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Introdução

Você compra um lote parcelado, paga entrada e diversas prestações, mas, depois de algum tempo, percebe que não conseguirá ou simplesmente não deseja continuar com o negócio.

É possível desistir?

Quanto do dinheiro pago deve ser devolvido?

A loteadora pode ficar com 10%, 20%, 25% ou até mais?

E, além da multa, pode cobrar uma espécie de aluguel pelo período em que o terreno permaneceu disponível ao comprador?

Uma decisão recente do Superior Tribunal de Justiça ajuda a responder essas perguntas.

No AREsp 2.765.292/GO, a Quarta Turma do STJ analisou uma ação envolvendo compradores que desistiram da aquisição de um lote e pediram a devolução de 90% das quantias que haviam pago.

As instâncias anteriores haviam limitado a retenção da loteadora a apenas 10%.

O STJ modificou esse ponto.

Para a Corte, diante das circunstâncias daquele processo, deveria ser aplicado o percentual de 25% sobre os valores efetivamente pagos, considerado pelo Tribunal como parâmetro-base para compensar o vendedor pela desistência imotivada do comprador.

Ao mesmo tempo, a loteadora não conseguiu cobrar a chamada taxa de fruição, porque o terreno permanecia sem edificação e não ficou demonstrado efetivo uso ou proveito econômico pelos adquirentes.

A decisão mostra por que o distrato imobiliário não pode ser resumido à ideia de que “quem desiste perde tudo” — nem, no extremo oposto, à ideia de que o comprador sempre recebe de volta 90% ou 100% do que pagou.

Neste artigo, explicamos o caso e os principais cuidados para quem pensa em desistir da compra de um lote.

O Caso: Compradores Queriam Receber 90% do que Haviam Pago

O processo envolvia um contrato de compra e venda de lote.

Os compradores decidiram não prosseguir com o negócio e ajuizaram uma ação de rescisão contratual cumulada com devolução das quantias pagas.

O pedido principal era a restituição de 90% dos valores desembolsados.

Em primeiro grau, os compradores venceram.

O contrato foi rescindido e a loteadora foi condenada a restituir 90% das quantias pagas.

Isso significava, na prática, uma retenção de apenas 10% pela empresa.

O processo chegou ao Tribunal de Justiça, que manteve esse percentual.

A loteadora, entretanto, recorreu ao Superior Tribunal de Justiça.

Seu argumento era de que a retenção de somente 10% estaria abaixo do padrão adotado pela jurisprudência do STJ em hipóteses de desistência do comprador.

E, nesse ponto, o recurso foi acolhido.

STJ Eleva a Retenção de 10% para 25%

Ao analisar o caso, o ministro João Otávio de Noronha destacou que a jurisprudência do STJ admite, como referência, a retenção de 25% dos valores pagos quando a resolução do contrato decorre da desistência imotivada do comprador.

A Corte estadual havia permitido que a loteadora ficasse com apenas 10%.

Para o STJ, porém, não havia no processo circunstância específica capaz de justificar a redução do percentual para esse patamar.

Assim, a decisão foi modificada.

A loteadora passou a ter direito a reter 25% das quantias efetivamente pagas pelos compradores.

Isso significa, naquele caso, que os adquirentes teriam direito à restituição de 75% do que haviam pago, observados os demais critérios estabelecidos judicialmente.

Por Que a Loteadora Pode Reter Parte do Dinheiro?

Quando a desistência decorre exclusivamente do comprador, a resolução do contrato também pode causar custos e prejuízos ao vendedor.

Durante o período do negócio, a loteadora pode ter suportado despesas:

• administrativas;
• comerciais;
• de cobrança;
• de estruturação do empreendimento;
• de gestão contratual;
• e relacionadas à própria comercialização da unidade.

Além disso, o lote permaneceu vinculado àquele comprador durante determinado período e deixou de ser comercializado para terceiros.

É por isso que a legislação e a jurisprudência admitem que uma parcela dos valores seja retida.

A finalidade da retenção não é simplesmente punir quem desistiu.

Ela busca compensar os custos decorrentes da resolução do negócio.

