Introdução
Você desistiu da compra de um imóvel, assinou o distrato e esperava receber de volta o dinheiro que havia pago.
Então vem a surpresa:
a construtora informa que não fará a devolução imediatamente.
Em alguns casos, propõe pagar meses depois.
Em outros, divide a restituição em várias parcelas.
Mas isso é permitido?
A resposta é: depende do contrato e do tipo de empreendimento.
Desde a entrada em vigor da chamada Lei do Distrato — Lei nº 13.786/2018 —, existem regras específicas para a devolução dos valores pagos em contratos envolvendo incorporações imobiliárias e loteamentos.
Em determinadas situações, a legislação realmente permite que o comprador espere um período para receber.
Em outras, a restituição deve ocorrer em parcela única.
E, quando o desfazimento ocorre por culpa da própria construtora, as regras podem ser completamente diferentes.
Por isso, não é correto afirmar simplesmente que “a construtora pode parcelar tudo” ou que “todo valor deve ser devolvido imediatamente”.
Neste artigo, explicamos quando a restituição pode ser postergada, quando pode ocorrer em parcelas e quais cuidados o comprador deve ter antes de assinar um distrato.
Primeiro: Por Que o Contrato Está Sendo Rescindido?
Antes de discutir prazo ou parcelamento, é preciso responder uma pergunta:
quem deu causa ao fim do contrato?
Existem situações muito diferentes.
O comprador pode simplesmente desistir do negócio.
Pode deixar de pagar as parcelas.
Pode ocorrer um acordo entre comprador e vendedor.
Ou o contrato pode ser encerrado porque a construtora atrasou a entrega ou descumpriu uma obrigação relevante.
Essa diferença é fundamental.
As regras mais favoráveis à construtora previstas na Lei do Distrato estão diretamente relacionadas, em grande parte, às hipóteses em que o comprador dá causa ao desfazimento.
Se a culpa for da própria incorporadora, o tratamento pode mudar substancialmente.
Quando o Comprador Desiste de um Apartamento na Planta
Nas incorporações imobiliárias, a Lei nº 4.591/1964, alterada pela Lei do Distrato, estabelece regras específicas para a restituição.
Quando o comprador dá causa ao fim do contrato, os valores pagos podem sofrer determinados descontos previstos em lei, como comissão de corretagem e cláusula penal, respeitados os limites legais.
Depois desses descontos, verifica-se quanto ainda deverá ser devolvido ao adquirente.
É nesse momento que aparecem os diferentes prazos de pagamento.
Incorporação sem Patrimônio de Afetação
Quando a incorporação não está submetida ao patrimônio de afetação, a lei estabelece que o saldo remanescente devido ao comprador deverá ser pago em parcela única após 180 dias, contados do desfazimento do contrato.
Esse detalhe é importante.
A lei não diz, nessa hipótese, que a incorporadora poderá dividir livremente a quantia em dez, vinte ou trinta parcelas.
A regra legal é:
parcela única, depois do prazo de 180 dias.
Portanto, esperar seis meses para receber não significa necessariamente que exista irregularidade.
Pode ser exatamente o regime legal aplicável ao contrato.
E se o Empreendimento Tiver Patrimônio de Afetação?
A situação muda.
O patrimônio de afetação é um regime jurídico pelo qual o terreno, a construção e determinados direitos relacionados ao empreendimento ficam separados do patrimônio geral da incorporadora.
Em incorporações submetidas a esse regime, a Lei do Distrato permite condições diferentes.
Nessa hipótese, o incorporador deve restituir o valor devido ao comprador, após as deduções legais, em até 30 dias depois da expedição do habite-se ou documento equivalente.
Além disso, nesse tipo de empreendimento a cláusula penal pode atingir limite superior ao aplicável à incorporação comum, dentro dos requisitos estabelecidos pela própria legislação.
Isso significa que o comprador pode ter de aguardar até um estágio muito posterior do empreendimento para receber.
E se o Imóvel For Revendido Antes?
A lei também prevê uma regra interessante.
Se a unidade for revendida antes do término dos prazos legais de restituição, o valor remanescente devido ao antigo comprador deverá ser pago em até 30 dias da revenda.
Essa regra busca impedir que a incorporadora tenha recebido novamente pela unidade e continue segurando durante longo período os valores pertencentes ao comprador anterior.
A Construtora Pode Simplesmente Criar um Parcelamento?
Não automaticamente.
É preciso diferenciar:
prazo legal para restituição
de
parcelamento da restituição.
Na incorporação imobiliária comum, por exemplo, a Lei 4.591/1964 prevê, em determinadas situações, pagamento do saldo em parcela única após o prazo de 180 dias.
