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Introdução

Imagine que dois irmãos sejam proprietários, em conjunto, de diversos imóveis. Um deles fica responsável pela administração do patrimônio: celebra contratos, acompanha receitas, recebe valores e gerencia economicamente os bens.

O outro possui acesso a um sistema eletrônico no qual consegue consultar algumas informações financeiras.

Isso seria suficiente para afastar o dever do administrador de prestar contas formalmente?

Para o Superior Tribunal de Justiça, não.

Em recente decisão, a Terceira Turma do STJ reconheceu que o simples acesso do coproprietário a um sistema eletrônico contendo dados contábeis não substitui a obrigação formal de prestação de contas daquele que administra bens pertencentes também a outra pessoa.

O julgamento ocorreu no Recurso Especial 2.211.724, sob relatoria da ministra Nancy Andrighi, e envolve uma situação particularmente comum em patrimônios familiares: irmãos que mantêm imóveis em copropriedade, mas apenas um deles assume, na prática, a administração dos bens.

A decisão traz uma mensagem importante para herdeiros, famílias, investidores e coproprietários de imóveis: transparência patrimonial não significa apenas permitir acesso a números. Quem administra patrimônio comum pode ter o dever de explicar formalmente o que recebeu, o que gastou, quais negócios realizou e quais resultados foram obtidos.

Neste artigo, explicamos o caso, o entendimento do STJ e os cuidados necessários quando mais de uma pessoa é proprietária do mesmo patrimônio.

O Caso: Dois Irmãos e Quatro Imóveis em Copropriedade

A discussão teve origem em uma ação proposta por um irmão contra o outro.

Os dois possuíam imóveis em comum, e um deles era responsável pela administração do patrimônio.

O autor da ação buscou judicialmente a prestação de contas referente à administração dos imóveis de propriedade comum.

O administrador, porém, sustentou que a ação não seria necessária.

Seu argumento era o de que ambos os irmãos já possuíam acesso às informações sobre a gestão patrimonial por meio de um programa eletrônico de gerenciamento, no qual estavam disponíveis dados financeiros relacionados aos imóveis.

Em outras palavras, sua defesa partia de uma pergunta bastante lógica:

se o coproprietário já consegue consultar as informações financeiras no sistema, por que seria necessário prestar contas novamente?

A controvérsia chegou ao Superior Tribunal de Justiça.

E a resposta foi clara:

acesso à informação não é a mesma coisa que prestação formal de contas.

Dois dos Quatro Imóveis Também Foram Questionados

O administrador apresentou ainda outro argumento.

Segundo ele, em relação a dois dos quatro imóveis, sequer existiria obrigação de prestar contas.

Isso porque um deles estaria sendo utilizado exclusivamente pelo próprio irmão que ajuizou a ação.

O outro, segundo alegado, já não estaria sendo explorado economicamente.

A tese, portanto, era de que não haveria razão para exigir contas sobre todo o patrimônio.

O Tribunal de Justiça de Mato Grosso, entretanto, reconheceu o direito do coproprietário de exigir a prestação formal.

A discussão chegou então ao STJ por meio do recurso especial.

O Que É uma Ação de Exigir Contas?

Para compreender a decisão, primeiro é necessário entender o funcionamento desse tipo de processo.

A ação de exigir contas é utilizada quando uma pessoa administra bens, valores ou interesses pertencentes total ou parcialmente a outra pessoa e surge a necessidade de verificar como essa administração foi realizada.

No processo analisado, a ministra Nancy Andrighi explicou que essa ação ocorre basicamente em duas fases.

Primeira fase: existe obrigação de prestar contas?

Inicialmente, o Judiciário verifica se o autor efetivamente possui o direito de exigir as contas e se a outra parte possui o dever jurídico de apresentá-las.

Não se está, nesse primeiro momento, necessariamente dizendo que houve desvio, irregularidade ou apropriação indevida.

A questão inicial é simplesmente:

essa pessoa tinha obrigação de prestar contas de sua administração?

Segunda fase: as contas estão corretas?

