Introdução
Um edifício residencial inteiro é construído em Área de Preservação Permanente.
Os apartamentos são vendidos.
As famílias compram regularmente suas unidades.
Anos depois, surge uma ordem para demolir todo o empreendimento por causa do dano ambiental.
O prédio deve necessariamente ser colocado abaixo?
Em um julgamento recente e bastante particular, o Superior Tribunal de Justiça entendeu que não.
A Segunda Turma do STJ decidiu substituir a obrigação de demolir integralmente um edifício residencial construído em Área de Preservação Permanente por uma indenização ambiental adicional.
O caso foi analisado no AgInt no AREsp 2.110.631/SC, envolvendo um empreendimento localizado no município de Governador Celso Ramos, em Santa Catarina.
A decisão, entretanto, exige bastante cautela.
O STJ não autorizou construções irregulares em APP.
Também não afirmou que basta concluir uma obra e vender os imóveis para evitar a demolição.
Muito menos reconheceu um suposto “direito adquirido de degradar”.
O resultado decorreu de um conjunto extremamente específico de circunstâncias: a obra havia avançado com respaldo em decisões judiciais, legislação municipal e atos administrativos, não houve descumprimento deliberado de ordens durante a construção e as 24 unidades residenciais foram posteriormente adquiridas por terceiros de boa-fé.
Diante desse cenário excepcional, o Tribunal concluiu que a demolição integral seria desproporcional e determinou que seu custo fosse convertido em indenização, destinada à recuperação ambiental do ecossistema local.
Neste artigo, explicamos o caso, os fundamentos utilizados pelo STJ e, principalmente, por que essa decisão não deve ser interpretada como uma autorização geral para manter construções em áreas ambientalmente protegidas.
O Caso: Edifício Residencial Construído em Área de Restinga
A controvérsia envolve um edifício residencial construído na zona costeira de Governador Celso Ramos, em Santa Catarina.
Parte da área foi reconhecida como Área de Preservação Permanente de restinga.
O terreno também possuía características relacionadas a terreno de marinha.
A discussão ambiental chegou ao Judiciário por meio de uma ação civil pública.
O Ministério Público Federal buscava, entre outras medidas, a demolição integral do empreendimento e a recuperação ambiental da área atingida.
Em situações comuns, uma construção irregular dentro de APP pode efetivamente ser submetida à demolição.
Mas esse processo possuía uma história bastante diferente.
O Prédio Tinha Seis Pavimentos
Um dos pontos da discussão estava relacionado à altura autorizada para o empreendimento.
A legislação local existente anteriormente limitava as edificações naquela área a três pavimentos.
Posteriormente, uma norma municipal de 2014 passou a autorizar a construção de edifícios com até seis pavimentos.
Foi com base nesse novo contexto jurídico que o empreendimento avançou.
A construção também contou, ao longo de seu desenvolvimento, com decisões judiciais que permitiram sua continuidade.
Esse histórico acabou sendo fundamental anos depois.
O próprio STJ reconheceu que, em diferentes momentos, decisões judiciais contribuíram para criar uma aparência concreta de legalidade da obra.
O Próprio Judiciário Havia Permitido a Continuidade da Construção
Esse é provavelmente um dos elementos mais relevantes do caso.
O empreendimento não foi simplesmente construído clandestinamente durante a madrugada ou mantido apesar de sucessivos embargos ambientais.
Ao longo do processo, houve decisões judiciais que permitiram que a obra continuasse.
Segundo o STJ, a própria Corte havia, em oportunidades anteriores, validado ou permitido a continuidade das obras.
Isso influenciou não apenas a conduta da construtora.
Também influenciou terceiros que, posteriormente, compraram apartamentos acreditando estar adquirindo imóveis juridicamente regulares.
Esse cenário foi determinante para o julgamento de 2026.
24 Apartamentos Foram Vendidos a Terceiros de Boa-Fé
O edifício foi concluído.
Depois disso, suas 24 unidades autônomas foram comercializadas.
Os compradores não eram responsáveis pela discussão ambiental que havia surgido durante o desenvolvimento do empreendimento.
Adquiriram os apartamentos dentro de uma situação que, externamente, apresentava sinais de regularidade.