Portanto, não é correto interpretar o prazo de 180 dias como uma autorização geral para a construtora criar unilateralmente um parcelamento adicional.
Por outro lado, a própria Lei do Distrato permite que comprador e incorporadora, em comum acordo, firmem instrumento específico de distrato com condições diferentes das previstas na legislação.
Nesse cenário, podem surgir propostas de parcelamento.
Mas o comprador precisa compreender exatamente o que está aceitando antes de assinar.
E nos Loteamentos?
Aqui a regra é diferente.
Nos contratos de compra e venda de lotes, a Lei nº 6.766/1979 possui um regime próprio.
Para contratos submetidos às regras introduzidas pela Lei do Distrato, o saldo devido ao comprador pode ser restituído em até 12 parcelas mensais.
A lei também estabelece um período de carência antes de começar o pagamento.
Portanto, no caso de loteamento, o parcelamento não é apenas uma possibilidade negociada entre as partes.
Ele está expressamente previsto na legislação.
Qual É o Prazo para Começar a Devolução no Loteamento?
Depende da situação das obras.
Loteamento com obras em andamento
A restituição poderá começar após um período de carência que pode chegar a 180 dias depois do prazo contratual previsto para conclusão das obras.
Loteamento com obras concluídas
O pagamento pode começar em até 12 meses após a formalização da rescisão contratual.
Depois desse período, a restituição poderá ocorrer em até 12 parcelas mensais.
Essa é uma das diferenças mais importantes entre distrato de lote e distrato de apartamento em incorporação imobiliária.
Então Posso Esperar Um Ano e Ainda Receber Parcelado?
Em determinados contratos de loteamento submetidos à Lei do Distrato, sim.
A legislação permite que exista um prazo de carência antes do início da devolução e, posteriormente, que o valor seja dividido em até 12 parcelas.
Por isso, analisar apenas a frase “vou receber parcelado” não é suficiente para concluir se a prática está correta.
É necessário verificar:
- se o negócio é um loteamento;
- quando o contrato foi assinado;
- quem deu causa à rescisão;
- quais descontos estão sendo feitos;
- quando o pagamento começará;
- e em quantas parcelas ocorrerá.
E se a Construtora Atrasou a Entrega?
A situação é bastante diferente.
Quando a entrega do imóvel ultrapassa o prazo legal e contratualmente permitido e o comprador não deu causa ao atraso, a Lei nº 4.591/1964 permite a resolução do contrato.
Nessa hipótese, o adquirente pode ter direito à devolução integral dos valores pagos, além da multa contratualmente aplicável, no prazo de até 60 dias corridos contados da resolução.
Portanto, uma construtora que descumpriu sua própria obrigação não pode simplesmente aplicar ao consumidor todas as regras previstas para quem desistiu voluntariamente do negócio.
É preciso identificar corretamente a causa da rescisão.
E nos Contratos Anteriores à Lei do Distrato?
Esse ponto é muito importante.
A Lei nº 13.786 entrou em vigor no final de 2018.
Para contratos anteriores, a jurisprudência do STJ possui regras desenvolvidas antes da nova legislação.
O Tribunal já reconheceu, para contratos antigos submetidos à relação de consumo, situações em que a restituição deveria ocorrer imediatamente e em pagamento único, com retenção de determinado percentual pelo vendedor quando o comprador fosse responsável pelo distrato.
Por isso, aplicar automaticamente as regras atuais a um contrato antigo pode levar a um cálculo errado.
A data da assinatura precisa ser verificada.
O Que Diz a Súmula 543 do STJ?
Durante muitos anos, a Súmula 543 do STJ foi uma das principais referências nas discussões sobre distrato imobiliário.
Ela estabelece, em síntese, que, nas relações de consumo envolvendo promessa de compra e venda:
quando a culpa pelo fim do contrato é do vendedor, a restituição deve ser integral;
quando o comprador dá causa ao desfazimento, pode existir retenção de parte dos valores.
Com a entrada em vigor da Lei nº 13.786/2018, passaram a existir regras legais mais detalhadas para os contratos celebrados sob sua vigência.
Por isso, hoje é indispensável verificar qual regime temporal se aplica ao contrato.
O Distrato Pode Ter Regras Diferentes da Lei?
Em determinados pontos, sim, mediante acordo.
A própria Lei nº 4.591/1964 estabelece que comprador e incorporador podem, em comum acordo, celebrar instrumento específico de distrato com condições diferenciadas.
É justamente aqui que o comprador precisa ter cuidado.
