Imóveis não podiam ser construídos, ocupados ou explorados economicamente
O Superior Tribunal de Justiça manteve uma decisão que afastou a cobrança de IPTU sobre 1.161 lotes localizados em área de preservação ambiental em Guarulhos, São Paulo.
Os imóveis ficam em área abrangida pelo Parque Estadual Itaberaba e, segundo reconhecido no processo, estão submetidos a severas restrições ambientais.
Na prática, os proprietários não podem:
- construir;
- ocupar;
- edificar;
- ou explorar economicamente os terrenos.
O caso chegou à 2ª Turma do STJ no REsp 2.287.456/SP, relatado pelo ministro Francisco Falcão.
O que a Justiça decidiu?
O Tribunal de Justiça de São Paulo já havia reconhecido que, diante das características específicas daqueles imóveis, deveria ser afastada a cobrança do IPTU.
O Município de Guarulhos recorreu ao STJ tentando modificar a decisão.
A 2ª Turma, entretanto, manteve o entendimento favorável à proprietária dos terrenos.
Um dos principais argumentos apresentados foi de que existia uma contradição em exigir imposto sobre propriedades nas quais o próprio Poder Público impede qualquer construção, ocupação ou aproveitamento econômico.
Documentos existentes no processo, incluindo certidões e informações relacionadas às restrições ambientais, foram utilizados para demonstrar a impossibilidade de utilização dos lotes.
Estar em área de preservação significa automaticamente não pagar IPTU?
Não.
Esse é o ponto mais importante da decisão.
O julgamento não criou uma isenção automática de IPTU para qualquer imóvel localizado em Área de Preservação Permanente ou área ambientalmente protegida.
O STJ já decidiu em outros casos que a existência de restrições ambientais parciais ou até mesmo de proibição de construir não é suficiente, sozinha, para eliminar o IPTU.
Por exemplo, se apenas uma parte do terreno estiver dentro de APP, mas o restante continuar podendo ser utilizado, a situação pode ser completamente diferente.
No caso de Guarulhos, o elemento relevante foi a intensidade das restrições:
os terrenos estavam submetidos a limitações que impediam integralmente sua utilização econômica.
Então quando vale a pena questionar o IPTU?
Proprietários de terrenos submetidos a restrições ambientais severas podem ter motivos para analisar a cobrança.
Mas será necessário demonstrar documentalmente a realidade do imóvel.
Entre os documentos que podem ser importantes estão:
- matrícula;
- certidão municipal;
- zoneamento;
- legislação ambiental aplicável;
- mapas;
- documentos do órgão ambiental;
- termos de ajustamento de conduta;
- laudos técnicos;
- e informações sobre as restrições efetivamente impostas ao imóvel.
A pergunta principal não é apenas:
“meu terreno está em uma APP?”
A questão é:
“qual é o grau de restrição e ainda existe alguma possibilidade real de utilização econômica desse imóvel?”
Imóvel sem possibilidade de construção merece atenção especial
Imagine um proprietário que possui um terreno urbano.
Na matrícula, ele continua aparecendo normalmente como proprietário.
O município continua lançando IPTU todos os anos.
Mas uma restrição ambiental impede qualquer:
construção;
moradia;
atividade comercial;
ocupação;
ou exploração econômica.
Esse foi o tipo de situação que ganhou relevância no julgamento recente.
Por outro lado, se a restrição ambiental atingir somente uma parcela do imóvel, mas o proprietário ainda puder utilizar economicamente o restante, a jurisprudência pode admitir normalmente a incidência do imposto.
Por isso, cada terreno precisa ser analisado individualmente.
Posso simplesmente parar de pagar o IPTU?
Não é recomendável.
O fato de existir uma decisão favorável em outro processo não suspende automaticamente o imposto de todos os proprietários em situações parecidas.
Quem deixa simplesmente de pagar pode sofrer:
- multa;
- juros;
- inscrição em dívida ativa;
- protesto;
- execução fiscal;
- e até medidas de constrição patrimonial.
O primeiro passo deve ser verificar se a situação concreta realmente possui características semelhantes ao caso reconhecido pela Justiça.
Depois, podem ser analisadas medidas administrativas ou judiciais para questionar a cobrança.
E quem já pagou IPTU durante anos?
Dependendo do caso, pode existir discussão sobre valores já recolhidos.
Mas essa questão envolve prazos prescricionais e precisa ser analisada separadamente.
No próprio processo julgado pelo STJ houve discussão sobre cobranças de anos anteriores e prescrição.
Por isso, quanto antes a situação tributária do imóvel for analisada, menores são os riscos de perder períodos antigos pelo decurso do prazo.
Atenção antes de comprar terrenos em áreas ambientais
A decisão também deixa um alerta importante para investidores.
Um terreno pode parecer barato justamente porque possui fortes limitações ambientais.
Antes de comprar, é fundamental descobrir:
- se é permitido construir;
- qual percentual da área pode ser utilizado;
- existência de APP;
- unidade de conservação;
- restrições estaduais ou municipais;
- possibilidade de licenciamento;
- e impacto dessas limitações sobre o valor do imóvel.
O preço de compra não deve ser analisado sem considerar a utilidade jurídica e econômica do terreno.
Conclusão
A 2ª Turma do STJ manteve o afastamento do IPTU sobre 1.161 lotes localizados em área de preservação ambiental em Guarulhos/SP, diante das severas restrições que impediam construção, ocupação e exploração econômica dos imóveis.
A decisão é relevante para proprietários de terrenos submetidos a restrições ambientais intensas.
Mas ela não significa que:
“todo imóvel em APP está isento de IPTU.”
O próprio STJ possui precedentes em sentido diferente quando a limitação é apenas parcial ou não retira completamente a possibilidade de utilização da propriedade.
Por isso, o ponto decisivo é analisar o grau efetivo da restrição ambiental existente sobre cada imóvel.
Sobre Nós
Paiva Nunes Advogados Associados
A Paiva Nunes Advogados Associados, liderada pelo CEO Dr. Rafael Paiva Nunes, atua estrategicamente em Direito Imobiliário e Direito Sucessório, incluindo questões relacionadas à regularidade, utilização e proteção do patrimônio imobiliário.
A atuação envolve análise de imóveis submetidos a restrições ambientais, regularização imobiliária, conflitos de propriedade, contratos e planejamento patrimonial.
Possui um terreno atingido por restrições ambientais e continua recebendo cobranças de IPTU?
Antes de suspender qualquer pagamento, é importante analisar a matrícula, a legislação ambiental aplicável e o grau efetivo de restrição existente sobre o imóvel.
