Introdução
Imagine comprar um terreno, assinar o contrato, entregar o dinheiro ao vendedor e começar a planejar o que fará com a propriedade.
Algum tempo depois, você descobre que outra pessoa também possui um contrato de compra e venda daquele mesmo imóvel.
Depois aparece um terceiro comprador.
E um quarto.
Foi justamente uma situação semelhante que terminou em condenação criminal em Santa Catarina.
Um homem foi condenado pela Vara Criminal da comarca de Timbó após negociar o mesmo terreno rural, localizado em Benedito Novo, com diferentes compradores.
Segundo o processo, uma das vítimas pagou R$ 21 mil pelo imóvel e nunca recebeu o terreno nem recuperou o dinheiro.
Outra sofreu prejuízo de R$ 18,5 mil.
Durante o interrogatório, o próprio acusado admitiu que chegou a negociar a mesma área com cinco pessoas.
A Justiça concluiu que não se tratava de simples erro de medição, confusão de divisas ou problema documental.
Foram realizados sucessivos contratos sobre a mesma área, inclusive com pequenas alterações nas descrições do terreno.
O réu foi condenado por estelionato.
Mas o caso também deixa uma importante lição de Direito Imobiliário:
assinar um contrato e pagar o preço não significa, sozinho, que o comprador já se tornou proprietário do imóvel.
Antes de adquirir um terreno, é fundamental verificar quem aparece como proprietário na matrícula, quais negócios já foram registrados e se existem ônus ou restrições sobre o bem.
Neste artigo, explicamos o que aconteceu em Santa Catarina, como funciona a transferência da propriedade imobiliária e quais cuidados podem evitar que o comprador descubra tarde demais que o mesmo imóvel foi negociado com outras pessoas.
O Caso Aconteceu em Benedito Novo, em Santa Catarina
Os fatos ocorreram em 2017, no município de Benedito Novo, no Vale do Itajaí.
Segundo a denúncia apresentada pelo Ministério Público, o acusado realizou contratos particulares de compra e venda envolvendo o mesmo terreno rural com diferentes pessoas.
O processo foi julgado pela Vara Criminal da comarca de Timbó.
Durante a investigação e o processo, foram analisados:
- contratos particulares;
- depoimentos;
- documentos;
- e a própria confissão do acusado.
A conclusão da Justiça foi de que a mesma área havia sido negociada repetidamente.
O Vendedor Nem Havia Terminado de Pagar o Terreno
Um dos detalhes que chamou atenção na sentença foi relatado por uma testemunha.
Segundo o processo, o acusado ainda não havia quitado a própria aquisição da área quando começou a anunciá-la para terceiros.
Esse tipo de situação merece atenção especial.
Nem sempre quem está vendendo determinado imóvel é, naquele momento, seu proprietário registral.
Pode existir:
- promessa de compra e venda;
- cessão de direitos;
- contrato ainda não quitado;
- inventário;
- posse;
- financiamento;
- alienação fiduciária;
- ou outra relação jurídica.
Por isso, antes de entregar dinheiro ao vendedor, o comprador precisa descobrir exatamente qual direito aquela pessoa possui sobre o imóvel.
Uma das Vítimas Pagou R$ 21 Mil
Segundo a sentença divulgada pelo Tribunal de Justiça de Santa Catarina, uma das vítimas desembolsou:
R$ 21.000.
O dinheiro não foi devolvido.
Outra negociação provocou prejuízo de:
R$ 18.500.
Os contratos tinham como objeto a mesma área.
O caso demonstra como negócios imobiliários aparentemente simples podem produzir perdas relevantes quando realizados sem uma análise prévia da situação registral.
O Próprio Acusado Admitiu Várias Vendas
Durante o interrogatório, o réu confessou ter negociado o terreno com mais de um comprador.
Segundo a divulgação oficial do TJSC, ele chegou a admitir que havia vendido a área para cinco pessoas.
Também reconheceu que recebeu os valores relacionados às negociações e que os compradores ainda não tinham sido ressarcidos.
Esse elemento foi considerado juntamente com os contratos e os demais depoimentos do processo.
Não Era Apenas um Erro na Medição do Terreno
Em imóveis rurais, conflitos envolvendo limites físicos são relativamente comuns.