A empresa pode apresentar um documento prevendo, por exemplo:
- número específico de parcelas;
- datas de pagamento;
- descontos;
- retenções;
- renúncias;
- quitação;
- multas;
- e outras condições.
Depois de assinado um acordo válido, discutir suas cláusulas pode se tornar muito mais complexo.
Por isso, o ideal é analisar o documento antes da assinatura.
A Construtora Pode Colocar 24 ou 36 Parcelas?
Não existe uma autorização geral para isso.
Se a legislação aplicável determina:
parcela única, a empresa não pode simplesmente transformar unilateralmente essa obrigação em 36 prestações.
Se a lei prevê até 12 parcelas, como ocorre em determinadas hipóteses de loteamento, também não significa que a empresa possa impor número superior sem fundamento.
Outra situação é o comprador voluntariamente celebrar um acordo específico aceitando condições diferentes.
Mas até mesmo nesses casos é importante verificar a validade da cláusula e se houve informação clara, equilíbrio contratual e efetiva manifestação de vontade.
O Comprador Deve Olhar Apenas o Número de Parcelas?
Não.
Esse é um dos erros mais comuns em um distrato.
Às vezes o comprador fica concentrado apenas na pergunta:
“em quantas vezes vão me pagar?”
Mas antes disso é preciso descobrir:
qual é o valor correto a ser devolvido?
A construtora pode ter descontado:
- comissão de corretagem;
- multa;
- taxa de fruição;
- condomínio;
- IPTU;
- outros encargos;
- ou despesas contratuais.
Cada desconto precisa possuir fundamento jurídico.
Uma devolução em 12 parcelas pode parecer o maior problema do contrato, quando na realidade a questão mais grave está no valor que a empresa decidiu devolver.
O Dinheiro Deve Ser Corrigido?
A legislação prevê atualização dos valores conforme os critérios aplicáveis ao contrato.
Isso é importante porque, principalmente quando a restituição ocorre meses ou até mais de um ano depois, devolver simplesmente o valor nominal poderia representar perda econômica relevante para o comprador.
Por isso, ao analisar o distrato, é necessário verificar:
- índice de correção;
- período da atualização;
- momento da restituição;
- e eventual incidência de juros, conforme a situação jurídica.
Um Exemplo Prático em Incorporação sem Patrimônio de Afetação
Imagine que, depois dos descontos permitidos, tenham restado R$ 80 mil para devolução ao comprador.
Se for uma incorporação sem patrimônio de afetação submetida ao artigo 67-A da Lei nº 4.591/1964, a regra é que esse saldo seja pago:
em parcela única após 180 dias do desfazimento do contrato.
Não seriam automaticamente:
10 parcelas de R$ 8 mil;
20 parcelas de R$ 4 mil;
ou 40 parcelas de R$ 2 mil.
O prazo e o parcelamento são questões juridicamente diferentes.
Um Exemplo Prático em Loteamento
Agora imagine que o mesmo saldo de R$ 80 mil seja devido em uma situação de loteamento submetida às regras do artigo 32-A da Lei nº 6.766/1979.
Nesse caso, depois da carência legal aplicável, a restituição poderá ocorrer em até 12 parcelas mensais.
Em um exemplo simples, seriam aproximadamente:
R$ 6.666,67 por parcela, antes das atualizações e demais ajustes aplicáveis.
A estrutura jurídica é completamente diferente da incorporação imobiliária.
E se a Construtora Já Revendeu o Imóvel?
Nas incorporações submetidas à Lei do Distrato, essa informação pode ser decisiva.
Se a unidade for revendida antes dos prazos previstos para restituição, o saldo remanescente deverá ser pago ao antigo comprador em até 30 dias da nova venda.
Por isso, em determinadas disputas, verificar se o imóvel já foi novamente comercializado pode alterar o prazo de pagamento.
Alienação Fiduciária Pode Mudar Tudo
Também é necessário verificar se o contrato possui alienação fiduciária.
Contratos submetidos ao regime da Lei nº 9.514/1997 podem seguir regras próprias, especialmente quando há inadimplência e execução da garantia.
A própria Lei do Distrato ressalva situações submetidas a regimes especiais.
Portanto, não é seguro calcular restituição ou prazo antes de verificar se existe garantia fiduciária e qual sua situação registral.
O Que Conferir Antes de Assinar o Distrato?
Antes de aceitar a proposta da construtora ou loteadora, o comprador deve conferir:
- data do contrato;
- tipo de empreendimento;
- existência de patrimônio de afetação;
- existência de alienação fiduciária;
- motivo da rescisão;
- total efetivamente pago;
- percentual retido;
- comissão de corretagem;
- eventual taxa de fruição;
- correção monetária;
- prazo para início da devolução;
- quantidade de parcelas;
- existência de revenda;
- e cláusula de quitação.
