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Introdução

Você compra um imóvel na planta, paga a entrada e, no momento da assinatura, descobre que parte daquele dinheiro foi destinada à chamada comissão de corretagem.

Depois, o negócio é desfeito.

Surge então uma dúvida bastante comum:

esse valor pode ser devolvido?

A resposta depende do motivo pelo qual a compra terminou e, principalmente, de como a corretagem foi apresentada ao comprador no momento da contratação.

O Superior Tribunal de Justiça já consolidou importantes regras sobre o assunto.

Em uma situação, a cobrança é perfeitamente válida.

Em outra, pode existir direito à restituição.

E quando o contrato é desfeito por culpa da própria construtora ou incorporadora, o entendimento é ainda mais favorável ao consumidor.

Neste artigo, explicamos quando o comprador precisa arcar com a comissão de corretagem, quando pode pedir o dinheiro de volta e contra quem a cobrança deve ser direcionada.

Primeiro: O Que É a Comissão de Corretagem?

A corretagem é o serviço de intermediação realizado para aproximar comprador e vendedor e permitir a concretização do negócio.

No mercado imobiliário, o corretor pode atuar:

• apresentando o imóvel;
• intermediando a negociação;
• aproximando comprador e vendedor;
• auxiliando na negociação comercial;
• e contribuindo para a conclusão da compra.

O artigo 722 do Código Civil trata justamente da atividade de corretagem.

A comissão funciona, portanto, como remuneração pela intermediação realizada.

Em condições normais, se o corretor aproxima as partes e o negócio é efetivamente concluído, nasce o direito à remuneração.

Quem Deve Pagar a Comissão?

Não existe uma única resposta válida para toda compra imobiliária.

Tradicionalmente, quem contrata o corretor assume o pagamento da comissão.

Mas, em empreendimentos imobiliários, tornou-se comum que a própria estrutura de venda transfira esse custo ao comprador.

Essa prática chegou ao Superior Tribunal de Justiça.

E o STJ decidiu que ela pode ser válida.

O Que Diz o Tema 938 do STJ?

O principal precedente sobre esse assunto é o Tema 938 do STJ.

A Segunda Seção decidiu que é válida a cláusula que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem em contratos de promessa de compra e venda de unidades em incorporação imobiliária.

Mas existe uma condição fundamental:

o comprador deve ser previamente informado sobre:

o preço total da aquisição

e

o valor da comissão de corretagem, de maneira destacada.

Isso significa que a construtora não pode apresentar determinado preço ao consumidor e apenas depois, na assinatura, acrescentar inesperadamente uma cobrança que não havia sido informada.

A transparência precisa existir desde a formação do negócio.

Um Exemplo Simples

Imagine que um apartamento seja anunciado por:

R$ 600 mil.

Se o comprador chega ao estande e recebe claramente a informação de que:

R$ 570 mil correspondem ao imóvel

e

R$ 30 mil correspondem à comissão de corretagem,

totalizando os mesmos R$ 600 mil apresentados de maneira transparente, a transferência do custo pode ser considerada válida.

A situação muda se o consumidor acredita que pagará R$ 600 mil e, apenas na hora da assinatura, descobre que precisará pagar mais R$ 30 mil de corretagem.

Nesse cenário, pode existir discussão sobre violação do dever de informação.

Quando Falta Informação, a Comissão Pode Ser Devolvida?

Pode.

O próprio STJ já reconheceu casos em que a cobrança deveria ser restituída justamente porque o comprador não havia sido adequadamente informado.

Em julgamento da Quarta Turma, por exemplo, foi determinada a devolução simples da comissão de corretagem porque o contrato não deixou clara a obrigação do consumidor de arcar com aquele valor.

O Tribunal, entretanto, afastou a devolução em dobro porque não ficou demonstrada má-fé específica capaz de justificar essa penalidade.

Esse precedente reforça uma regra básica:

a cobrança pode ser válida, mas precisa ser transparente.

A Comissão Pode Ser Embutida no Preço?

A questão precisa ser analisada com cuidado.

O STJ exige que o consumidor saiba previamente:

quanto custa o imóvel;

e quanto está sendo destinado à corretagem.

Portanto, o problema não é simplesmente existir uma composição financeira dentro da operação.

O problema surge quando essa composição é escondida do comprador.

Uma cláusula pouco clara, uma cobrança apresentada apenas no momento da assinatura ou uma informação diferente daquela fornecida durante a negociação podem gerar questionamentos.

E Se o Comprador Desistir Depois de Assinar?

