Introdução
Você compra um apartamento na planta, assina o contrato de financiamento e começa a pagar as parcelas.
O banco libera os recursos para a construção e acompanha a evolução das obras. Entretanto, a data prometida para a entrega chega e o imóvel não fica pronto.
Diante do atraso, surge uma dúvida: o comprador pode responsabilizar o banco juntamente com a construtora?
Em decisão divulgada em setembro de 2026, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça estabeleceu uma importante distinção para o mercado imobiliário.
O banco que atua exclusivamente como financiador de uma incorporação não responde pelos atrasos na entrega nem pelos vícios construtivos do empreendimento.
Segundo o STJ, acompanhar a evolução da obra e condicionar a liberação dos recursos ao cumprimento de etapas da construção são atividades próprias do financiamento. Isso não significa que a instituição financeira tenha assumido as responsabilidades da incorporadora.
Mas essa proteção não é absoluta.
Se o banco assumir obrigações adicionais relacionadas à execução do empreendimento, sua responsabilidade poderá ser analisada de maneira diferente.
Entenda o que aconteceu no processo, os fundamentos da decisão e o que muda para compradores, incorporadoras e instituições financeiras.
O Caso: Compradores Processaram a Construtora e o Banco
A controvérsia começou com a compra de um apartamento cuja entrega estava prevista para julho de 2014.
Como o imóvel não foi entregue no prazo, os compradores ingressaram com uma ação judicial contra as empresas responsáveis pelo empreendimento.
Além das construtoras, também incluíram no processo a instituição financeira que havia financiado a incorporação imobiliária.
O banco possuía garantias sobre o empreendimento e recebia os pagamentos relacionados às unidades na condição de credor fiduciário.
Os compradores sustentaram que, por acompanhar a construção e controlar a liberação de recursos, a instituição deveria responder solidariamente pelos prejuízos provocados pelo atraso.
A discussão chegou ao Tribunal de Justiça da Bahia, que manteve a responsabilidade do banco.
O caso, então, foi levado ao Superior Tribunal de Justiça.
O Que o STJ Decidiu?
No julgamento do EAREsp 2.422.743/BA, a Segunda Seção do STJ, sob relatoria da ministra Maria Isabel Gallotti, decidiu por unanimidade afastar a responsabilidade da instituição financeira.
O Tribunal estabeleceu que é necessário diferenciar duas situações:
o banco que apenas financia a construção;
e
o banco que assume responsabilidades efetivas pela execução do empreendimento.
No caso analisado, a instituição atuava como financiadora e credora fiduciária.
Embora acompanhasse a evolução da obra, não havia assumido a obrigação de executar a construção nem de garantir a entrega dos apartamentos.
Por isso, o STJ reconheceu sua ilegitimidade para responder à ação indenizatória movida pelos compradores em razão do atraso.
O processo foi extinto sem resolução de mérito em relação ao banco.
Isso não representa uma decisão de que os compradores não sofreram prejuízos. Significa que, nas circunstâncias examinadas, a instituição financeira não era a responsável jurídica pelos danos alegados.
Por Que o Banco Fiscalizava a Construção?
Essa é uma das questões centrais do julgamento.
Quando uma instituição financeira concede crédito para construir um empreendimento, é comum que o dinheiro não seja liberado integralmente no início da operação.
Os recursos podem ser disponibilizados gradualmente, conforme a evolução das obras.
Imagine uma construção dividida em várias etapas.
O financiamento pode prever liberações relacionadas a:
- conclusão da fundação;
- execução da estrutura;
- avanço das instalações;
- acabamento;
- e demais fases estabelecidas no cronograma físico-financeiro.
O banco acompanha essas etapas para verificar se o empreendimento apresenta evolução compatível com a liberação dos recursos.
Essa fiscalização protege a operação financeira e as garantias do financiamento.
Mas fiscalizar a utilização do dinheiro não é a mesma coisa que administrar ou executar a obra.
Foi exatamente essa diferença que fundamentou a decisão do STJ.
Fiscalizar a Obra Torna o Banco Responsável pela Entrega?
Não automaticamente.
Segundo o entendimento adotado pela Segunda Seção, acompanhar o cronograma físico-financeiro é uma atividade compatível com a posição de financiador.
A instituição precisa verificar a evolução do empreendimento para decidir quando disponibilizar novas parcelas do crédito.
Isso não significa, por si só, que esteja assumindo obrigações como:
contratar trabalhadores;
escolher materiais;
administrar fornecedores;
definir as técnicas construtivas;
ou assegurar pessoalmente a conclusão da obra.
Essas atividades normalmente pertencem à construtora e à incorporadora.
Para que a responsabilidade do banco seja reconhecida, é necessário identificar fundamentos adicionais na legislação, nos contratos ou em sua atuação concreta.
O Que Diz a Lei de Incorporações Imobiliárias?