Essa condição foi expressamente considerada pelo STJ.
Se a demolição integral fosse determinada, os efeitos mais imediatos não atingiriam apenas a incorporadora responsável pela obra.
Atingiriam também 24 proprietários que compraram seus imóveis de boa-fé.
O Tribunal considerou que isso criaria consequências patrimoniais, sociais e processuais extremamente relevantes.
O Imóvel Também Estava em Área Urbana Consolidada
Outro elemento considerado foi a realidade do entorno.
Segundo o julgamento, o terreno era separado da praia e da vegetação remanescente por uma via pública consolidada desde a década de 1970.
Além disso, havia outros condomínios próximos com estrutura semelhante.
Isso não significa que uma área ambientalmente degradada ou urbanizada automaticamente deixe de ser APP.
O próprio STJ possui jurisprudência firme no sentido contrário.
A chamada “antropização” — quando uma região já sofreu intensa intervenção humana — não cria, por si só, autorização para novas degradações ambientais.
Por isso, esse elemento não foi suficiente isoladamente para justificar a manutenção do prédio.
Ele fez parte de um conjunto muito mais amplo de circunstâncias excepcionais.
O STJ Inicialmente Havia Determinado a Demolição
O caso teve uma trajetória processual complexa.
Em determinado momento, uma decisão no próprio STJ deu provimento ao recurso do Ministério Público Federal para determinar a demolição integral do edifício residencial.
A incorporadora apresentou então agravo interno.
Isso levou a Segunda Turma a reexaminar de forma colegiada as circunstâncias específicas do empreendimento.
Ao julgar o recurso em agosto de 2026, o Tribunal concluiu que a demolição integral, naquele estágio e naquele contexto específico, seria uma solução desproporcional.
Mas isso não significou afastar a responsabilidade ambiental.
O Dano Ambiental Desapareceu?
Não.
Esse ponto é fundamental.
O STJ não declarou que não houve dano ambiental.
Também não simplesmente regularizou a construção.
A responsabilidade pelo impacto ambiental continuou existindo.
O que mudou foi a forma pela qual parte da reparação seria realizada.
Em vez de impor fisicamente a demolição integral do prédio, o Tribunal converteu essa obrigação em perdas e danos adicionais.
Ou seja, a construtora continuou obrigada a suportar uma consequência econômica relacionada ao dano causado.
Quanto a Construtora Terá de Pagar?
O valor ainda deverá ser calculado na fase de liquidação.
Mas o STJ estabeleceu um critério bastante significativo.
Deverá ser calculado quanto custaria demolir integralmente o edifício.
Esse cálculo não envolve apenas colocar a estrutura abaixo.
Deve considerar todo o serviço necessário:
- planejamento da demolição;
- execução;
- retirada de estruturas;
- limpeza da área;
- transporte de materiais;
- destinação adequada dos entulhos;
- e demais serviços relacionados ao processo.
O valor correspondente a toda essa operação deverá ser convertido em indenização ambiental adicional.
Além Disso, Já Existia Outra Indenização
A conversão da demolição em dinheiro não eliminou uma condenação econômica anteriormente fixada.
O Tribunal Regional Federal já havia imposto à construtora uma indenização correspondente a um terço do lucro obtido com o empreendimento.
O STJ manteve essa consequência e acrescentou a ela o valor equivalente ao custo integral da demolição.
Portanto, a solução não foi simplesmente:
“o prédio fica e nada acontece”.
Houve manutenção da responsabilidade ambiental e ampliação da compensação financeira.
Para Onde Vai o Dinheiro?
Outro ponto importante do julgamento foi a destinação da indenização.
O STJ determinou que o valor correspondente ao custo da demolição seja destinado especificamente a projetos relacionados ao ecossistema local.
A ideia é aproximar a reparação financeira, na medida do possível, da própria restauração ambiental que seria buscada com a demolição.
Ou seja, o dinheiro não deve simplesmente desaparecer em um fundo genérico.
A parcela específica deverá ser destinada a medidas vinculadas à proteção e recuperação ambiental da região afetada, conforme definido pelo juízo responsável pela execução.
O objetivo é produzir uma espécie de compensação ambiental in loco.