Ao mesmo tempo, o percentual não pode resultar em perda desproporcional das quantias já pagas pelo consumidor.

É justamente desse equilíbrio que surgem grande parte das ações judiciais envolvendo distratos imobiliários.

Então 25% É Sempre a Regra?

Não necessariamente.

Esse é um dos principais cuidados ao interpretar a decisão.

O STJ tratou os 25% como parâmetro-base naquele contexto.

Isso não significa que qualquer contrato de compra de lote, de qualquer época e sob qualquer circunstância, obrigatoriamente resultará na retenção exatamente desse percentual.

É necessário verificar aspectos como:

• a data em que o contrato foi assinado;
• a legislação aplicável;
• as cláusulas contratuais;
• quem deu causa à rescisão;
• eventual inadimplemento da loteadora;
• valores efetivamente pagos;
• natureza do empreendimento;
• e circunstâncias específicas do processo.

O próprio entendimento do STJ admite que circunstâncias particulares possam influenciar o percentual.

No processo analisado, porém, não foram identificados elementos suficientes para justificar a retenção de apenas 10%.

A Situação Muda se a Culpa For da Loteadora?

Sim.

E esse é um ponto fundamental.

O caso analisado tratava de desistência imotivada dos compradores.

Essa situação não pode ser confundida com hipóteses em que a rescisão acontece por culpa da própria empresa.

Imagine, por exemplo, situações envolvendo:

• atraso relevante na entrega;
• irregularidades no empreendimento;
• descumprimento contratual;
• impossibilidade de cumprir aquilo que foi prometido;
• ou outras falhas atribuíveis à loteadora.

Nesses casos, a discussão sobre restituição dos valores pode ser completamente diferente.

Portanto, antes de aplicar automaticamente qualquer percentual de retenção, a primeira pergunta deve ser:

quem deu causa ao encerramento do contrato?

O Que É a Taxa de Fruição?

Além dos 25%, a loteadora tentou obter outra compensação.

Tratava-se da chamada taxa de fruição.

Em termos simples, a taxa de fruição busca compensar o proprietário pelo período em que o comprador efetivamente utilizou economicamente o imóvel antes da devolução.

Um exemplo facilita.

Imagine uma pessoa que compra um apartamento pronto, entra no imóvel, mora nele durante determinado período e depois consegue rescindir o contrato.

Durante esse tempo, houve uma vantagem concreta:

o comprador efetivamente utilizou a residência.

Nessas situações, pode surgir discussão sobre uma indenização correspondente ao período de utilização.

Mas o caso envolvendo o lote possuía uma diferença importante:

o terreno não estava edificado.

Lote Vazio Gera Taxa de Fruição Automaticamente?

Não.

No caso analisado pelo STJ, a cobrança foi afastada porque não ficou demonstrado efetivo uso ou proveito econômico do lote.

Em outras palavras:

a simples circunstância de o terreno ter permanecido à disposição dos compradores não foi suficiente para justificar automaticamente uma cobrança equivalente a aluguel.

Para que exista taxa de fruição, é necessário analisar se houve efetiva utilização econômica do imóvel.

No caso concreto, como o lote permanecia sem edificação e não havia prova de aproveitamento econômico relevante, a cobrança não foi admitida.

Por Que o STJ Não Reavaliou se Houve Uso do Lote?

Aqui entra uma questão processual importante.

O Tribunal de origem havia concluído que não existia demonstração suficiente de utilização ou proveito econômico do terreno.

Para o STJ modificar essa conclusão, seria necessário examinar novamente documentos, circunstâncias e provas produzidas durante o processo.

Essa análise encontra obstáculo na Súmula 7 do STJ, que impede o simples reexame de fatos e provas em recurso especial.

Por isso, nesse ponto, a tentativa da loteadora não avançou.

Então o Comprador Recebe 75% e Pronto?

Também não é tão simples.

O percentual de retenção é apenas uma das questões que podem surgir em um distrato.

Dependendo do contrato e do caso concreto, podem existir discussões sobre:

• correção monetária;
• juros;
• corretagem;
• tributos;
• despesas condominiais;
• encargos do loteamento;
• taxas contratuais;
• prazo para devolução;
• forma de pagamento;
• e outras obrigações assumidas pelas partes.