Reconhecido o dever, passa-se à análise das contas propriamente ditas.

São examinadas receitas, despesas, documentos, contratos e demais movimentações para verificar se existe algum saldo.

Ao final, pode ser identificado valor favorável a uma das partes.

Somente depois dessa apuração é que poderá ocorrer, quando cabível, o cumprimento da decisão.

Essa distinção é importante porque a ação de exigir contas não parte necessariamente da acusação de fraude.

Ela é, antes de tudo, um instrumento de transparência e controle patrimonial.

Quem Administra Bens Alheios Deve Prestar Contas

Esse foi um dos fundamentos centrais utilizados pelo Superior Tribunal de Justiça.

A jurisprudência da Corte estabelece que aquele que administra bens pertencentes a outra pessoa possui o dever de prestar contas de sua administração.

E essa regra também se aplica quando o patrimônio está em condomínio entre coproprietários.

Aqui, a expressão “condomínio” não precisa significar necessariamente um prédio residencial administrado por síndico.

No Direito Civil, condomínio também existe quando duas ou mais pessoas são proprietárias simultaneamente do mesmo bem.

Isso pode acontecer, por exemplo:

• entre irmãos que recebem imóveis em herança;
• entre herdeiros antes da divisão definitiva de determinado patrimônio;
• entre ex-cônjuges;
• entre antigos companheiros;
• entre investidores que compraram um imóvel conjuntamente;
• entre familiares que adquiriram bens em copropriedade;
• ou entre pessoas que, por qualquer razão, dividem juridicamente a titularidade de determinado patrimônio.

Quando apenas um deles assume a administração econômica dos bens, pode surgir o dever de prestar contas aos demais.

“Mas Ele Tinha Acesso ao Sistema”

Esse foi justamente o argumento principal apresentado pelo administrador no processo.

Segundo ele, o irmão sempre teve acesso às informações financeiras relacionadas ao patrimônio por meio do sistema de gestão.

Portanto, não haveria necessidade de ajuizar uma ação.

O STJ não concordou.

Para a ministra Nancy Andrighi, ainda que exista um sistema eletrônico permitindo o compartilhamento de informações, isso não garante que as contas sejam apresentadas de maneira especificada e completa.

Esse é o ponto central do julgamento.

Existe uma diferença jurídica relevante entre:

permitir que alguém veja dados

e

prestar contas formalmente da administração realizada.

Uma plataforma pode demonstrar valores recebidos, lançamentos ou determinadas despesas.

A prestação de contas, entretanto, exige uma visão organizada e suficientemente detalhada da gestão realizada.

Ou seja: disponibilizar informação bruta não necessariamente satisfaz o dever jurídico de demonstrar como o patrimônio foi administrado.

Prestação de Contas Não É Apenas Mostrar Extratos

Esse aspecto merece atenção especial.

Na administração patrimonial, muitas pessoas acreditam que disponibilizar extratos bancários, planilhas ou acesso ao software utilizado pela família é suficiente para garantir transparência.

Não necessariamente.

A prestação de contas precisa permitir que o coproprietário compreenda, de maneira adequada, o que aconteceu com o patrimônio.

Dependendo do caso, isso pode envolver informações relacionadas a:

• receitas provenientes dos imóveis;
• despesas de conservação;
• tributos;
• contratos de locação;
• pagamentos realizados;
• investimentos;
• reformas;
• valores recebidos;
• eventuais inadimplências;
• despesas administrativas;
• negócios celebrados envolvendo os bens;
• e frutos econômicos produzidos pelo patrimônio.

O objetivo não é simplesmente apresentar uma grande quantidade de números.

É permitir que o titular do patrimônio consiga compreender e conferir o resultado da administração realizada em seu benefício ou em benefício do condomínio patrimonial.

Imóvel Explorado Economicamente Exige Ainda Mais Transparência

A ministra Nancy Andrighi destacou outro ponto especialmente relevante para o mercado imobiliário.

Segundo o STJ, não existe previsão legal dispensando o coproprietário administrador de prestar contas sobre bens explorados economicamente mediante contrato.