Esses detalhes podem representar uma diferença financeira significativa.
O Que Exatamente Diz a Lei Hoje?
De maneira simplificada:
Incorporação sem patrimônio de afetação
Em caso de desfazimento imputável ao comprador, depois das deduções permitidas, o saldo é pago em parcela única após 180 dias do distrato.
Incorporação com patrimônio de afetação
A restituição pode ocorrer em até 30 dias após o habite-se, seguindo o regime específico previsto na legislação.
Revenda antes desses prazos
O pagamento do saldo deve ocorrer em até 30 dias da revenda.
Loteamentos
A restituição pode ocorrer em até 12 parcelas mensais, depois do período de carência previsto conforme o estágio das obras.
Atraso imputável à incorporadora
Em determinadas hipóteses de atraso superior ao prazo legal, o comprador que optar pela resolução pode ter direito à restituição integral em até 60 dias.
Conclusão
A construtora ou loteadora pode devolver o dinheiro do distrato de forma parcelada?
Em algumas situações, sim. Em outras, não.
A resposta depende diretamente do regime jurídico do contrato.
Nos loteamentos submetidos à Lei do Distrato, a legislação permite que a restituição ocorra em até 12 parcelas, depois de determinado prazo de carência.
Já nas incorporações imobiliárias sem patrimônio de afetação, a regra para o saldo remanescente é diferente:
pagamento em parcela única depois de 180 dias do desfazimento.
Nos empreendimentos com patrimônio de afetação, existem ainda regras específicas ligadas à conclusão da obra.
E quando o contrato é encerrado porque a própria incorporadora atrasou a entrega além do limite permitido, o comprador pode estar diante de outro cenário, inclusive com restituição integral dentro do prazo previsto em lei.
A principal conclusão é que não existe uma única regra chamada “distrato imobiliário”.
Antes de aceitar a proposta apresentada pela empresa, é necessário identificar:
qual imóvel foi adquirido;
quando o contrato foi assinado;
por que está sendo rescindido;
qual legislação se aplica;
quanto será retido;
e quando e de que forma o saldo será devolvido.
Em muitos casos, a diferença entre uma restituição legal e uma cláusula excessivamente desfavorável está justamente nesses detalhes.
Sobre Nós
Paiva Nunes Advogados
A Paiva Nunes Advogados, liderada pelo CEO Dr. Rafael Paiva Nunes, atua estrategicamente nas áreas de Direito Imobiliário e Direito Sucessório, desenvolvendo continuamente projetos voltados a descomplicar o direito para o mercado imobiliário, famílias e empresas.
O escritório atua na prevenção e resolução de conflitos envolvendo imóveis, contratos, distratos, incorporações, loteamentos e demais operações capazes de produzir impacto patrimonial relevante.
Direito Imobiliário e Distratos
O encerramento de um contrato imobiliário pode envolver muito mais do que simplesmente devolver o imóvel e receber parte do dinheiro de volta.
A análise jurídica pode envolver:
- distrato imobiliário;
- restituição de valores;
- parcelamento da devolução;
- prazo de restituição;
- retenções contratuais;
- comissão de corretagem;
- taxa de fruição;
- patrimônio de afetação;
- loteamentos;
- incorporações imobiliárias;
- alienação fiduciária;
- e responsabilidade pela rescisão.
A Paiva Nunes Advogados atua na análise dessas relações, verificando se as condições propostas estão de acordo com a legislação aplicável ao contrato.
Direito Sucessório e Planejamento Patrimonial
Além da atuação imobiliária, a Paiva Nunes Advogados trabalha na organização e continuidade do patrimônio familiar por meio de estratégias envolvendo:
- planejamento sucessório;
- inventários judiciais e extrajudiciais;
- Holdings Familiares;
- organização patrimonial;
- governança familiar;
- prevenção de conflitos entre herdeiros;
- e estruturação jurídica da sucessão de imóveis e empresas.
Cada patrimônio exige uma análise individualizada, considerando os imóveis, a realidade familiar e os objetivos de longo prazo.
Assinou ou recebeu uma proposta de distrato e a construtora pretende devolver o dinheiro meses depois ou de forma parcelada? Antes de aceitar, é importante verificar se esse prazo realmente corresponde ao regime jurídico do seu contrato.
A Paiva Nunes Advogados atua na análise de contratos e distratos imobiliários, identificando retenções, prazos e condições de restituição que podem impactar diretamente o patrimônio do comprador.