Por Que o STJ Considerou a Demolição Desproporcional?
A decisão resultou da combinação de vários fatores.
Não havia apenas um prédio irregular em APP.
O Tribunal considerou que:
1. A obra avançou com respaldo jurídico
Existiram decisões judiciais e normas administrativas que permitiram ou sustentaram a continuidade do empreendimento.
2. Havia legislação municipal autorizadora
A construção também estava relacionada ao regramento municipal que passou a admitir edifícios de seis pavimentos.
3. Não houve descumprimento deliberado de ordens
Não se tratava de empreendedor que recebeu ordem para parar e simplesmente continuou construindo clandestinamente.
4. O prédio já estava concluído
A obra já havia sido integralmente executada.
5. As 24 unidades foram legitimamente vendidas
Existiam terceiros proprietários que não participaram da origem da controvérsia ambiental.
6. Os compradores eram terceiros de boa-fé
Eles adquiriram os imóveis diante de um cenário que apresentava respaldo administrativo e judicial.
Diante dessa combinação, o STJ considerou que colocar abaixo todo o edifício não seria a solução mais proporcional.
E os Compradores dos Apartamentos?
A situação dos adquirentes foi um dos principais motivos de preocupação do Tribunal.
Uma ordem de demolição integral inevitavelmente atingiria diretamente os atuais proprietários.
Essas pessoas poderiam então ajuizar novas ações:
contra a construtora;
contra o município;
contra outras autoridades públicas;
ou até mesmo discutir novamente a própria execução da decisão.
O resultado poderia ser uma série de processos paralelos que prolongariam durante anos a controvérsia.
Enquanto isso, a reparação ambiental continuaria sem ocorrer.
Na avaliação do STJ, substituir a demolição pela indenização permitia conciliar melhor os interesses envolvidos naquele caso extremamente particular.
O STJ Aplicou a Teoria do Fato Consumado?
Não.
Essa distinção aparece expressamente no julgamento.
A Súmula 613 do STJ estabelece que:
“não se admite a aplicação da teoria do fato consumado em tema de Direito Ambiental”.
Na prática, isso significa que alguém não pode construir ilegalmente em uma área protegida e depois argumentar:
“agora já está pronto, então não pode mais demolir”.
A passagem do tempo ou a conclusão da obra não transformam automaticamente um ilícito ambiental em algo regular.
O Tribunal fez questão de esclarecer que o caso não estava sendo resolvido com base na teoria do fato consumado.
A análise foi de proporcionalidade da medida de demolição diante das circunstâncias excepcionais do processo.
Então Basta Vender os Apartamentos para Evitar a Demolição?
Definitivamente, não.
Essa seria uma leitura extremamente perigosa da decisão.
Se uma incorporadora conscientemente constrói em APP contrariando:
- legislação;
- licença ambiental;
- embargo administrativo;
- ordem judicial;
- ou determinação expressa das autoridades;
a situação será completamente diferente.
O STJ possui diversos precedentes determinando a demolição de construções em áreas ambientalmente protegidas.
Inclusive em casos de obras muito pequenas.
Em Outro Caso, STJ Mandou Demolir Construção de Apenas 4 m²
A diferença fica evidente quando comparada a decisão de 2026 com outro julgamento recente.
Em fevereiro de 2025, a Segunda Turma analisou um caso envolvendo uma construção de apenas quatro metros quadrados em APP.
Mesmo sendo uma intervenção muito pequena, o STJ determinou sua demolição e a recuperação integral da área.
Por quê?
Porque naquele processo o responsável continuou realizando a obra mesmo depois de um embargo administrativo.
O Tribunal concluiu que seria inadequado permitir que alguém se beneficiasse da própria conduta ilícita.
A comparação demonstra claramente que o tamanho da construção não é o ponto central.
O comportamento do responsável e o contexto jurídico são fundamentais.
Boa-Fé Faz Diferença no Direito Imobiliário
O julgamento também possui enorme relevância para o mercado imobiliário.
Quem compra um imóvel normalmente analisa:
- matrícula;
- escritura;
- registro;
- alvarás;
- habite-se;
- licenças;
- contratos;
- incorporação;
- situação urbanística.