Aqui a situação muda.

Se a corretagem foi regularmente contratada, houve transparência e o negócio foi efetivamente concluído com a assinatura do contrato, a posterior desistência do comprador não significa automaticamente que a comissão terá de ser devolvida.

Isso acontece porque o serviço de intermediação já produziu seu resultado útil:

as partes foram aproximadas e celebraram o negócio.

O STJ possui precedentes reconhecendo que, uma vez concluída a promessa de compra e venda, o corretor pode ter direito à comissão mesmo que as partes posteriormente realizem distrato.

Portanto, é importante diferenciar:

o negócio nunca chegou a ser concluído

de

o negócio foi concluído e depois rescindido.

E Se o Negócio Nem Chegou a Ser Concluído?

Nesse cenário, a análise pode ser diferente.

A própria jurisprudência do STJ possui precedentes afirmando que, quando o negócio não chega ao resultado útil esperado e não há efetiva conclusão da compra, pode não existir direito à comissão.

Imagine, por exemplo, uma mera aproximação entre comprador e vendedor que nunca evolui para contratação.

Nesse tipo de caso, é necessário verificar:

• o que o corretor efetivamente realizou;
• se houve assinatura;
• se houve aceitação do negócio;
• e por que a transação não foi concluída.

O simples contato com um imóvel não gera automaticamente direito definitivo à comissão.

E se a Compra For Desfeita por Culpa da Construtora?

Aqui existe uma diferença muito importante.

Em 2025, a Segunda Seção do STJ julgou o Tema 1.099.

A discussão envolvia situações em que o contrato de compra e venda é resolvido porque a construtora ou incorporadora atrasou a entrega do imóvel.

O Tribunal decidiu que, nesse cenário, o consumidor pode pedir a restituição da comissão de corretagem.

A lógica é simples.

Se o comprador somente pagou a corretagem porque celebrou determinado negócio e esse contrato acabou sendo resolvido por inadimplemento da própria empresa responsável pelo empreendimento, a restituição integral pode alcançar também o valor desembolsado pela intermediação.

A Construtora Precisa Devolver Até o que Foi Pago ao Corretor?

Em determinadas situações, sim.

Esse ponto foi expressamente reconhecido pelo STJ.

Quando a resolução do contrato decorre de responsabilidade da construtora ou incorporadora — por exemplo, atraso ou não entrega do imóvel — essas empresas podem ser condenadas a restituir integralmente os valores pagos pelo consumidor, inclusive a comissão de corretagem anteriormente destinada ao corretor.

Isso não significa necessariamente que o corretor tenha cometido algum erro.

Significa que a empresa responsável pelo fracasso do empreendimento deverá recompor economicamente o consumidor.

Quem Deve Ser Processado para Devolver a Corretagem?

Depende do fundamento do pedido.

Essa diferença é essencial.

Se o consumidor afirma que a própria transferência da comissão para ele foi abusiva ou pouco transparente, a incorporadora pode responder pela restituição.

O STJ consolidou isso no Tema 939, reconhecendo a legitimidade da incorporadora para figurar nesse tipo de ação.

Já quando a rescisão acontece porque a construtora atrasou ou não entregou o imóvel, a responsabilidade pela restituição também recai, em regra, sobre a construtora ou incorporadora responsável pelo descumprimento.

O Corretor Também Responde?

Não automaticamente.

Esse ponto foi recentemente reforçado pelo STJ no Tema 1.173.

A Corte definiu que o corretor de imóveis ou a empresa intermediadora não responde, em regra, pelos danos causados ao comprador em razão de descumprimento da construtora ou incorporadora.

Afinal, o corretor normalmente não constrói o prédio, não controla o cronograma da obra e não possui ingerência sobre a entrega do empreendimento.

Sua atividade se encerra, em princípio, na intermediação.

Existem, porém, exceções.

O corretor pode responder quando ficar demonstrado:

• envolvimento nas atividades de incorporação ou construção;
• integração ao mesmo grupo econômico da construtora ou incorporadora;
• ou confusão ou desvio patrimonial em seu benefício.

E Se Houve Erro do Próprio Corretor?

A situação também muda.

O Tema 1.173 não protege o profissional contra falhas cometidas na própria atividade de corretagem.

Se houver, por exemplo:

• informação falsa;
• omissão relevante;
• conduta negligente;
• promessa feita sem respaldo;
• falha específica na intermediação;
• ou outro comportamento próprio do corretor;

poderá existir responsabilidade.