Podem existir problemas relacionados a:
- cercas antigas;
- divisas;
- metragem;
- georreferenciamento;
- confrontantes;
- descrição registral;
- e ocupações históricas.
Por isso, seria possível imaginar inicialmente que diferentes contratos tratassem apenas de áreas próximas ou que tivesse ocorrido algum erro na descrição.
A Justiça afastou essa hipótese.
Segundo a sentença, os contratos diziam respeito à mesma área, embora apresentassem descrições minimamente diferentes.
A conclusão foi de que existiram sucessivas negociações do mesmo terreno.
O Vendedor Foi Condenado por Estelionato
A Vara Criminal de Timbó reconheceu a prática do crime de estelionato.
A pena foi fixada em:
três anos de reclusão, em regime aberto.
Entretanto, a pena de prisão foi substituída por duas penas restritivas de direitos.
Foram determinadas:
prestação de serviços à comunidade ou a entidades públicas
e
prestação pecuniária destinada às três vítimas consideradas na ação penal.
É importante destacar que a sentença ainda pode ser objeto de recurso.
Portanto, trata-se de uma condenação de primeira instância.
Vender o Mesmo Imóvel Duas Vezes É Sempre Estelionato?
Não é possível fazer essa afirmação automaticamente.
A responsabilidade criminal exige análise da conduta concreta.
Pode existir uma diferença significativa entre:
um vendedor que conscientemente recebe dinheiro de várias pessoas pelo mesmo imóvel;
e
uma situação decorrente de erro documental, conflito sobre propriedade, cessão de direitos ou outro problema civil.
No caso de Benedito Novo, a Justiça entendeu que as provas demonstravam uma conduta fraudulenta.
Os contratos, os depoimentos e a confissão foram utilizados para comprovar que o mesmo imóvel havia sido negociado sucessivamente.
Portanto, a caracterização criminal depende da existência dos elementos exigidos pela legislação penal.
E Quem Fica com o Terreno?
Essa talvez seja a pergunta mais importante para quem acompanha um caso desse tipo.
A condenação criminal do vendedor não significa automaticamente que todos os compradores se tornarão proprietários.
E também não significa que o primeiro comprador a entregar dinheiro necessariamente ficará com a área.
É necessário analisar a situação imobiliária.
Entre os elementos relevantes estão:
- matrícula;
- registro dos contratos;
- escrituras;
- boa-fé dos adquirentes;
- data das negociações;
- posse;
- existência de terceiros;
- e natureza jurídica dos documentos assinados.
O Direito Penal analisa a possível fraude praticada pelo vendedor.
Já a definição da propriedade exige análise das regras do Direito Civil e do Direito Registral.
Contrato de Compra e Venda É Igual a Registro?
Não.
Essa é uma das principais lições para quem compra imóveis.
O comprador pode possuir um contrato perfeitamente válido entre ele e o vendedor e ainda assim não ser proprietário registral.
O Código Civil estabelece que a propriedade imobiliária é transferida, entre vivos, mediante o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis.
Até que o título seja registrado, o alienante continua sendo considerado proprietário perante o registro.
É por isso que existe uma frase tão conhecida no mercado imobiliário:
“quem não registra não é dono.”
Embora a realidade jurídica possa envolver exceções e direitos decorrentes de contratos não registrados, a frase ajuda a lembrar a importância fundamental do registro.
O Contrato Particular Não Vale Nada?
Vale.
É importante não cair no extremo oposto.
Um contrato particular de compra e venda ou promessa de compra e venda pode produzir importantes direitos e obrigações entre as partes.
Dependendo da situação, o comprador poderá buscar:
- cumprimento do contrato;
- escritura;
- adjudicação compulsória;
- restituição do dinheiro;
- indenização;
- proteção possessória;
- ou outras medidas.
O problema é que a ausência de registro pode deixar o comprador em posição mais vulnerável diante de determinados terceiros.
Por isso, contrato e registro não devem ser confundidos.
O Que Diz o STJ sobre a Importância do Registro?
O Superior Tribunal de Justiça possui precedentes reforçando a importância da publicidade registral.
Em julgamento de 2025, a Quarta Turma analisou uma promessa de compra e venda que não havia sido registrada.
