Blog Paiva Nunes

O aparecimento de vícios construtivos (infiltrações, rachaduras, falhas estruturais) é um dos maiores focos de litígios no mercado imobiliário. Essas disputas são complexas e dependem fortemente de perícias técnicas para avaliar as causas e a extensão dos danos.

Para quem adquire um imóvel na planta ou direto com a construtora, a batalha judicial costuma ser menos árdua graças à proteção do Código de Defesa do Consumidor (CDC). O CDC garante vantagens poderosas, como a facilitação da inversão do ônus da prova (art. 6º, VIII), a ausência de limitação temporal para o surgimento de vícios ocultos baseada na vida útil do bem (art. 26, § 3º) e a responsabilidade objetiva da construtora.

No entanto, um cenário muito comum gera um vácuo de incertezas: o que acontece quando o imóvel problemático foi adquirido de “segunda mão”, comprado de uma pessoa física que não atua profissionalmente no ramo imobiliário?

O Dilema do Comprador e a Tese do Consumidor por Sub-rogação

Quando você compra a casa de um vendedor “comum” (não profissional), a relação entre vocês dois é regida pelo Código Civil, não pelo CDC, pois esse vendedor não se enquadra no conceito de fornecedor.

A grande estratégia jurídica nesse cenário é buscar a responsabilização de quem realmente errou na obra: a construtora. A defesa padrão das incorporadoras é alegar que não assinaram nenhum contrato com o novo dono e, portanto, não possuem obrigação legal perante ele. Porém, uma análise aprofundada do Direito demonstra que essa barreira pode ser quebrada através da tese do “consumidor por sub-rogação”.

A lei consumerista possui um alcance muito mais amplo do que a mera assinatura de um contrato. O Artigo 2º do CDC equipara a consumidor toda a coletividade de pessoas que intervenha na relação de consumo ou que esteja exposta a ela. Segundo doutrinadores renomados como Cláudia Lima Marques e Waldilio Bulgarelli, o sistema do CDC supera a figura do “terceiro”, estendendo o status protetivo a todos que utilizam o produto, independentemente de laços contratuais diretos.

A Posição dos Tribunais e a Força da “Teoria Finalista Mitigada”

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) já adota a chamada “teoria finalista mitigada”, que permite estender a proteção do CDC até mesmo ao “consumidor investidor” (alguém que compra o imóvel para lucro, mas atua de boa-fé e sem expertise profissional na área, conforme o REsp 1.785.802/SP).

Se a jurisprudência é flexível a esse ponto, permitindo inclusive que companhias seguradoras processem fornecedores atuando como “consumidoras por sub-rogação” (com base no art. 349 do Código Civil), é plenamente razoável defender que o comprador do imóvel usado herde (sub-rogue-se) os direitos do primeiro proprietário contra a construtora.

Apesar de o STJ já ter apresentado resistência a essa tese em um julgamento de 2004 envolvendo veículos usados (REsp 502.432/RJ, onde a maioria decidiu que o comprador deveria processar apenas quem lhe revendeu o bem, apesar do brilhante voto divergente da Ministra Nancy Andrighi a favor da sub-rogação), tribunais estaduais modernos vêm encampando o direito do segundo adquirente:

• Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG – 2022): A 20ª Câmara Cível decidiu que a responsabilidade do empreendedor pela higidez da obra recai sobre o bem. O tribunal considerou inadmissível supor que a simples revenda do imóvel isente a construtora da obrigação de reparar danos de vícios construtivos originais.
• Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP – 2013): Em caso semelhante, reconheceu-se a legitimidade do autor como sucessor do consumidor originário, condenando a fornecedora a responder solidariamente pelos vícios.

O Limite da Responsabilidade: Atenção aos Vícios Supervenientes

É fundamental esclarecer uma restrição vital. A tese da sub-rogação só permite que o comprador de segunda mão cobre a construtora pelos erros e vícios da obra original.

A construtora não pode ser responsabilizada por desgastes causados pelo mau uso do primeiro morador ou por problemas supervenientes à primeira venda. Como o primeiro comprador consumiu o bem, a cadeia de fornecimento original é interrompida no momento dessa primeira entrega. A responsabilidade da construtora perante o segundo comprador limita-se estritamente à qualidade daquilo que ela inseriu no mercado, não às condições de manutenção do antigo dono.

Conclusão

Embora o tema mereça maior clareza do legislador brasileiro, a tese do consumidor por sub-rogação é uma ferramenta indispensável para garantir a justiça e a segurança jurídica. Adquirir um imóvel de “segunda mão” não revoga a responsabilidade técnica de quem o construiu. Diante de problemas estruturais, o adquirente não deve aceitar o prejuízo, mas sim buscar assessoria jurídica especializada para acessar o sistema protetivo do CDC e exigir a devida reparação diretamente de quem falhou na edificação do patrimônio.