O que o STJ afastou foi a ideia de responsabilizar automaticamente o corretor por problemas que pertencem exclusivamente à construtora.

Qual É o Prazo para Pedir a Devolução?

Aqui existe outra distinção fundamental.

Quando o problema é a cobrança abusiva da comissão

Se o consumidor alega que a cláusula que transferiu a comissão era abusiva ou inválida, o Tema 938 estabeleceu prazo de três anos para a pretensão de restituição.

Quando a compra foi desfeita por atraso da construtora

Aqui o prazo é muito maior.

No Tema 1.099, o STJ estabeleceu prazo de dez anos para o comprador pedir a devolução da comissão quando o contrato foi resolvido por culpa da construtora ou incorporadora em razão de atraso na entrega.

O prazo começa quando o comprador toma ciência da recusa em devolver integralmente os valores pagos.

Por Que os Prazos São Diferentes?

Porque as causas do pedido são diferentes.

No Tema 938, o comprador afirma basicamente:

“essa cobrança não deveria ter sido transferida para mim dessa maneira.”

A discussão gira em torno da própria validade da cobrança.

No Tema 1.099, a lógica é outra:

“a cobrança podia até ser válida, mas o contrato acabou sendo desfeito por culpa da empresa e agora quero a restituição integral.”

Nesse segundo caso, existe um inadimplemento contratual da construtora.

Por isso, o STJ aplicou o prazo geral de dez anos previsto pelo Código Civil.

Se Eu Desisti por Motivo Pessoal, Posso Pedir a Corretagem de Volta?

Em regra, a situação é mais difícil.

Se:

• a comissão foi corretamente informada;
• o negócio foi efetivamente concluído;
• o serviço de corretagem foi prestado;
• e a rescisão ocorreu apenas porque o comprador mudou de ideia;

não existe automaticamente direito à restituição.

A comissão remunera um serviço que já foi realizado.

Nesse cenário, a desistência posterior não apaga a atividade de intermediação que levou à celebração do contrato.

E Se Eu Não Conseguir Financiamento?

Essa situação exige análise específica.

É preciso verificar por que o financiamento não foi aprovado.

Há diferença entre:

o comprador assumir contratualmente o risco de obter financiamento;

a empresa garantir que o financiamento estava aprovado;

o corretor prestar informações incorretas;

ou existir uma condição suspensiva expressa no contrato.

Por isso, não é seguro afirmar que a simples negativa bancária sempre gera ou nunca gera restituição da comissão.

O contrato e a comunicação realizada durante a venda são fundamentais.

Posso Pedir a Devolução em Dobro?

Não automaticamente.

O Código de Defesa do Consumidor admite, em determinadas circunstâncias, repetição em dobro de cobrança indevida.

Mas isso não significa que qualquer discussão sobre corretagem resulte automaticamente em devolução duplicada.

Em precedente específico, o STJ determinou a restituição da comissão porque faltou informação clara, mas manteve a devolução simples, afastando o dobro.

Portanto, a existência de cobrança indevida e a forma de devolução precisam ser analisadas separadamente.

A SATI É a Mesma Coisa que Corretagem?

Não.

A chamada SATI — Serviço de Assessoria Técnico-Imobiliária — foi frequentemente cobrada junto com a comissão em lançamentos imobiliários.

O STJ fez uma distinção importante no Tema 938.

A transferência da comissão de corretagem ao comprador pode ser válida quando houver transparência.

Já a cobrança obrigatória de SATI ou serviço semelhante vinculado à compra foi considerada abusiva pelo STJ.

Portanto, não se deve colocar as duas cobranças no mesmo grupo.

O Que o Comprador Deve Conferir no Contrato?

Antes de questionar ou aceitar a cobrança, é importante localizar:

• preço anunciado do imóvel;
• preço total do contrato;
• valor da comissão;
• identificação do corretor ou imobiliária;
• forma como a comissão foi destacada;
• recibos;
• proposta de compra;
• contrato;
• documentos assinados no estande;
• motivo da eventual rescisão;
• e quem deu causa ao fim do negócio.

Às vezes, a diferença entre uma cobrança válida e uma restituição possível está em uma única página do contrato.

Um Exemplo Prático

Imagine a compra de um apartamento por:

R$ 800 mil.

A comissão de corretagem foi fixada em:

R$ 40 mil.

Situação 1: tudo foi informado previamente

O consumidor sabia que o negócio totalizava R$ 800 mil e que R$ 40 mil correspondiam à corretagem.

O imóvel é entregue normalmente.

Nesse cenário, a cobrança tende a ser considerada válida.