Posteriormente, o imóvel foi oferecido em garantia hipotecária a um terceiro de boa-fé.
O STJ concluiu, naquele caso, que o contrato não registrado não poderia ser oposto ao terceiro que possuía uma garantia devidamente registrada.
A Corte destacou que o direito real do promitente comprador se aperfeiçoa perante terceiros com o registro.
Isso demonstra por que deixar um negócio imobiliário durante anos apenas em um contrato particular pode produzir riscos.
E Se Duas Pessoas Comprarem o Mesmo Imóvel?
A resposta depende do caso concreto.
Existem precedentes do STJ em que o registro teve papel decisivo na disputa entre diferentes adquirentes.
Mas não é seguro transformar isso em uma regra simplista de:
“quem correr primeiro ao cartório sempre vence.”
Podem existir questões relacionadas a:
- boa-fé;
- fraude;
- conhecimento da venda anterior;
- posse;
- registro;
- natureza dos contratos;
- e circunstâncias específicas das negociações.
Por isso, disputas envolvendo dupla venda de imóvel precisam ser analisadas individualmente.
O ponto seguro é:
a situação registral possui enorme importância.
O Comprador Pode Recuperar o Dinheiro?
Quando o vendedor recebe dinheiro e não entrega o direito prometido, pode existir obrigação de restituição e eventual indenização.
No caso de Benedito Novo, a divulgação oficial informa que os compradores não haviam sido ressarcidos até o interrogatório.
A sentença criminal estabeleceu prestação pecuniária em favor das vítimas.
Entretanto, eventual recomposição integral dos prejuízos também pode envolver medidas próprias na esfera civil, dependendo do que já tenha sido decidido e pago.
É preciso analisar:
- valor desembolsado;
- atualização;
- perdas adicionais;
- patrimônio do vendedor;
- existência de outros credores;
- e medidas judiciais já adotadas.
Posso Pedir Danos Morais?
Não existe dano moral automático em toda compra e venda frustrada.
Em regra, simples inadimplemento contratual não basta, sozinho, para gerar indenização dessa natureza.
Mas situações de fraude, gravidade excepcional ou consequências concretas relevantes podem ser analisadas de maneira diferente.
Por isso, eventual pedido depende das circunstâncias e das provas existentes.
E Se Eu Construí no Terreno?
A situação fica ainda mais delicada.
Imagine que o comprador:
pague o imóvel;
receba a posse;
construa uma casa;
faça cercas;
instale energia;
e invista durante anos.
Depois descobre outro contrato ou registro relacionado ao mesmo terreno.
Nesse cenário, além da discussão sobre propriedade podem surgir questões envolvendo:
- posse;
- benfeitorias;
- acessões;
- indenização;
- retenção;
- boa-fé;
- perdas e danos;
- e eventual responsabilidade de terceiros.
Quanto maior o investimento realizado antes da regularização registral, maior pode ser o prejuízo.
O Que É a Matrícula do Imóvel?
A matrícula funciona como um histórico jurídico individualizado do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis competente.
Nela podem constar informações relevantes como:
- proprietário;
- descrição da área;
- transmissões anteriores;
- hipotecas;
- alienação fiduciária;
- penhoras;
- usufruto;
- indisponibilidades;
- servidões;
- e outras averbações ou registros.
Por isso, uma certidão de matrícula atualizada é um dos documentos fundamentais antes da compra.
O Nome do Vendedor Precisa Aparecer na Matrícula?
Esse é um ponto que merece atenção imediata.
Se a pessoa está oferecendo o imóvel, mas não aparece como proprietária na matrícula, o comprador precisa descobrir por quê.
Pode existir uma situação perfeitamente legítima.
Por exemplo:
o vendedor possui promessa de compra e venda;
é herdeiro em inventário;
possui direitos aquisitivos;
está realizando uma cessão;
ou atua como procurador.
Mas cada uma dessas situações exige documentos próprios.
O erro é presumir que uma pessoa é dona simplesmente porque:
possui as chaves;
mora no local;
possui um contrato antigo;
paga IPTU;
ou afirma que a propriedade pertence à família há muitos anos.
IPTU Prova que a Pessoa É Dona?
Não.
Cadastro municipal e registro imobiliário possuem funções diferentes.
