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O maior pesadelo do investidor que decide rescindir um contrato de multipropriedade não é perder a ação judicial, mas sim enfrentar o temido cenário do “ganhou, mas não levou”. O mercado de frações imobiliárias arquitetou um modelo de negócios altamente complexo para blindar o capital das grandes redes hoteleiras, utilizando Sociedades de Propósito Específico (SPEs) como “escudos de papel”.

Quando o consumidor exige a devolução dos seus valores, a SPE — empresa criada exclusivamente para aquele empreendimento e que assina o contrato de venda — frequentemente se revela uma casca vazia, sem saldo em contas bancárias. Simultaneamente, as gigantes da gestão hoteleira, corretoras e redes de intercâmbio tentam sair ilesas, alegando que foram meras “prestadoras de serviço” da SPE.

O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ/SP), em emblemática decisão recente (Processo nº 1060173-77.2023.8.26.0224, da 26ª Câmara de Direito Privado), pôs fim a essa engenharia obstrutiva. O colegiado firmou o entendimento técnico de que a responsabilidade não se limita à SPE, mas atinge solidariamente as empresas de gestão e comercialização.

Para o Direito Imobiliário Estratégico, essa decisão não é apenas uma vitória de mérito; é a chave que destrava o acesso direto ao cofre das gestoras na fase de execução.

A Anatomia da Fraude Estrutural e a “Teoria da Aparência”

Para compreender a profundidade do acórdão do TJ/SP, é preciso dissecar como os contratos de multipropriedade são desenhados. No estande de vendas, o cliente é seduzido pelo logotipo de uma grande rede de resorts (a gestora hoteleira). Contudo, o CNPJ impresso no rodapé do contrato costuma ser de uma SPE desconhecida.

Quando ocorre o distrato, a rede hoteleira invoca o princípio da relatividade dos contratos (Art. 927 do Código Civil), alegando sua ilegitimidade passiva. O TJ/SP rechaçou sumariamente essa manobra com base em duas teses consumeristas avassaladoras:

1. A Teoria da Aparência: Para o consumidor, a credibilidade do negócio foi chancelada pela marca da grande gestora hoteleira, e não pela SPE. A Justiça entende que a empresa que empresta seu nome e sua expertise para alavancar as vendas não pode se eximir dos riscos do empreendimento na hora do litígio.
2. A Cadeia de Fornecimento (Art. 7º, Parágrafo Único, e Art. 25, §1º do CDC): A lei é cirúrgica ao definir que “tendo mais de um autor a ofensa, todos responderão solidariamente pela reparação dos danos”. O tribunal paulista consolidou que o desenvolvimento, a venda, a gestão do pool de locação e a administração hoteleira formam uma cadeia de consumo unificada. Elas dividem os lucros milionários da operação; portanto, devem dividir obrigatoriamente a responsabilidade pelos distratos.

A Vantagem Tática: Solidariedade vs. Desconsideração da Personalidade Jurídica

O ponto de maior densidade dessa decisão está na fase processual. Historicamente, quando um advogado tentava cobrar uma SPE sem fundos, era necessário instaurar um “Incidente de Desconsideração da Personalidade Jurídica” (IDPJ) — um procedimento lento e dificílimo, que exige a prova cabal de fraude ou confusão patrimonial (Art. 50 do Código Civil) para atingir os sócios ou empresas do grupo econômico.

Com o novo entendimento do TJ/SP, essa etapa extenuante é bypassada.

Ao incluir a empresa comercializadora e a gestora hoteleira no polo passivo (como rés) desde o primeiro dia do processo, a responsabilidade solidária é reconhecida no mérito da sentença. Quando a decisão transita em julgado, o credor não precisa provar fraude da SPE; ele simplesmente direciona a execução (penhora via sistema SISBAJUD) contra o CNPJ da gestora — que possui altíssimo fluxo de caixa operacional, recebimentos de cartões de crédito e recebíveis de reservas — garantindo a satisfação imediata do crédito.

O Que Fazer na Prática? A Blindagem da Sua Ação

Se você busca o distrato da sua fração imobiliária, o sucesso da recuperação do seu capital depende da robustez da petição inicial:

• Mapeamento Documental do Grupo Econômico: O seu advogado não deve focar apenas no contrato. É imperativo anexar ao processo os comprovantes de PIX pagos no estande de vendas, boletos emitidos por terceiras empresas de cobrança, panfletos com a logo da rede hoteleira e contratos de intercâmbio associados.
• Litisconsórcio Passivo Estratégico: Nunca processe apenas a SPE. A ação deve ser distribuída contra a incorporadora (SPE), a empresa de comercialização e a gestora do resort, fundamentando o pedido na inteligência do Art. 7º do CDC para travar o patrimônio de todas simultaneamente.
• Pedidos de Arresto Cautelar: Se houver indícios de que o empreendimento está paralisando as obras ou esvaziando o caixa, o reconhecimento da responsabilidade solidária facilita os pedidos de arresto prévio (bloqueio de contas logo no início do processo) contra as empresas co-rés.

Conclusão

A sofisticação jurídica das incorporadoras não pode se sobrepor à eficácia da lei. A decisão da 26ª Câmara do TJ/SP é um freio de arrumação vital: quem participa da engrenagem lucrativa da multipropriedade responderá com o próprio patrimônio pelas falhas do negócio. Para o investidor bem assessorado, a desculpa do “caixa vazio” da SPE perde sua força, abrindo caminho para bloqueios fulminantes nas contas das grandes operadoras do mercado.

Sobre a Paiva Nunes Advocacia

A Paiva Nunes Advocacia, liderada pelo CEO Dr. Rafael Paiva Nunes e reconhecida pelo Anuário Análise Advocacia, é uma banca de alta performance em Direito Imobiliário e Contencioso Societário. Atuamos com extrema agressividade técnica contra a engenharia de blindagem de grandes redes hoteleiras. Através da estruturação de litígios complexos, mapeamento de grupos econômicos e execuções via SISBAJUD/SNIPER, asseguramos que sentenças favoráveis se convertam em dinheiro real na conta dos nossos clientes. Se o seu capital está refém de um distrato arrastado e empresas tentam se eximir da culpa, nossa equipe detém o poder de fogo para atingir o núcleo financeiro da operação e resgatar o seu investimento.