Um reajuste que não estava no contrato
Imagine pagar o aluguel em dia, todo mês, e receber um aviso do proprietário: a partir do próximo vencimento, o valor sobe 40%.
Sem conversa, sem acordo e sem relação com o índice previsto no contrato.
Foi o que aconteceu em um caso recente de locação residencial. O proprietário aplicou o aumento por conta própria, muito acima do índice de reajuste combinado, e passou a cobrar o novo valor do inquilino.
O inquilino levou o caso à Justiça.
O que a Justiça decidiu?
A decisão anulou o reajuste de 40% e determinou que o proprietário devolva tudo o que cobrou a mais, com correção monetária e juros de 1% ao mês a partir de cada pagamento.
Os fundamentos foram claros:
- a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) prevê que um novo valor de aluguel, fora do reajuste contratual, depende de acordo entre as partes;
- impor um aumento unilateral, fora do índice do contrato, configura abuso de direito e quebra da boa-fé, conforme o artigo 187 do Código Civil;
- quem recebe um valor que não era devido tem a obrigação de restituir, conforme o artigo 876 do Código Civil.
Em resumo: o contrato definiu a regra do reajuste, e essa regra vale para os dois lados.
Como funciona o reajuste do aluguel?
O reajuste anual serve para atualizar o valor do aluguel pela inflação. Ele não é um aumento real, e sim uma correção.
Normalmente, o contrato define:
- o índice que será usado (IPCA, IGP-M, INPC, entre outros);
- a periodicidade, que costuma ser anual;
- a data-base do reajuste.
Na data prevista, aplica-se o índice acumulado no período. Se o índice foi de 4%, o aluguel sobe 4%. Não 10%, nem 40%.
Se o contrato não prevê índice, o assunto precisa ser resolvido por acordo entre as partes, e não por imposição.
Então o proprietário nunca pode aumentar o aluguel acima do índice?
Pode, mas não sozinho.
A lei oferece dois caminhos legítimos para quem entende que o aluguel ficou abaixo do valor de mercado:
- negociação com o inquilino, formalizada por escrito em um aditivo ao contrato;
- ação revisional de aluguel, que pode ser proposta depois de três anos de vigência do contrato ou do último acordo, conforme o artigo 19 da Lei do Inquilinato. Nesse caso, quem define o novo valor é o juiz, com base em perícia e no preço de mercado.
O que a lei não permite é que uma das partes mude o valor por conta própria e passe a cobrar o novo aluguel como se tivesse sido combinado.
O que o inquilino deve fazer diante de um aumento abusivo?
Receber um aviso de aumento não obriga o inquilino a aceitar. Alguns cuidados ajudam a proteger seus direitos:
- releia o contrato e confira qual é o índice e a data do reajuste;
- calcule o reajuste correto com base no índice acumulado do período;
- responda por escrito, de preferência por e-mail ou mensagem, informando que não concorda com o aumento fora do contrato;
- guarde comprovantes de todos os pagamentos;
- evite simplesmente parar de pagar, para não dar margem a uma ação de despejo por falta de pagamento.
Se o aumento já está sendo cobrado, pode ser possível pedir na Justiça a anulação do reajuste e a devolução dos valores pagos a mais, como ocorreu no caso.
Um alerta também para proprietários
A decisão serve de alerta para quem aluga imóveis.
Impor um reajuste fora do contrato pode sair caro: além de ter o aumento anulado, o proprietário pode ser obrigado a devolver as diferenças com juros e correção, arcar com custas do processo e honorários advocatícios, e ainda desgastar a relação com o inquilino.
Se o aluguel está defasado, o caminho mais seguro é negociar ou, se não houver acordo, usar a ação revisional no momento previsto em lei.
Também vale revisar os contratos antes de assinar. Uma cláusula de reajuste bem escrita, com índice claro e alternativa caso o índice deixe de existir, evita boa parte dos conflitos.
Conclusão
A Justiça anulou um reajuste de 40% imposto pelo proprietário fora do índice do contrato e determinou a devolução dos valores cobrados a mais, com correção e juros.
O recado da decisão é simples: o contrato de locação define as regras do reajuste. Mudanças no valor do aluguel dependem de acordo entre as partes ou de uma decisão judicial, nunca da vontade de apenas um dos lados.
Para inquilinos, a decisão reforça que não é preciso aceitar aumentos abusivos. Para proprietários, mostra que existem caminhos legais para atualizar o aluguel, e que ignorá-los pode custar mais caro.
Sobre Nós
Paiva Nunes Advogados Associados
A Paiva Nunes Advogados Associados, liderada pelo CEO Dr. Rafael Paiva Nunes, atua estrategicamente em Direito Imobiliário e Direito Sucessório, com experiência em contratos de locação, ações revisionais, despejos e conflitos entre proprietários e inquilinos.
A atuação envolve elaboração e revisão de contratos, negociação de reajustes, defesa em ações de despejo e cobrança, e recuperação de valores pagos indevidamente.
Recebeu um aumento de aluguel fora do que está no contrato ou precisa atualizar o valor do seu imóvel alugado?
Antes de aceitar ou impor qualquer reajuste, é importante analisar o contrato e os caminhos previstos na Lei do Inquilinato.
Temas deste artigo: Locação