A decisão possui fundamento importante no artigo 31-A, § 12, da Lei nº 4.591/1964.
Esse dispositivo estabelece que a contratação de financiamento, a constituição de garantias e a cessão fiduciária de créditos relacionados à comercialização das unidades não transferem automaticamente ao credor as obrigações do incorporador ou do construtor.
Em outras palavras, financiar uma incorporação não transforma o banco em incorporador.
A própria legislação também permite o acompanhamento do patrimônio de afetação pela instituição financiadora sem que essa atividade, isoladamente, transfira a responsabilidade pela qualidade da obra ou pelo prazo de entrega.
Foi com base nessa separação de funções que o STJ afastou a responsabilização da instituição financeira no processo.
O Que É um Credor Fiduciário?
A expressão pode parecer complexa, mas é importante para compreender o caso.
Em determinadas operações imobiliárias, o banco recebe direitos ou garantias destinados a assegurar o pagamento do financiamento.
Isso pode envolver a propriedade fiduciária de unidades imobiliárias ou a cessão fiduciária de recebíveis provenientes das vendas.
Essas estruturas permitem que a instituição tenha garantias caso a dívida não seja paga.
Entretanto, ser credor fiduciário não significa ser o responsável pela construção do empreendimento.
O banco pode possuir direitos financeiros sobre o projeto sem ter assumido a obrigação de entregar o imóvel ao comprador.
Foi essa distinção que o STJ considerou relevante.
O Código de Defesa do Consumidor Não Prevê Responsabilidade Solidária?
Sim, mas a aplicação dessa responsabilidade depende de identificar quem efetivamente integra a cadeia de fornecimento relacionada ao dano.
Em determinadas situações, diferentes empresas podem responder conjuntamente pelos prejuízos causados ao consumidor.
Porém, o simples fato de várias empresas participarem economicamente de uma operação não significa que todas sejam automaticamente responsáveis por qualquer descumprimento contratual.
Uma instituição pode participar exclusivamente do financiamento.
Outra pode realizar a intermediação da venda.
E uma terceira pode ser responsável pela incorporação e pela construção.
É necessário identificar qual obrigação foi descumprida e quem era juridicamente responsável por cumpri-la.
No caso analisado, a Segunda Seção concluiu que a responsabilidade pelo atraso não poderia ser atribuída ao banco apenas porque ele financiou e fiscalizou a evolução financeira do empreendimento.
Quando o Banco Pode Ser Responsabilizado?
Aqui está a principal exceção.
O STJ reconhece que a instituição financeira pode responder quando sua atuação ultrapassa as atividades típicas de financiamento.
Isso pode ocorrer, por exemplo, quando o banco assume contratualmente responsabilidades específicas relacionadas à execução ou à continuidade das obras.
Em outro precedente, envolvendo a Caixa Econômica Federal, o STJ reconheceu responsabilidade solidária porque a instituição havia assumido atribuições que ultrapassavam a simples concessão de crédito.
Naquele caso, havia obrigações contratuais relacionadas à fiscalização do empreendimento e à possibilidade de substituir a construtora em caso de atraso.
Portanto, o que determina a responsabilidade não é simplesmente o nome do banco ou a existência do financiamento, mas as funções efetivamente assumidas na operação.
E Nos Imóveis Financiados pela Caixa Econômica Federal?
A análise exige atenção especial.
A Caixa Econômica Federal participa de diferentes modalidades de financiamento imobiliário.
Em algumas operações, atua exclusivamente como agente financeiro.
Em outras, pode exercer funções adicionais na execução de políticas públicas habitacionais.
O STJ diferencia essas situações.
Quando a Caixa atua apenas como financiadora, aplica-se, em regra, a orientação que afasta sua responsabilidade pelos atrasos imputáveis à construtora.
Por outro lado, quando exerce a função de agente executor de políticas habitacionais e assume responsabilidades relacionadas ao empreendimento, pode existir fundamento para responsabilização.
Isso significa que a participação em um programa habitacional não permite, sozinha, concluir que a Caixa será ou não responsável.
É necessário analisar o contrato e as atribuições efetivamente exercidas pela instituição.
Minha Casa, Minha Vida: o Banco Sempre Fica Fora do Processo?
Não.
Em empreendimentos vinculados a programas habitacionais, é indispensável verificar a estrutura da contratação.
A instituição financeira pode desempenhar funções mais amplas do que aquelas existentes em um financiamento imobiliário convencional.
Por isso, devem ser examinados os documentos que definem sua participação.
Entre eles estão o contrato de financiamento, as obrigações de fiscalização, as regras do programa e eventuais responsabilidades assumidas em relação à execução do empreendimento.
Se a atuação for exclusivamente financeira, a responsabilidade pelo atraso normalmente permanecerá com a construtora ou incorporadora.
Se existir participação efetiva na execução da política habitacional, a conclusão poderá ser diferente.