Isso significa que, quando um imóvel em copropriedade produz renda — por exemplo, mediante locação — a necessidade de transparência é particularmente relevante.

A razão é simples.

Se o patrimônio pertence a mais de uma pessoa, os frutos econômicos produzidos pelo bem também possuem repercussão patrimonial para os coproprietários.

Nesse cenário, é legítimo que o outro proprietário queira saber:

quanto foi recebido?

qual contrato foi celebrado?

qual o valor da locação?

houve reajustes?

quais despesas foram descontadas?

houve inadimplência?

existiram reformas ou custos extraordinários?

qual foi o resultado efetivamente produzido pelo imóvel?

O STJ reforçou justamente o interesse do coproprietário na máxima transparência sobre os negócios jurídicos celebrados e sobre os frutos obtidos a partir dos bens comuns.

Esse Entendimento É Especialmente Importante em Heranças

Embora o julgamento trate especificamente de copropriedade entre irmãos, a situação possui forte relação com o Direito Sucessório.

É extremamente comum que, após o falecimento dos pais, vários imóveis permaneçam durante anos sob administração de apenas um dos filhos.

Um irmão passa a cuidar dos contratos.

Outro recebe os aluguéis.

Alguém paga IPTU, condomínio e manutenção.

Enquanto isso, os demais herdeiros praticamente não participam da gestão.

Durante algum tempo, essa dinâmica pode funcionar normalmente.

O problema surge quando aparecem perguntas como:

“Quanto esse imóvel está rendendo?”

“Quem está recebendo o aluguel?”

“Por que foi realizado esse gasto?”

“Existe contrato?”

“Quanto entrou desde o falecimento?”

“Por que o imóvel foi alugado por esse valor?”

“Quem autorizou determinada reforma?”

É justamente nesse momento que a ausência de organização patrimonial costuma transformar uma questão administrativa em conflito familiar.

O julgamento do STJ reforça que o fato de os familiares possuírem algum nível de acesso às informações não necessariamente elimina o dever daquele que efetivamente administra o patrimônio de prestar contas de sua gestão.

Inventário e Administração Patrimonial Exigem Organização

Esse tipo de conflito também demonstra por que patrimônios familiares relevantes não deveriam permanecer indefinidamente sem uma estrutura clara de administração.

Quando diversos herdeiros passam a compartilhar imóveis sem regras definidas, surgem problemas recorrentes:

quem pode administrar?

quem pode receber?

quem decide a locação?

como serão divididas as despesas?

quem guarda os documentos?

como serão distribuídos os rendimentos?

quem autoriza reformas?

qual prestação de contas deve ser apresentada?

Quanto maior o patrimônio e o número de herdeiros, maior o potencial de conflito.

Por isso, inventário, planejamento sucessório e organização patrimonial não devem ser vistos apenas como questões relacionadas à transferência da propriedade.

Também envolvem governança sobre os bens.

O Acesso Digital Continua Sendo Importante?

Sem dúvida.

A decisão do STJ não significa que sistemas eletrônicos, plataformas de gestão e controles digitais sejam inúteis.

Muito pelo contrário.

Eles são ferramentas extremamente importantes para melhorar a organização e a transparência.

O que o julgamento deixa claro é que essas ferramentas não necessariamente substituem a obrigação jurídica de prestar contas.

Um bom sistema pode ajudar justamente a construir uma prestação de contas adequada.

O erro está em imaginar que simplesmente conceder uma senha de acesso ao coproprietário automaticamente encerra qualquer obrigação do administrador.

Tecnologia facilita a transparência.

Mas não elimina, por si só, o dever jurídico de demonstrar adequadamente a administração.

É Preciso Existir Alguma Controvérsia para Ajuizar a Ação?

Sim.

Esse é outro ponto importante esclarecido pela ministra Nancy Andrighi.

Não basta existir abstratamente o dever de prestar contas.

Para que haja interesse processual em levar a discussão ao Judiciário, deve existir uma necessidade concreta da intervenção judicial.

