Blog Paiva Nunes

Os condomínios residenciais brasileiros transformaram-se em verdadeiros campos de batalha. De um lado, estão os investidores imobiliários que compram apartamentos focados em altíssima rentabilidade através de locações de curta duração por aplicativos (Airbnb, Booking, etc.). Do outro lado, estão os moradores tradicionais e síndicos, que alegam perda de segurança, alta rotatividade de estranhos e descaracterização do ambiente familiar.

Após anos de decisões conflitantes, multas arbitrárias e assembleias caóticas, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu colocar um ponto final definitivo nessa guerra. Através do Tema Repetitivo, a Corte Superior vai pacificar a tese que definirá, de uma vez por todas, os limites do direito de propriedade frente às regras condominiais.

Para quem investe em imóveis focados em rentabilidade ou para quem administra condomínios, ignorar o que está em jogo neste julgamento é operar no escuro e colocar milhões de reais em risco.

A Base Legal: O Choque de Direitos e a Natureza do Airbnb

O centro nervoso dessa disputa jurídica reside no choque frontal entre dois artigos do Código Civil:

• O Direito de Propriedade (Art. 1.228): O investidor defende que é dono do imóvel e tem o direito inalienável de usar, gozar e dispor dele, o que inclui alugá-lo para quem quiser, pelo tempo que desejar. A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), inclusive, prevê expressamente a modalidade de “locação para temporada” (prazo não superior a 90 dias).
• A Destinação e o Sossego (Art. 1.336, IV): O condomínio contra-ataca argumentando que o uso do apartamento via Airbnb tem natureza comercial e hoteleira (alta rotatividade, ausência de vínculo locatício tradicional), o que fere a destinação “estritamente residencial” do prédio e ameaça a segurança e o sossego dos demais condôminos.

O Que Exatamente o STJ Vai Definir? (O Efeito Vinculante)

As turmas de Direito Privado do STJ já haviam sinalizado, em decisões anteriores (como o famoso REsp 1.819.075), que o condomínio pode proibir a locação via Airbnb. Contudo, essas decisões eram para casos isolados. O julgamento sob o rito dos recursos repetitivos criará uma tese vinculante, ou seja, uma regra obrigatória que todos os juízes e tribunais do Brasil terão que seguir.

Os três pontos cruciais que estão na mesa e ditarão o futuro do mercado são:

1. A Proibição Pode Ser Feita por Maioria Simples? O STJ definirá qual é o quórum exato necessário para que o condomínio proíba a prática. Basta a maioria simples em assembleia? É necessário o quórum qualificado de 2/3 para alterar a Convenção? Ou, por se tratar de restrição ao direito de propriedade, seria exigida a unanimidade?
2. A Necessidade de Previsão Expressa: O tribunal pacificará se o condomínio pode barrar o Airbnb apenas com base genérica na “destinação residencial” do prédio, ou se é obrigatório que a Convenção do Condomínio contenha uma cláusula proibitiva expressa contra locações de curta duração por plataformas digitais.
3. Natureza da Locação: O STJ cravará se o uso do Airbnb configura locação por temporada (amparada pela Lei do Inquilinato) ou contrato atípico de hospedagem (uso comercial).

A Estratégia Imediata: O Que Investidores e Síndicos Devem Fazer Agora?

Enquanto o martelo final não é batido com efeito vinculante, o mercado não pode parar. A estratégia jurídica deve ser preventiva e agressiva:

• Para o Investidor: Jamais compre um imóvel “na planta” ou de terceiros focado em Airbnb sem que o seu advogado realize uma auditoria rigorosa na Convenção do Condomínio. Se a convenção for omissa, saiba que o risco de uma assembleia futura proibir a atividade (exigindo quórum de 2/3) é altíssimo. Se você já opera e o condomínio proibiu a prática de forma irregular (por maioria simples ou sem alterar a convenção), é possível ingressar com Ação Anulatória de Assembleia com Pedido Liminar para garantir a continuidade dos seus negócios e suspender multas.
• Para o Síndico/Condomínio: Não tente proibir o Airbnb na base da “canetada” ou de portarias arbitrárias, pois o condomínio sofrerá pesadas condenações por danos morais e lucros cessantes perante os proprietários. A blindagem correta exige a convocação de uma Assembleia Geral Extraordinária (AGE) com o objetivo específico de alterar a Convenção Condominial (buscando o quórum de 2/3), inserindo regras claras sobre estadia, rotatividade ou a proibição expressa da atividade hoteleira por aplicativos.

Conclusão

O julgamento do STJ não é apenas um debate teórico; ele é o evento mais importante da década para o mercado imobiliário de rendimento. Ele definirá se os apartamentos continuarão sendo ativos líquidos e de alta rentabilidade ou se ficarão engessados pelas regras conservadoras da maioria condominial. Até que a regra máxima seja estabelecida, a segurança do seu patrimônio — seja você investidor ou gestor condominial — depende da precisão cirúrgica na elaboração das convenções e na defesa intransigente do seu direito em juízo.

Sobre a Paiva Nunes Advocacia

A Paiva Nunes Advocacia, liderada pelo CEO Dr. Rafael Paiva Nunes e reconhecida pelo Anuário Análise Advocacia, é um escritório referência nacional em Direito Imobiliário e Contencioso Estratégico. Atuamos na linha de frente dos conflitos de alta complexidade em condomínios, tanto na defesa implacável de investidores que têm seu direito de propriedade cerceado, quanto na assessoria de excelência para condomínios que buscam adequar suas convenções com blindagem jurídica total. Se o seu modelo de negócios via Airbnb está sendo ameaçado ou se o seu condomínio precisa de estruturação legal para regulamentar a locação de curta duração, nossa equipe detém o domínio jurisprudencial exato para proteger o seu patrimônio e garantir a segurança das suas operações imobiliárias.