Mesmo realizando essas verificações, podem existir conflitos ambientais complexos que não são evidentes para o comprador.
No caso julgado, os proprietários adquiriram unidades de um empreendimento que havia avançado durante anos com diferentes manifestações do próprio Poder Público e do Judiciário.
Por isso, o STJ considerou inadequado tratá-los como se tivessem participado conscientemente de uma ocupação ambiental irregular.
Mas Comprar de Boa-Fé Resolve Qualquer Irregularidade?
Também não.
A boa-fé do comprador é extremamente relevante, mas não transforma automaticamente uma construção irregular em regular.
No Direito Ambiental, inclusive, as obrigações podem possuir natureza propter rem, vinculando-se ao próprio bem.
Isso significa que problemas ambientais relacionados ao imóvel podem produzir consequências mesmo depois de uma transferência de propriedade.
Por isso, a análise jurídica antes da aquisição é particularmente importante em imóveis:
- próximos ao mar;
- próximos a rios;
- em áreas de restinga;
- em encostas;
- próximos a manguezais;
- em áreas rurais;
- ou situados em regiões ambientalmente sensíveis.
A matrícula sozinha nem sempre revela todo o risco.
O Que É uma APP de Restinga?
As restingas são formações vegetais associadas às regiões costeiras.
Dependendo de suas características e localização, recebem proteção especial da legislação ambiental.
A preservação dessas áreas possui importância ecológica porque elas podem:
- proteger dunas;
- estabilizar terrenos costeiros;
- preservar biodiversidade;
- reduzir erosão;
- contribuir para equilíbrio ambiental da faixa litorânea;
- e proteger ecossistemas associados.
Por isso, intervenções imobiliárias em regiões de restinga exigem análise ambiental especialmente cuidadosa.
No litoral catarinense, onde existe intensa valorização imobiliária e pressão por novos empreendimentos, essa questão possui relevância ainda maior.
Terreno de Marinha Também Exige Atenção
O processo também envolvia terreno de marinha.
Terrenos de marinha possuem regime jurídico próprio e estão vinculados ao patrimônio da União.
Isso significa que um empreendimento costeiro pode envolver simultaneamente:
Direito Imobiliário;
Direito Ambiental;
Direito Urbanístico;
normas municipais;
regras federais;
e questões relacionadas ao patrimônio da União.
É justamente essa sobreposição de regimes jurídicos que torna empreendimentos no litoral muito mais complexos do que uma compra imobiliária comum.
Qual Foi o Papel do Artigo 499 do CPC?
Para substituir a demolição pela indenização, o STJ utilizou, por analogia, a lógica do artigo 499 do Código de Processo Civil.
O dispositivo admite a conversão da obrigação específica em perdas e danos quando a tutela específica se torna impossível ou quando não é possível atingir o resultado prático equivalente.
No caso analisado, o Tribunal considerou existir uma espécie de inviabilidade material e normativa da demolição diante de todo o contexto consolidado.
Assim, a obrigação de demolir foi convertida em uma obrigação econômica adicional.
Mas com uma diferença importante:
como se trata de dano ambiental, os valores precisam beneficiar a coletividade e contribuir para a proteção ambiental.
A Decisão Abre Precedente para Outros Prédios em APP?
Pode ser utilizada como precedente, mas isso não significa que o resultado será automaticamente repetido.
O próprio julgamento foi construído sobre circunstâncias muito específicas.
Para chegar à mesma solução, seria necessário analisar elementos como:
- existência de licenças;
- legislação vigente durante a construção;
- decisões judiciais anteriores;
- atuação dos órgãos ambientais;
- comportamento da incorporadora;
- eventual existência de embargos;
- estágio da obra;
- comercialização das unidades;
- situação dos terceiros adquirentes;
- e possibilidade real de recuperação da área.
Uma única diferença relevante pode produzir resultado completamente diferente.
O Que o STJ Efetivamente Decidiu?
No AgInt no AREsp 2.110.631/SC, a Segunda Turma do STJ concluiu que a demolição integral do edifício seria desproporcional naquele caso concreto.
O julgamento ocorreu em 4 de agosto de 2026, e o acórdão foi publicado em 19 de agosto de 2026.