Situação 2: a comissão apareceu somente na assinatura

O comprador recebeu determinada oferta e somente no momento de concluir a compra descobriu uma cobrança adicional de R$ 40 mil.

Aqui pode existir discussão sobre violação do dever de informação.

Situação 3: a cobrança foi transparente, mas a construtora atrasou gravemente a obra

O contrato é rescindido por responsabilidade da incorporadora.

Nesse caso, o consumidor pode buscar a restituição integral dos valores pagos, inclusive a comissão, conforme a orientação do STJ.

São situações juridicamente diferentes.

O Que Exatamente o STJ Já Definiu?

Hoje, os principais entendimentos podem ser resumidos assim:

Tema 938: é válida a transferência da comissão ao comprador quando o preço total e o valor da corretagem forem previamente informados e destacados. Se a pretensão é restituir a cobrança por abusividade, o prazo é de três anos.

Tema 939: a incorporadora pode responder na ação que busca restituição da corretagem quando se discute a abusividade da transferência do encargo ao consumidor.

Tema 1.099: se o contrato é resolvido por atraso imputável à construtora ou incorporadora, o prazo para pedir a restituição da corretagem é de dez anos, contado da ciência da recusa à restituição integral.

Tema 1.173: o corretor não responde automaticamente pelo descumprimento contratual da construtora, salvo situações excepcionais de envolvimento na incorporação, grupo econômico ou confusão patrimonial.

Conclusão

A comissão de corretagem não é automaticamente ilegal e também não é automaticamente irrestituível.

Tudo depende da forma como a contratação ocorreu e do motivo pelo qual o negócio terminou.

O Superior Tribunal de Justiça permite que o custo da corretagem seja transferido ao comprador em incorporações imobiliárias.

Mas exige transparência.

O consumidor precisa saber previamente qual é o preço total da aquisição e qual parcela daquele valor corresponde à comissão.

Se essa informação não for fornecida adequadamente, pode surgir direito à restituição.

Também existe outra situação especialmente relevante.

Quando a compra é desfeita porque a construtora ou incorporadora atrasou ou não entregou o imóvel, o consumidor pode buscar a restituição integral dos valores, inclusive da corretagem que havia sido paga no momento da contratação.

Nesse cenário, o STJ estabeleceu prazo prescricional de dez anos, contado da ciência da recusa em realizar a restituição integral.

Já quando a desistência ocorre exclusivamente por vontade do comprador, depois de a corretagem ter sido corretamente informada e o negócio concluído, a comissão não precisa necessariamente ser devolvida.

Por isso, antes de iniciar uma discussão sobre corretagem, é necessário responder quatro perguntas:

a comissão foi informada previamente?

o valor estava destacado?

o negócio foi efetivamente concluído?

quem deu causa ao encerramento do contrato?

Essas respostas podem alterar completamente o resultado jurídico.

Sobre Nós

Paiva Nunes Advogados

A Paiva Nunes Advogados, liderada pelo CEO Dr. Rafael Paiva Nunes, atua estrategicamente nas áreas de Direito Imobiliário e Direito Sucessório, desenvolvendo continuamente projetos voltados a descomplicar o direito para o mercado imobiliário, famílias e empresas.

O escritório atua na prevenção e resolução de conflitos envolvendo aquisição de imóveis, incorporações, contratos, distratos, corretagem e demais operações imobiliárias capazes de gerar impacto patrimonial relevante.

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A compra de um imóvel envolve uma série de custos e obrigações que precisam ser apresentados de maneira clara ao adquirente.

A atuação jurídica da Paiva Nunes Advogados abrange questões relacionadas a:

• comissão de corretagem;
• compra e venda de imóveis;
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• distratos imobiliários;
• atraso na entrega;
• restituição de valores;
• cláusulas abusivas;
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• e análise preventiva de contratos.

Uma análise adequada da documentação pode identificar cobranças indevidas e evitar que o comprador assuma obrigações que não foram corretamente apresentadas durante a negociação.

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• planejamento sucessório;
• inventários judiciais e extrajudiciais;
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• organização patrimonial;
• governança familiar;
• prevenção de conflitos entre herdeiros;
• e estruturação jurídica da sucessão de imóveis e empresas.

Cada patrimônio exige análise individualizada, considerando os imóveis, a estrutura familiar e os objetivos de longo prazo.

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A Paiva Nunes Advogados atua na análise de contratos e conflitos imobiliários, avaliando cobranças de corretagem, distratos e restituição de valores conforme as particularidades de cada operação.