O aluguel de curta duração por meio de plataformas digitais revolucionou o mercado imobiliário e a forma como proprietários rentabilizam seus investimentos. No entanto, a alta rotatividade de hóspedes, o entra e sai constante e os frequentes conflitos envolvendo segurança e sossego transformaram os condomínios residenciais em verdadeiros campos de batalha.
Após anos de disputas judiciais isoladas, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) proferiu, em maio de 2026, uma decisão definitiva que coloca um freio de arrumação na locação por plataformas como Airbnb e Booking.com. O recado do Judiciário foi claro: o condomínio tem, sim, o poder de proibir a prática, e quem quiser alugar seu apartamento por curta temporada precisará enfrentar uma dura barreira de aprovação.
A Base Legal: Destinação Residencial x Hospedagem Comercial Atípica
A disputa levada ao STJ envolvia uma proprietária de Minas Gerais que alugava seu apartamento via Airbnb quando não o estava utilizando e contestava a proibição imposta pelo seu condomínio. A defesa da proprietária, assim como a das plataformas, baseia-se no direito constitucional de propriedade. Contudo, a Justiça entendeu que o direito de um único dono não pode se sobrepor às regras da coletividade.
O cerne da decisão da Segunda Seção repousa na Convenção do Condomínio. Se a convenção estabelece que o prédio possui destinação estritamente residencial, a locação de curtíssima duração (com alta rotatividade, sem vínculo duradouro) descaracteriza essa finalidade. O STJ classificou essa prática não como uma locação tradicional, mas como uma “hospedagem comercial atípica”.
Portanto, se o prédio é residencial, operar uma unidade como se fosse um quarto de hotel fere a destinação do edifício, justificando a proibição imediata pela administração.
A Exigência do Quórum Qualificado (2/3)
A grande novidade e o maior obstáculo trazido pela decisão de maio de 2026 é a definição exata de como um condomínio pode autorizar o Airbnb.
A Segunda Seção do STJ definiu que, para que os proprietários possam usar seus apartamentos para estadias curtas em plataformas digitais, é obrigatória a mudança de destinação do edifício. Essa mudança exige a convocação de uma assembleia específica e a aprovação de um quórum altamente qualificado: ao menos 2/3 dos condôminos.
Na prática, isso significa que a locação via Airbnb em prédios residenciais passa a ser a exceção, e não a regra. Sem a aprovação maciça dos vizinhos para alterar a convenção, o proprietário está proibido de anunciar o imóvel.
O Que Fazer? Estratégia Para Síndicos e Investidores
A decisão do STJ traz segurança jurídica, mas exige que síndicos e investidores ajam rapidamente para adequar suas realidades:
- Para Síndicos e Administradoras: É o momento de fazer valer a lei. Se a Convenção do seu condomínio prevê destinação exclusivamente residencial e não há aprovação de 2/3 para alteração, o condomínio tem respaldo total do STJ para notificar, multar e proibir o acesso de hóspedes de curta duração. É fundamental que o Regimento Interno seja atualizado por uma assessoria jurídica para prever as sanções corretas.
- Para Investidores (Proprietários): Se você comprou um imóvel focado na rentabilidade do Airbnb, a regra mudou. Antes de anunciar, verifique a Convenção. Se houver proibição, tentar burlar a regra gerará multas altíssimas e ações judiciais. A solução é atuar politicamente dentro do condomínio para tentar o quórum de 2/3 ou, em novos investimentos, focar apenas em empreendimentos “short-stay” (prédios mistos ou comerciais que já nascem com a liberação em convenção).
Conclusão
O aluguel por temporada não é ilegal, mas perdeu o passe livre. A decisão do STJ de 2026 equilibra o jogo, priorizando o sossego, a segurança e a vontade da maioria dos moradores sobre a exploração comercial desenfreada. Para o mercado imobiliário, fica a lição: a Convenção Condominial é a lei máxima do prédio, e ignorá-la custa muito caro.
Sobre a Paiva Nunes Advocacia
A Paiva Nunes Advocacia, liderada pelo CEO Dr. Rafael Paiva Nunes e reconhecida pelo Anuário Análise Advocacia, é um escritório referência nacional em Direito Imobiliário e Direito Condominial. Atuamos de forma estratégica na assessoria a síndicos e administradoras para a atualização e blindagem de Convenções Condominiais, além do contencioso judicial envolvendo restrições de uso e locações por temporada. Se o seu condomínio enfrenta litígios ou se você precisa adequar a sua operação de investimentos imobiliários à nova jurisprudência do STJ, nossa equipe possui o rigor técnico necessário para proteger o seu patrimônio.
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