasileiros.
O Que Acontece com os Processos Suspensos?
Eles ficam aguardando a definição da tese pelo STJ.
Depois do julgamento do Tema 1.443, os processos deverão voltar a tramitar.
Os tribunais e juízes então aplicarão o entendimento estabelecido pela Segunda Seção às situações que efetivamente se enquadrem na controvérsia.
Essa uniformização tende a reduzir decisões contraditórias.
Qual É a Situação Atual do Tema 1.443?
Até 21 de setembro de 2026, o Tema 1.443 aparece oficialmente no sistema de precedentes do STJ como:
Situação: Afetado.
Isso significa que a questão foi selecionada para julgamento repetitivo, mas a tese definitiva ainda não foi fixada.
A Segunda Seção ainda deverá julgar o mérito dos recursos representativos da controvérsia.
Portanto, ainda não se deve dizer que “o Tema 1.443 decidiu” determinada coisa.
O correto é dizer que o STJ vai decidir.
Por Que Já Existe um Precedente e Mesmo Assim Foi Criado um Repetitivo?
Porque uma decisão relevante da Segunda Seção não possui exatamente o mesmo efeito processual de um julgamento sob o rito dos repetitivos.
O REsp 2.121.055/MG já uniformizou internamente a posição entre a Terceira e a Quarta Turmas.
Mas o Tema 1.443 permitirá criar um precedente qualificado, submetido ao regime dos artigos 1.036 e seguintes do Código de Processo Civil.
Isso aumenta a uniformidade e a força do entendimento para os demais processos.
O Que Proprietários Devem Fazer Agora?
Quem aluga ou pretende alugar por curta temporada deve começar pela documentação.
É importante verificar:
o que diz a convenção?
a destinação é exclusivamente residencial?
há cláusula sobre hospedagem ou temporada?
existem alterações posteriores?
houve assembleia?
qual foi o quórum?
existem multas aplicadas?
há ação judicial?
A resposta jurídica depende dessas informações.
O Que Síndicos e Condomínios Devem Fazer?
A pior estratégia é agir apenas com base em opiniões pessoais sobre Airbnb.
O condomínio deve possuir uma base documental clara.
É recomendável analisar:
- convenção atualizada;
- regimento;
- atas;
- quóruns utilizados;
- histórico de conflitos;
- regras de segurança;
- cadastro de visitantes;
- e decisões judiciais existentes.
Caso exista intenção de modificar as regras, o procedimento precisa observar o quórum adequado e as formalidades legais.
O Que Investidores Devem Conferir Antes de Comprar?
Para quem compra imóveis destinados a gerar renda, a due diligence precisa ir além da matrícula.
É importante analisar:
- convenção condominial;
- possibilidade de curta temporada;
- regulamento;
- histórico das assembleias;
- eventuais restrições;
- custos adicionais;
- regras de acesso;
- perfil do empreendimento;
- zoneamento;
- e modelo de operação pretendido.
Um apartamento excelente para moradia pode ser um investimento inadequado para quem pretende exclusivamente explorar estadias de curta duração.
Um Exemplo Prático
Imagine um apartamento adquirido por R$ 800 mil com objetivo de exploração pelo Airbnb.
O investidor projeta faturamento médio de:
R$ 8 mil por mês.
Depois da compra, descobre que a convenção estabelece destinação exclusivamente residencial e o condomínio proíbe estadias de curta duração.
A discussão não envolve apenas uma multa.
Pode comprometer completamente a viabilidade econômica do investimento.
Por isso, a análise jurídica anterior à compra pode ser tão importante quanto:
localização;
valor do metro quadrado;
condomínio;
e projeção de diária.
O Que o STJ Vai Decidir no Tema 1.443?
A pergunta oficial pode ser resumida da seguinte maneira:
se a convenção disser apenas que o condomínio é residencial, isso já basta para impedir locação por curta temporada através de plataformas digitais, ou é necessário escrever expressamente que essa modalidade está proibida?
Os recursos representativos são:
REsp 2.272.537/SC
e
REsp 2.272.536/SP.
O relator é o ministro Raul Araújo.
A Segunda Seção será responsável pelo julgamento.
Até a decisão definitiva, permanecem suspensos os processos que discutem essa mesma questão jurídica.
Conclusão
O Superior Tribunal de Justiça transformou uma das principais discussões atuais do Direito Condominial em precedente repetitivo.
No Tema 1.443, a Segunda Seção deverá definir se uma cláusula que determina a destinação residencial das unidades já é suficiente para impedir locações de curta duração por plataformas como Airbnb, mesmo que a convenção não contenha uma proibição expressa.
Enquanto essa tese não é julgada, os processos pendentes em todo o Brasil que discutem exatamente essa questão estão suspensos.
Isso não significa, contudo, que atualmente não exista orientação do STJ.
Em maio de 2026, a própria Segunda Seção decidiu no REsp 2.121.055/MG que a exploração reiterada e profissionalizada de estadias de curta duração pode ser incompatível com a finalidade residencial estabelecida pela convenção.
Naquele julgamento, a Corte entendeu que a autorização dessa modalidade dependeria de alteração da convenção aprovada por dois terços dos condôminos.
Agora, o STJ pretende transformar a questão em uma tese repetitiva capaz de orientar definitivamente os milhares de conflitos semelhantes.
Para proprietários e investidores, a principal lição é clara:
antes de comprar um apartamento para exploração em plataformas de curta temporada, é indispensável analisar a convenção do condomínio.
Para síndicos e administradoras, o cuidado é semelhante:
restrições precisam estar baseadas em documentação válida, deliberação adequada e respeito aos quóruns previstos em lei.
A discussão sobre Airbnb deixou há muito tempo de ser apenas uma questão operacional de condomínio.
Hoje, ela pode definir diretamente a rentabilidade, a utilização e até a viabilidade econômica de um investimento imobiliário.
Sobre Nós
Paiva Nunes Advogados
A Paiva Nunes Advogados, liderada pelo CEO Dr. Rafael Paiva Nunes, atua estrategicamente nas áreas de Direito Imobiliário e Direito Sucessório, desenvolvendo continuamente projetos voltados a descomplicar o direito para o mercado imobiliário, famílias e empresas.
O escritório atua em questões envolvendo condomínios, contratos imobiliários, investimentos, conflitos entre proprietários, incorporações e operações que exigem análise jurídica preventiva.
Cada patrimônio exige uma estratégia própria, considerando a realidade dos imóveis e os objetivos de seus proprietários.
Possui um imóvel anunciado no Airbnb, recebeu uma multa do condomínio ou pretende comprar uma unidade para exploração por curta temporada? Antes de investir ou discutir uma proibição, é fundamental analisar a convenção, as assembleias e a forma como o imóvel será efetivamente utilizado.
A Paiva Nunes Advogados atua na análise de conflitos condominiais e investimentos imobiliários, avaliando os riscos jurídicos relacionados à utilização e exploração econômica de imóveis.
