Blog Paiva Nunes

Lidar com um inquilino inadimplente é uma das situações mais desgastantes para quem investe em imóveis. A frustração de ver meses de aluguel em atraso, muitas vezes somada ao acúmulo de dívidas de condomínio e IPTU, leva muitos proprietários ao limite da paciência. Nesses momentos de desespero, atitudes drásticas e impulsivas — como trocar as fechaduras, cortar o fornecimento de água e luz ou colocar os pertences do locatário na calçada — parecem soluções rápidas e eficientes.

No entanto, uma recente e rigorosa decisão do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJ-MG), divulgada na última semana de abril de 2026, reafirmou um recado muito duro do Judiciário aos locadores: agir por conta própria não apenas invalida a retomada do bem, como transforma o proprietário em réu, gerando o dever de indenizar pesadamente o inquilino devedor.

A Base Legal: O Esbulho Possessório e o Crime de Exercício Arbitrário

No caso em questão, a 9ª Câmara Cível do TJ-MG manteve a condenação de uma proprietária de um imóvel comercial que, diante do descumprimento contratual do inquilino, resolveu impedir o seu acesso ao estabelecimento. Para agravar a situação, a locadora trancou o local e descartou de forma arbitrária os bens, equipamentos e estoques que o locatário mantinha no interior do imóvel.

O tribunal foi taxativo em sua fundamentação e a decisão reafirma uma máxima inegociável do Direito Imobiliário brasileiro: a inadimplência, por maior que seja, não justifica a retomada forçada do imóvel pelas próprias mãos.

Sob a ótica jurídica civil e penal, o comportamento da proprietária esbarra em duas violações gravíssimas:

• Esbulho Possessório: Ao assinar um contrato de locação, o dono do imóvel transfere ao inquilino a posse direta do bem. A partir desse momento, o locatário tem a proteção da lei para usufruir do espaço. Quando o proprietário invade o local, troca a fechadura ou impede a entrada de quem alugou, ele comete o chamado “esbulho possessório”. A Justiça pune essa atitude com severas condenações financeiras, obrigando a proprietária ao pagamento de indenização pelos danos materiais (os bens que foram descartados) e pelos danos morais gerados pelo vexame e abuso de direito.
• Exercício Arbitrário das Próprias Razões: Além da esfera cível (multas e indenizações), a conduta de “fazer justiça com as próprias mãos” para satisfazer uma pretensão, embora legítima no mérito da cobrança, é tipificada como crime no Artigo 345 do Código Penal Brasileiro. O Estado detém o monopólio da força e da execução de contratos; qualquer atalho fora do Judiciário é ilegal.

O Único Caminho Legal: A Ação de Despejo

A indignação da proprietária por não receber os aluguéis é totalmente compreensível, mas a execução da retomada foi desastrosa. A lei assegura o direito à propriedade, mas impõe um rito formal para a desocupação. A única via legal, segura e incontestável para retirar um locatário, independentemente da gravidade da dívida, é a Ação de Despejo.

Atualmente, com a modernização de alguns entendimentos judiciais e dependendo das garantias (ou ausência delas) no contrato de locação, é possível obter decisões liminares (tutelas de urgência) que determinam a desocupação forçada em apenas 15 dias, com o amparo de oficiais de Justiça e reforço policial, se estritamente necessário. O caminho judicial protege o patrimônio do locador e blinda a operação contra processos indenizatórios reversos.

O Que Fazer? Prevenção e Ação Estratégica

Seja para inquilinos que sofrem abusos ou proprietários que buscam reaver seu patrimônio, as ações devem ser frias, documentadas e amparadas por especialistas:

• Para o Proprietário: Jamais utilize de força física, coação ou bloqueio de acesso para pressionar o inquilino a sair do imóvel. Evite cortar serviços essenciais (água e energia) caso estejam em seu nome, pois isso também gera condenação por danos morais. O segredo está em não acumular meses de atraso: o contrato deve prever a distribuição da ação de despejo de forma rápida e incisiva logo nas primeiras infrações.
• Para o Inquilino: Se você for vítima de uma invasão arbitrária ou tiver a fechadura do seu negócio ou residência trocada pelo proprietário, registre um Boletim de Ocorrência imediatamente. Com o auxílio de um advogado, é possível ingressar com uma Ação de Reintegração de Posse com pedido liminar para a reabertura imediata das portas, além de pleitear a devolução ou o ressarcimento de todos os bens e equipamentos que foram ilegalmente retidos ou jogados fora pelo locador.
• A Força do Contrato: O maior escudo protetor de um locador é um contrato bem redigido. Cláusulas claras sobre a renúncia ao direito de retenção por benfeitorias, garantias sólidas e a indicação de um fiador solidário são os elementos que garantem agilidade em uma ação de despejo.

Conclusão

A condenação validada pela 9ª Câmara Cível do TJ-MG em 2026 é um lembrete implacável: o Judiciário não tolera a barbárie nas relações contratuais. O desespero não revoga a lei. Proprietários que optam pela força bruta em detrimento da paciência e da estratégia processual acabam pagando a conta de quem, originalmente, lhes devia. A segurança do mercado imobiliário repousa no respeito absoluto aos ritos processuais e na estruturação jurídica preventiva.

Sobre a Paiva Nunes Advocacia

A Paiva Nunes Advocacia, liderada pelo CEO Dr. Rafael Paiva Nunes e reconhecida pelo Anuário Análise Advocacia, é um escritório de vanguarda e referência nacional em Direito Imobiliário e Direito Condominial. Atuamos com extrema combatividade na elaboração de contratos blindados contra inadimplência, na recuperação de passivos e na condução implacável, porém legal e estratégica, de ações de despejo de alta complexidade. Se a sua operação imobiliária enfrenta litígios, nossa equipe multidisciplinar possui o domínio técnico necessário para restabelecer a ordem e assegurar a máxima rentabilidade e segurança dos seus ativos.