No próprio processo analisado pelo STJ houve discussão sobre IPTU e despesas condominiais.

A dedução desses valores foi afastada porque não havia comprovação suficiente de que a loteadora havia efetivamente suportado esses encargos.

Portanto, reconhecer uma retenção de 25% não significa automaticamente que esse será o único cálculo realizado no distrato.

IPTU e Condomínio Podem Ser Descontados?

Depende da situação e da prova.

Se a loteadora pretende descontar tributos, condomínio ou outros encargos, precisa demonstrar efetivamente que:

• o valor foi devido;
• corresponde ao período correto;
• foi suportado por ela;
• e deveria ser responsabilidade do comprador.

Não basta apenas inserir um valor genérico no cálculo do distrato.

Em processos dessa natureza, a documentação pode alterar significativamente o valor final da restituição.

O Que a Lei do Distrato Mudou?

Em 2018 entrou em vigor a Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato.

A norma passou a regulamentar com maior detalhamento as consequências do desfazimento de contratos imobiliários.

Por isso, a data de assinatura do contrato possui enorme importância.

Contratos celebrados antes ou depois da entrada em vigor da lei podem estar sujeitos a tratamentos jurídicos diferentes.

Isso significa que não é seguro aplicar um percentual encontrado na internet sem antes verificar:

quando o contrato foi celebrado;

qual legislação incide;

e qual é a natureza do empreendimento.

Fiz uma Construção no Terreno. Isso Muda Alguma Coisa?

Pode mudar.

A conclusão sobre a taxa de fruição está diretamente relacionada à existência ou não de efetivo uso e proveito econômico.

Se o comprador construiu no terreno, explorou comercialmente o imóvel, alugou alguma estrutura ou obteve vantagem econômica concreta, a discussão poderá ser diferente.

Por isso, não basta perguntar:

“é um lote não edificado?”

É necessário verificar:

como esse terreno foi efetivamente utilizado durante o contrato?

Esse detalhe pode ser determinante.

Quem Desiste Perde Tudo o que Pagou?

Não.

Uma cláusula que simplesmente determine a perda integral de todas as prestações pagas merece atenção.

O sistema de proteção do consumidor busca impedir que a resolução contratual resulte em enriquecimento injustificado de uma das partes.

Existe uma diferença relevante entre:

reter uma parcela para compensar custos decorrentes da desistência

e

ficar com todo o dinheiro pago pelo comprador.

No caso analisado pelo STJ, a retenção foi fixada em 25%, preservando aos compradores o direito à restituição do restante dos valores efetivamente pagos.

O Contrato Pode Prever Percentual Maior?

A existência de uma cláusula contratual não significa automaticamente que ela será válida em qualquer situação.

Em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor e à legislação imobiliária, cláusulas excessivamente onerosas podem ser discutidas.

Por isso, antes de aceitar o cálculo apresentado pela loteadora, o comprador deve verificar:

• percentual de retenção;
• base de cálculo;
• legislação aplicável;
• data do contrato;
• natureza das taxas;
• outros descontos realizados;
• e eventual existência de cláusulas abusivas.

Um Exemplo Prático

Imagine que o comprador tenha desembolsado R$ 100 mil ao longo do contrato.

Em uma situação semelhante à analisada pelo STJ, com retenção de 25%, o cálculo-base seria:

Valor efetivamente pago: R$ 100.000

Retenção de 25%: R$ 25.000

Valor-base para restituição: R$ 75.000

Esse exemplo é apenas ilustrativo.

O cálculo real pode sofrer influência de correção monetária, encargos legítimos, despesas comprovadas e outras particularidades do contrato.

Mas ele ajuda a esclarecer algo importante:

os 25% são calculados sobre os valores pagos, e não automaticamente sobre o valor total do lote.

O Que Exatamente o STJ Decidiu?

No AREsp 2.765.292/GO, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça analisou recurso apresentado pela loteadora depois que as instâncias inferiores permitiram a retenção de apenas 10% das quantias pagas pelos compradores.

O processo teve como relator o ministro João Otávio de Noronha.