Segundo o STJ, é necessário que seja demonstrada alguma controvérsia relacionada às contas.

Isso pode acontecer, por exemplo, quando quem administra:

• recusa-se a prestar contas;
• demora injustificadamente;
• apresenta informações incompletas;
• ou ocorre alguma outra situação demonstrando resistência ao direito do coproprietário.

A lógica é simples.

Se o administrador voluntariamente apresenta todas as contas de forma adequada e não existe qualquer controvérsia, não há razão para movimentar o Judiciário.

A ação se torna relevante quando surge uma pretensão resistida.

Prestação de Contas Significa Que Houve Desvio de Dinheiro?

Não.

Esse é um erro bastante comum.

O ajuizamento de uma ação de exigir contas não significa automaticamente que o administrador tenha desviado dinheiro ou praticado alguma fraude.

A primeira discussão é justamente verificar se existe obrigação de apresentar as contas.

Depois, essas contas são analisadas.

Somente a partir da apuração é possível verificar se:

• tudo está correto;
• há valores devidos ao administrador;
• existem valores devidos aos demais coproprietários;
• ou eventualmente ocorreram irregularidades.

Portanto, a prestação de contas é essencialmente um mecanismo de transparência patrimonial, e não uma presunção automática de ilícito.

O Que Quem Administra Imóveis de Família Deve Fazer?

O julgamento traz um alerta importante para quem assumiu, formalmente ou de fato, a administração de patrimônio familiar.

O ideal é evitar que a gestão seja baseada apenas em confiança verbal.

Uma administração organizada deve manter documentação sobre:

• contratos;
• receitas;
• despesas;
• tributos;
• manutenção;
• locações;
• extratos;
• comprovantes;
• reformas;
• pagamentos;
• repasses aos coproprietários;
• e demais movimentações relevantes.

Quando possível, também é recomendável estabelecer previamente regras sobre a administração.

Isso protege não apenas aquele que possui direito às informações.

Protege também quem administra.

Afinal, uma prestação de contas organizada permite demonstrar futuramente que determinada despesa foi legítima, que os valores foram corretamente utilizados e que não houve apropriação indevida.

E Quem É Coproprietário, mas Não Administra?

O coproprietário não precisa necessariamente participar de cada decisão cotidiana para possuir interesse em conhecer a administração de seu patrimônio.

Especialmente quando existem imóveis produzindo renda, deve haver transparência sobre aquilo que está sendo realizado.

Caso as informações não sejam adequadamente apresentadas, pode ser necessário inicialmente solicitar formalmente a prestação de contas.

Persistindo a recusa ou existindo controvérsia, poderá ser analisado o cabimento da ação judicial.

Cada situação, entretanto, precisa ser examinada individualmente.

A existência da copropriedade não significa automaticamente que toda ação judicial será procedente.

É preciso verificar quem administrava os bens, quais operações foram realizadas, quais informações já foram prestadas e se existe efetivamente resistência à prestação das contas.

O Que Exatamente o STJ Decidiu?

No REsp 2.211.724, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça reconheceu o interesse de agir na ação envolvendo a administração dos imóveis mantidos em condomínio entre os dois irmãos.

A Corte concluiu que o fato de o coproprietário possuir acesso a informações contábeis por meio de um sistema eletrônico não é suficiente para afastar o dever de prestação formal de contas.

O fundamento central é que aquele que administra bens de terceiros — inclusive bens mantidos em copropriedade — possui o dever de demonstrar adequadamente sua administração.

Além disso, nos casos em que o patrimônio é explorado economicamente por meio de contratos, existe interesse legítimo do coproprietário em obter transparência sobre os negócios realizados e os frutos produzidos pelos bens.

A relatoria foi da ministra Nancy Andrighi, da Terceira Turma do STJ.

O Que Essa Decisão Ensina para Famílias com Patrimônio Imobiliário?

O maior ensinamento talvez não esteja apenas no processo judicial.

Está na prevenção.

Quando um patrimônio pertence a várias pessoas e apenas uma delas administra os bens, deixar tudo baseado exclusivamente em confiança pessoal pode funcionar durante algum tempo.