O fato de determinado nome aparecer em cadastro de IPTU não substitui a matrícula do Registro de Imóveis.
Da mesma forma, pagar impostos relacionados ao imóvel pode ser elemento relevante em algumas discussões, mas não equivale automaticamente à aquisição da propriedade.
Para saber quem aparece juridicamente como proprietário, é fundamental consultar o Registro de Imóveis competente.
E no Caso de Terreno Rural?
A compra de imóvel rural exige cuidados adicionais.
Além da matrícula atualizada, podem ser relevantes documentos e informações relacionados a:
- CCIR;
- ITR;
- CAR;
- georreferenciamento, quando exigível;
- certificações;
- situação ambiental;
- reserva legal;
- áreas de preservação;
- confrontações;
- acesso;
- e regularidade perante órgãos competentes.
É importante lembrar que documentos cadastrais rurais não substituem o título de propriedade.
O CAR, por exemplo, possui função ambiental e não é prova definitiva de domínio.
Por isso, a análise deve combinar documentação registral, cadastral e ambiental.
Uma Matrícula Atualizada Evitaria Toda Fraude?
Não.
Nenhuma diligência elimina completamente o risco.
Mas uma análise registral reduz significativamente a possibilidade de entrar em uma operação claramente incompatível com a situação jurídica do imóvel.
Também não basta consultar uma matrícula antiga guardada pelo vendedor.
O ideal é obter documento recente diretamente do cartório ou por sistema oficial autorizado.
O mercado imobiliário muda.
Entre uma certidão antiga e a assinatura podem surgir:
penhora;
indisponibilidade;
nova venda;
garantia;
ou outro registro.
O Que Mais Deve Ser Verificado Antes de Comprar?
Uma análise preventiva pode incluir:
1. Matrícula atualizada
Quem é o proprietário e quais ônus existem?
2. Identidade do vendedor
A pessoa que assina possui legitimidade para vender?
3. Estado civil
Dependendo do regime de bens, pode ser necessária participação do cônjuge.
4. Certidões
Podem revelar ações, execuções e situações capazes de afetar a operação.
5. Origem da propriedade
É importante compreender como o vendedor adquiriu o imóvel.
6. Posse
Quem ocupa o terreno atualmente?
7. Limites físicos
A área visitada corresponde àquela descrita na matrícula?
8. Dívidas e ônus
Existem hipotecas, alienações fiduciárias, penhoras ou indisponibilidades?
9. Regularidade rural ou urbana
A documentação precisa ser compatível com a natureza do imóvel.
10. Forma de pagamento
Pagamentos relevantes precisam ser documentados e vinculados corretamente à operação.
O Perigo do “Contrato de Gaveta”
Contratos particulares podem fazer parte de operações legítimas.
O problema é permanecer indefinidamente em uma situação informal sem compreender as consequências.
Quando o comprador paga o preço mas não regulariza a transferência, cria-se uma diferença entre:
a realidade econômica
e
a realidade registral.
Ele acredita que comprou.
Mas, perante o Registro de Imóveis, outra pessoa ainda aparece como proprietária.
Quanto mais tempo essa situação permanece, maior pode ser a exposição a:
novas vendas;
dívidas do vendedor;
garantias;
penhoras;
inventário;
divórcio;
e outros acontecimentos.
O Vendedor Pode Ter Dívidas que Afetem o Imóvel?
Dependendo da situação, sim.
Por isso, a due diligence não deve analisar apenas o imóvel.
Também pode ser necessário examinar a situação jurídica do vendedor.
Imagine que o comprador assine um contrato particular, não registre qualquer direito e deixe a regularização para anos depois.
Nesse período, o vendedor enfrenta uma execução e o imóvel é utilizado para satisfazer uma dívida.
Pode surgir um conflito entre o comprador e terceiros.
Existem mecanismos jurídicos que podem proteger determinados adquirentes de boa-fé, mas depender disso depois do problema existir é muito mais arriscado do que estruturar corretamente a compra desde o início.
Assinei o Contrato e Descobri que o Imóvel Já Foi Vendido. O Que Fazer?
O primeiro passo é não realizar novos pagamentos sem compreender a situação.