O STJ decidiu elevar o percentual para 25% dos valores efetivamente pagos, diante da desistência imotivada do comprador.

Ao mesmo tempo, manteve afastada a cobrança de taxa de fruição, porque não havia demonstração de efetivo uso ou proveito econômico do lote não edificado.

O julgamento ocorreu em março de 2026.

O Que Essa Decisão Ensina a Quem Quer Desistir da Compra?

O primeiro cuidado é não assinar um distrato imediatamente apenas porque a loteadora apresentou um cálculo.

Antes, é importante conferir:

• quanto você realmente pagou;
• quanto a empresa pretende reter;
• qual fundamento contratual está sendo utilizado;
• se existe taxa de fruição;
• se houve efetiva utilização econômica do lote;
• quais outras despesas estão sendo descontadas;
• quando o contrato foi assinado;
• e quem deu causa ao encerramento do negócio.

Diferenças aparentemente pequenas nos percentuais podem representar dezenas de milhares de reais.

E o Que a Decisão Ensina às Loteadoras?

Para as loteadoras, o julgamento também demonstra que o distrato precisa ser tratado com documentação e critérios claros.

A empresa pode possuir direito a determinadas retenções.

Isso não significa que qualquer desconto seja automaticamente legítimo.

É importante manter documentação sobre:

• custos;
• encargos;
• pagamentos;
• situação do lote;
• eventual uso pelo comprador;
• cláusulas contratuais;
• e critérios empregados no cálculo.

No próprio caso analisado, determinadas deduções não prosperaram justamente porque não estavam suficientemente comprovadas.

Conclusão

A recente decisão do Superior Tribunal de Justiça traz um parâmetro importante para compradores que desistem da aquisição de um lote.

No caso analisado, os compradores buscavam a devolução de 90% dos valores pagos.

As instâncias inferiores aceitaram essa solução e limitaram a retenção da loteadora a apenas 10%.

O STJ modificou o resultado.

A Quarta Turma entendeu que, diante da desistência imotivada e na ausência de circunstâncias específicas que justificassem percentual menor, a loteadora poderia reter 25% dos valores efetivamente pagos.

Por outro lado, a cobrança de taxa de fruição foi afastada.

Como o lote não estava edificado e não havia demonstração de efetivo uso ou vantagem econômica pelos compradores, não se reconheceu fundamento suficiente para impor também essa cobrança.

O julgamento deixa duas lições importantes.

A primeira é que desistir da compra não significa necessariamente receber de volta tudo aquilo que foi pago.

A segunda é que a loteadora também não pode presumir que possui direito a qualquer desconto ou taxa simplesmente porque o contrato foi encerrado.

Percentual de retenção, taxa de fruição, tributos, encargos e outros descontos precisam ser analisados conforme o contrato, a legislação aplicável e as circunstâncias concretas.

Por isso, antes de assinar um distrato, é fundamental compreender exatamente:

quanto será devolvido;

quanto será retido;

e qual é o fundamento jurídico de cada desconto.

Em contratos imobiliários, uma diferença aparentemente pequena no percentual pode representar uma diferença patrimonial muito significativa.

Sobre Nós

Paiva Nunes Advocacia

A Paiva Nunes Advocacia, liderada pelo CEO Dr. Rafael Paiva Nunes, atua estrategicamente nas áreas de Direito Imobiliário e Direito Sucessório, desenvolvendo continuamente projetos voltados a descomplicar o direito para o mercado imobiliário, famílias e empresas.

O escritório atua na prevenção e resolução de conflitos patrimoniais e imobiliários, com análise técnica de contratos, negócios envolvendo imóveis, distratos, patrimônio familiar e operações que exigem maior segurança jurídica.

Desistiu da compra de um lote e recebeu uma proposta de distrato da loteadora? Antes de aceitar o percentual de retenção ou outros descontos, é importante verificar a data do contrato, a legislação aplicável e se cobranças como taxa de fruição realmente encontram respaldo no caso concreto.

A Paiva Nunes Advocacia atua na análise de contratos e distratos imobiliários, identificando riscos e orientando juridicamente compradores, proprietários e investidores.