Mas patrimônio, renda, sucessão e relações familiares precisam de regras.

Quanto maior o patrimônio, maior deve ser a preocupação com:

governança patrimonial;

documentação;

definição de responsabilidades;

transparência;

prestação periódica de contas;

planejamento sucessório;

e regras claras para distribuição de receitas e despesas.

Esses mecanismos não existem porque necessariamente existe desconfiança entre familiares.

Eles existem justamente para evitar que uma relação de confiança seja destruída no futuro por falta de informação.

Planejamento Sucessório Também É Governança

Muitas pessoas associam planejamento sucessório exclusivamente à redução de burocracia quando alguém falece.

A questão é muito mais ampla.

Planejar a sucessão significa também pensar:

quem administrará o patrimônio?

como serão tomadas as decisões?

como serão divididos os resultados?

o que acontecerá se os herdeiros discordarem?

como evitar a fragmentação dos bens?

como impedir que conflitos pessoais comprometam um patrimônio construído durante décadas?

como garantir transparência entre familiares?

Em determinados casos, instrumentos de planejamento patrimonial — inclusive estruturas societárias adequadamente elaboradas — podem estabelecer regras de administração e governança muito mais claras do que simplesmente deixar vários imóveis registrados em copropriedade entre diversos herdeiros.

A estrutura ideal, entretanto, depende da composição familiar, do patrimônio, dos objetivos e das particularidades jurídicas e tributárias de cada caso.

Conclusão

A recente decisão da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça deixa um alerta importante para famílias e investidores que compartilham patrimônio imobiliário.

No processo analisado, dois irmãos eram coproprietários de quatro imóveis e um deles administrava os bens.

Embora ambos possuíssem acesso a informações financeiras por meio de um sistema eletrônico de gestão, o STJ concluiu que essa circunstância não substituía a prestação formal de contas.

Quem administra patrimônio pertencente também a outra pessoa deve garantir que as informações sejam apresentadas de maneira suficientemente clara, completa e especificada.

O julgamento também reforçou que, quando os imóveis são explorados economicamente por meio de contratos, o coproprietário possui legítimo interesse em conhecer os negócios realizados e os frutos gerados pelo patrimônio.

Ao mesmo tempo, o STJ deixou claro que a intervenção judicial pressupõe a existência de uma controvérsia concreta sobre as contas — como recusa ou demora em apresentá-las.

O caso revela uma realidade frequente no Direito Imobiliário e Sucessório:

o problema normalmente não começa quando o patrimônio é adquirido ou herdado. Ele começa quando ninguém definiu como esse patrimônio seria administrado.

Famílias que possuem imóveis em conjunto precisam pensar além da propriedade.

Precisam estabelecer regras de gestão, documentação, transparência e sucessão.

Porque organizar o patrimônio hoje é uma das formas mais eficientes de evitar que ele se transforme em um conflito familiar amanhã.

Sobre Nós

Paiva Nunes Advocacia

A Paiva Nunes Advocacia, liderada pelo CEO Dr. Rafael Paiva Nunes, é um escritório com atuação estratégica em Direito Imobiliário e Direito Sucessório, desenvolvendo de forma contínua projetos voltados a descomplicar o direito para o mercado imobiliário, famílias e empresas.

O escritório atua na prevenção e resolução de questões patrimoniais complexas, incluindo inventários, planejamento sucessório, estruturação patrimonial e organização jurídica de Holdings Familiares.

A atuação parte da compreensão de que proteger patrimônio não significa apenas solucionar problemas quando eles surgem.

Significa estruturar juridicamente os bens e as relações familiares para reduzir conflitos, burocracia e insegurança no futuro.

Possui imóveis em conjunto com familiares, administra patrimônio de herança ou enfrenta dificuldades para obter informações sobre bens em copropriedade? A Paiva Nunes Advocacia pode analisar a estrutura patrimonial e indicar os instrumentos jurídicos adequados para organizar a administração, prevenir conflitos e proteger o patrimônio familiar.