Depois, é necessário reunir:
- contrato;
- comprovantes;
- conversas;
- anúncios;
- matrícula atualizada;
- documentos do vendedor;
- recibos;
- procurações;
- e quaisquer documentos relacionados à negociação.
Também é importante descobrir se existe:
outro comprador;
escritura;
registro;
ação judicial;
ou transferência pendente.
Com essas informações, pode ser possível avaliar medidas destinadas a:
- preservar direitos sobre o imóvel;
- impedir nova transferência;
- buscar restituição;
- pedir indenização;
- responsabilizar os envolvidos;
- ou comunicar eventual fraude às autoridades competentes.
A solução dependerá do estágio da operação.
Dá Para Bloquear o Imóvel?
Em situações que apresentem risco concreto de nova alienação ou prejuízo irreversível, pode existir possibilidade de pedir uma medida judicial urgente.
Mas isso não acontece automaticamente.
É necessário demonstrar os requisitos previstos na legislação processual.
Dependendo do caso, poderão ser discutidas providências destinadas a impedir que a matrícula sofra novas alterações enquanto o conflito é analisado.
Por isso, rapidez pode ser importante quando surgem indícios de múltiplas vendas.
E Se Outro Comprador Já Registrou?
Esse cenário exige uma análise muito mais detalhada.
Será necessário descobrir:
- quando os contratos foram celebrados;
- quando ocorreu o registro;
- se o terceiro agiu de boa-fé;
- se conhecia a negociação anterior;
- qual título utilizou;
- quem possuía propriedade para vender;
- e quais medidas foram adotadas pelo primeiro comprador.
O registro possui forte proteção no sistema imobiliário brasileiro.
Mas conflitos envolvendo fraude e múltiplas vendas não podem ser resolvidos apenas comparando duas datas sem examinar o restante dos fatos.
O Comprador de Boa-Fé Está Sempre Protegido?
A boa-fé é extremamente relevante, mas não deve ser tratada como fórmula automática.
Em determinados casos, o STJ protege terceiros que confiaram legitimamente na situação registral.
Em outros, elementos concretos podem demonstrar que o adquirente sabia ou deveria conhecer determinada situação jurídica anterior.
Por isso, a publicidade registral existe justamente para proporcionar maior segurança às negociações.
Quem compra um imóvel deve realizar diligências compatíveis com o valor e a relevância da operação.
O Corretor Também Pode Ser Responsabilizado?
Depende da sua participação.
Um corretor que apenas intermediou uma operação sem conhecimento da fraude está em situação diferente de alguém que sabia das múltiplas negociações e contribuiu conscientemente para elas.
Além disso, profissionais do mercado imobiliário possuem deveres relacionados à informação e à diligência dentro dos limites de sua atuação.
A responsabilidade precisa ser avaliada conforme:
- informações disponíveis;
- conduta;
- participação;
- documentos analisados;
- e eventual conhecimento da irregularidade.
Não existe responsabilidade automática apenas porque houve intermediação imobiliária.
O Cartório Garante que o Negócio É Seguro?
O Registro de Imóveis exerce papel fundamental na segurança jurídica.
Mas uma aquisição imobiliária pode envolver aspectos que vão além da matrícula.
O cartório registra os títulos apresentados conforme os requisitos legais.
Uma análise jurídica preventiva pode investigar questões adicionais, como:
- riscos pessoais do vendedor;
- contratos anteriores;
- situação possessória;
- licenciamento;
- regularidade ambiental;
- pendências urbanísticas;
- estrutura tributária;
- e finalidade do negócio.
Por isso, matrícula atualizada é indispensável, mas não necessariamente encerra toda a due diligence.
O Que Esse Caso Ensina a Quem Compra Terrenos?
O caso de Benedito Novo deixa uma lição bastante objetiva:
não compre apenas o terreno que você viu; compre a situação jurídica que você conferiu.
Um lote pode:
ter cerca;
possuir estrada;
estar limpo;
ter vizinhos;
possuir placa de venda;
e parecer perfeitamente regular.
Nada disso confirma sozinho quem é o proprietário.
Antes do pagamento, é necessário verificar a documentação.
Um Exemplo Prático
Imagine que uma pessoa anuncie determinado terreno por R$ 150 mil.
