Blog Paiva Nunes

A perda de um familiar é um momento de luto que, inevitavelmente, deságua na burocracia do inventário. Durante o levantamento de bens, muitas famílias são surpreendidas com a descoberta de que o falecido havia adquirido uma cota de multipropriedade (fração de um resort ou hotel).

Junto com a promessa de férias, no entanto, chegam os boletos: parcelas do financiamento da cota, taxas de condomínio altíssimas e IPTU. A dúvida que assombra os familiares é imediata: a família é obrigada a continuar pagando essa dívida? O banco ou o resort podem sujar o nome dos herdeiros?

A resposta exige frieza e estratégia jurídica. Você não é obrigado a herdar dívidas que ultrapassem o valor do patrimônio deixado, mas a inércia durante o inventário pode transformar essa cota de lazer em uma grande dor de cabeça financeira.

A Base Legal: A Dívida é do Espólio, Não do Herdeiro

O primeiro e maior alívio para a família está no Código Civil Brasileiro (Artigo 1.792): nenhum herdeiro responde por encargos superiores às forças da herança.

Isso significa que a dívida do resort não passa para o seu CPF. Quem deve pagar as parcelas atrasadas, o condomínio e o financiamento é o espólio (o conjunto de bens e dívidas deixados pelo falecido). Se a dívida da multipropriedade for maior que o valor de todos os bens deixados, o próprio resort ficará no prejuízo, não podendo o credor invadir a conta bancária pessoal da viúva ou dos filhos para cobrar o saldo.

Contudo, para lidar especificamente com a multipropriedade, os herdeiros devem avaliar três cenários jurídicos cruciais:

• O Seguro Prestamista (A Quitação Automática): A grande maioria dos contratos de parcelamento de multipropriedade com construtoras embute um “seguro prestamista”. A função desse seguro é exatamente quitar o saldo devedor do imóvel em caso de morte do titular. O primeiro passo do advogado da família é acionar a administradora para verificar essa apólice e exigir a quitação integral do contrato.
• A Dívida Propter Rem (Condomínio): O seguro prestamista quita o valor da compra da cota, mas não quita as taxas de condomínio. Como o condomínio é uma dívida atrelada ao imóvel (propter rem), o espólio precisará continuar pagando as taxas mensais até que o inventário acabe e a cota seja vendida ou repassada, sob pena de a própria fração ir a leilão.
• O “Tudo ou Nada” da Renúncia: Muitos herdeiros pensam: “Vou aceitar a casa e o carro, mas vou renunciar a essa cota de resort cheia de dívidas”. A lei brasileira não permite a aceitação parcial da herança. Ou você aceita o pacote completo (bens e dívidas), ou renuncia a tudo.

O Que Fazer? O Distrato Pelo Espólio

Se o contrato não tiver seguro prestamista ou se a família simplesmente não tiver interesse em manter a cota de multipropriedade e continuar pagando as taxas de condomínio, a solução jurídica é agressiva e definitiva: O Distrato.

O espólio, representado pelo inventariante, “herda” também o direito de cancelar o contrato, exatamente como o falecido poderia ter feito em vida.

1. Notificação e Congelamento: O advogado do inventário deve notificar a incorporadora imediatamente sobre o falecimento e o desinteresse na manutenção do negócio, requerendo a rescisão contratual.
2. Ação de Rescisão (Distrato): A família pode ingressar com uma ação judicial de distrato. A Justiça aplicará a mesma regra válida para consumidores vivos: a empresa poderá reter entre 10% e 25% dos valores que o falecido já havia pago, sendo obrigada a devolver o restante (75% a 90%) para a conta do espólio, em parcela única e com correção monetária. Esse dinheiro devolvido entrará no inventário para ser dividido entre os herdeiros.

Conclusão

Herdar uma multipropriedade endividada não é uma sentença de ruína financeira, desde que a família não aja com amadorismo. Ignorar os boletos do resort fará com que a dívida cresça e consuma outros bens valiosos do espólio (como o saldo em contas bancárias ou imóveis urbanos deixados pelo falecido). A ação imediata para acionar seguros ou forçar um distrato judicial é a única rota segura para estancar a sangria financeira e transformar um passivo indesejado em dinheiro recuperado na partilha.

Sobre a Paiva Nunes Advocacia

A Paiva Nunes Advocacia, liderada pelo CEO Dr. Rafael Paiva Nunes e reconhecida pelo prestigiado Anuário Análise Advocacia, é um escritório referência nacional na intersecção entre Direito Imobiliário e Direito Sucessório (Inventários). Atuamos com inteligência estratégica na blindagem de espólios, acionamento de seguros prestamistas e execução de distratos complexos de multipropriedades herdadas. Se o seu inventário está travado ou ameaçado por contratos imobiliários abusivos deixados pelo ente falecido, nossa equipe possui o rigor técnico necessário para paralisar as cobranças, recuperar o capital investido e garantir uma partilha limpa e segura para a sua família.