A relatoria ficou com o ministro Afrânio Vilela.
O Tribunal considerou especialmente:
- a existência de autorização judicial durante a obra;
- o respaldo de legislação municipal;
- a inexistência de descumprimento deliberado de ordens administrativas ou judiciais;
- a conclusão do empreendimento;
- a venda legítima das 24 unidades;
- e a presença de terceiros adquirentes de boa-fé.
Por isso, a obrigação de demolir integralmente o prédio foi convertida em indenização suplementar.
O valor deverá corresponder ao custo total que seria necessário para realizar a demolição.
Essa quantia será somada à indenização equivalente a um terço do lucro obtido pela construtora, já estabelecida anteriormente.
E a parcela correspondente à demolição deverá ser destinada especificamente a projetos relacionados ao ecossistema da região.
O Que Essa Decisão Ensina aos Compradores de Imóveis?
A principal lição é que a segurança de uma aquisição imobiliária vai muito além da aparência física do empreendimento.
Antes da compra de um imóvel em regiões ambientalmente sensíveis, é recomendável verificar:
- situação registral;
- licenças ambientais;
- alvarás;
- incorporação;
- eventuais ações civis públicas;
- embargos;
- processos administrativos;
- restrições ambientais;
- APPs;
- terrenos de marinha;
- e histórico urbanístico da área.
Quanto maior o valor do imóvel, maior deve ser o cuidado.
Um apartamento pode estar pronto, mobiliado e habitado e ainda assim carregar uma discussão jurídica iniciada anos antes.
E o Que Essa Decisão Ensina às Incorporadoras?
Para incorporadores e construtores, o julgamento não deve ser interpretado como uma flexibilização das regras ambientais.
Na verdade, demonstra justamente o contrário.
A inexistência de descumprimento deliberado foi um fator decisivo para evitar a demolição.
Uma empresa que ignora:
embargos;
ordens judiciais;
restrições ambientais;
ou exigências administrativas
dificilmente poderá utilizar o mesmo argumento.
A segurança do empreendimento começa muito antes do início das obras.
Licenciamento, análise urbanística e due diligence ambiental devem fazer parte da estruturação jurídica do projeto.
Conclusão
O julgamento do Superior Tribunal de Justiça sobre o edifício construído em Área de Preservação Permanente em Governador Celso Ramos representa uma situação excepcional no Direito Ambiental e Imobiliário.
A Segunda Turma decidiu substituir a demolição integral do prédio por uma indenização ambiental adicional.
Mas o resultado não ocorreu simplesmente porque o edifício já estava pronto.
Também não ocorreu porque a região já estava urbanizada.
E muito menos porque a legislação ambiental deixou de proteger aquela área.
O STJ considerou um conjunto extremamente específico de circunstâncias.
O empreendimento avançou com respaldo judicial e administrativo.
Havia legislação municipal dando suporte à construção.
Não houve descumprimento deliberado de ordens durante a execução.
O prédio foi concluído.
E suas 24 unidades foram legitimamente adquiridas por terceiros de boa-fé.
Nesse cenário, o Tribunal considerou desproporcional demolir todo o edifício e retirar os moradores de suas residências.
A responsabilidade ambiental, entretanto, permaneceu.
A construtora deverá suportar uma indenização correspondente ao custo integral da demolição, que será somada à condenação anteriormente fixada em um terço do lucro obtido com o empreendimento.
Esses recursos deverão ser direcionados à proteção do ecossistema local.
A grande lição do julgamento é justamente a necessidade de evitar conclusões simplistas.
Construção em APP continua sendo uma questão extremamente séria e a demolição continua possível.
O que o STJ reconheceu foi que, diante de circunstâncias absolutamente excepcionais, a forma de reparação ambiental pode ser adaptada quando a demolição produzir consequências manifestamente desproporcionais e existir alternativa capaz de responsabilizar economicamente o causador do dano.
Para o mercado imobiliário, o caso reforça uma regra fundamental:
antes de comprar, construir ou investir em áreas ambientalmente sensíveis, é necessário investigar não apenas o imóvel, mas toda a história jurídica e ambiental do terreno.
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