O comprador visita o local, gosta da propriedade e paga R$ 50 mil de entrada.
Assinam contrato particular.
Mas ninguém consulta a matrícula.
Meses depois, o comprador descobre que:
o vendedor nem sequer aparece como proprietário;
existe outro contrato;
e uma terceira pessoa levou sua escritura a registro.
Nesse momento, o problema não é mais apenas concluir a compra.
Será necessário reconstruir toda a cadeia de negócios e descobrir quais direitos ainda podem ser exercidos.
Uma certidão e uma análise preventiva antes do pagamento poderiam ter revelado boa parte do risco.
O Que Exatamente Aconteceu no Caso Catarinense?
De maneira resumida:
o caso ocorreu em Benedito Novo/SC, em 2017;
o Ministério Público apontou contratos particulares envolvendo a mesma área rural;
uma vítima pagou R$ 21 mil;
outra teve prejuízo de R$ 18,5 mil;
o acusado admitiu ter negociado o mesmo terreno com cinco pessoas;
nenhum dos compradores havia sido integralmente ressarcido até o interrogatório;
a Justiça afastou a hipótese de simples erro na descrição do imóvel;
e o homem foi condenado por estelionato.
A pena fixada foi de:
três anos de reclusão em regime aberto.
A pena privativa de liberdade foi substituída por:
prestação pecuniária em favor das vítimas
e
serviços à comunidade ou a entidades públicas.
A decisão é passível de recurso.
Conclusão
A condenação ocorrida em Santa Catarina demonstra como uma negociação imobiliária pode ultrapassar a esfera civil e chegar ao Direito Penal quando existe fraude.
No caso de Benedito Novo, a Justiça concluiu que o mesmo terreno rural foi negociado sucessivamente com diferentes compradores.
O próprio acusado admitiu ter realizado vendas para cinco pessoas.
Uma das vítimas pagou R$ 21 mil.
Outra sofreu prejuízo de R$ 18,5 mil.
O homem acabou condenado por estelionato a três anos de reclusão em regime aberto, com substituição por penas restritivas de direitos.
Mas, para quem compra imóveis, a principal lição vai além da condenação criminal.
Pagamento e contrato não substituem a análise registral.
No sistema imobiliário brasileiro, o Registro de Imóveis possui papel central na transferência e publicidade da propriedade.
Por isso, antes de entregar entrada, sinal ou pagamento integral, é fundamental verificar:
quem aparece na matrícula;
qual direito o vendedor efetivamente possui;
se existem ônus;
se há outros registros;
se a descrição do terreno corresponde à área visitada;
e se a documentação permite realizar a transferência pretendida.
Em imóveis rurais, a cautela precisa ser ainda maior, pois podem existir questões registrais, cadastrais, ambientais e de delimitação territorial.
Uma compra imobiliária pode representar as economias de uma vida inteira.
Por isso, a pergunta não deve ser apenas:
“o terreno existe?”
É necessário perguntar:
“essa pessoa realmente pode vender este terreno para mim?”
Sobre Nós
Paiva Nunes Advogados Associados
A Paiva Nunes Advogados Associados, liderada pelo CEO Dr. Rafael Paiva Nunes, atua estrategicamente nas áreas de Direito Imobiliário e Direito Sucessório, desenvolvendo continuamente projetos voltados a descomplicar o direito para o mercado imobiliário, famílias e empresas.
O escritório atua de forma preventiva e contenciosa em operações imobiliárias, conflitos de propriedade, contratos e situações capazes de comprometer a segurança patrimonial dos compradores.
A regularidade documental dos imóveis também é fundamental para uma sucessão segura.
Problemas que permanecem sem solução durante anos podem reaparecer posteriormente em inventários e gerar conflitos entre herdeiros e terceiros.
Vai comprar um terreno ou descobriu que o imóvel negociado também foi vendido para outra pessoa?
Antes de realizar novos pagamentos ou assinar documentos adicionais, é importante verificar a matrícula, os contratos existentes e a situação jurídica de quem realizou a venda.
A Paiva Nunes Advogados Associados atua na análise preventiva de negócios imobiliários e na solução de conflitos envolvendo propriedade, contratos e irregularidades registrais.
Temas deste artigo: Compra, Venda e Contratos Usucapião e Regularização