E Se o Banco Prometeu Substituir a Construtora?
Essa cláusula pode alterar a análise.
Existe diferença entre o banco possuir mecanismos para proteger o dinheiro emprestado e assumir obrigações específicas perante os compradores.
Se o contrato prevê que a instituição deverá adotar determinadas providências diante da paralisação da obra, será necessário examinar a natureza e o alcance dessas obrigações.
Uma previsão relacionada à substituição da construtora, por exemplo, pode ser relevante para verificar se o banco ultrapassou a posição de simples financiador.
Contudo, a responsabilidade dependerá do conteúdo contratual e das circunstâncias concretas.
Quem Responde, Então, Pelo Atraso na Entrega?
Em regra, a responsabilidade pelo cumprimento do prazo de entrega pertence à incorporadora e à construtora, conforme as obrigações assumidas no empreendimento.
É necessário observar quem:
comercializou a unidade;
assumiu a obrigação de construir;
estabeleceu o cronograma;
prometeu a entrega;
e participou efetivamente da incorporação.
Quando existe uma Sociedade de Propósito Específico, também é importante verificar sua posição contratual e a participação das demais empresas envolvidas.
O fato de o banco ter sido excluído de determinado processo não elimina automaticamente os direitos do comprador contra os verdadeiros responsáveis pelo descumprimento.
O Comprador Ainda Pode Pedir Indenização pelo Atraso?
Sim, desde que estejam presentes os requisitos jurídicos aplicáveis.
A decisão sobre a responsabilidade do banco não elimina as consequências do atraso na entrega do imóvel.
Dependendo do caso, podem existir discussões sobre:
- indenização pela privação do uso do bem;
- lucros cessantes;
- cláusula penal;
- restituição de valores;
- rescisão contratual;
- danos materiais;
- e danos morais, quando demonstradas circunstâncias que justifiquem essa reparação.
O ponto essencial é direcionar cada pedido contra quem efetivamente possui responsabilidade pela obrigação descumprida.
O Que São Lucros Cessantes por Atraso na Entrega?
Quando o imóvel não é disponibilizado no prazo devido, o comprador pode ficar impossibilitado de utilizá-lo economicamente.
Imagine uma pessoa que comprou um apartamento para morar.
Enquanto a obra não é concluída, ela precisa continuar pagando aluguel em outro imóvel.
Ou imagine um investidor que pretendia colocar a unidade para locação e não consegue fazê-lo porque as chaves nunca foram entregues.
O STJ possui entendimento reconhecendo que o atraso na entrega pode gerar prejuízo pela privação injusta do uso do imóvel.
A indenização pode tomar como referência o valor locatício de uma unidade semelhante, observadas as particularidades do contrato e os precedentes aplicáveis.
O Tema 996 do STJ é uma das referências relevantes sobre essa matéria.
Dano Moral É Automático?
Não.
Embora o atraso possa produzir prejuízos econômicos, a indenização por danos morais exige análise específica.
O simples descumprimento contratual não gera necessariamente dano moral em qualquer situação.
É preciso verificar se existiram circunstâncias que ultrapassaram os transtornos normalmente associados ao inadimplemento.
Por exemplo, podem ser relevantes a duração do atraso, o comportamento da empresa e as consequências concretas suportadas pelo comprador.
Cada processo depende de suas próprias provas.
Se o Banco Não Responde Pelo Atraso, Posso Parar de Pagar o Financiamento?
Essa é uma dúvida importante.
A decisão do STJ não autoriza automaticamente o comprador a suspender o pagamento do financiamento.
A obrigação de pagar o banco e a obrigação de entregar o imóvel podem decorrer de contratos e relações jurídicas diferentes.
Por isso, diante de uma obra atrasada, é necessário analisar cuidadosamente as condições contratuais antes de interromper pagamentos.
A suspensão unilateral pode gerar:
juros;
multa;
cobrança;
negativação;
e outras consequências previstas na legislação e no financiamento.
Também é importante verificar se existem cobranças específicas vinculadas ao período de construção.
E os Juros de Obra?
Os chamados juros de obra merecem análise própria.
Eles são frequentemente cobrados durante a fase de construção em determinadas modalidades de financiamento.
O STJ já reconheceu, no Tema 996, a ilicitude da cobrança de juros de obra do adquirente depois de ultrapassado o prazo ajustado para entrega, incluído eventual período válido de tolerância.
Mas é importante diferenciar duas questões:
a responsabilidade pelo atraso na construção
e
a responsabilidade por determinada cobrança bancária ou financeira.
O banco pode não responder pela execução da obra e, ainda assim, existir discussão jurídica autônoma sobre obrigações próprias decorrentes do contrato de financiamento.
Portanto, a decisão de setembro de 2026 não deve ser interpretada como uma exoneração geral das instituições financeiras em qualquer conflito envolvendo imóveis na planta.
E Se o Banco Liberou Dinheiro para Uma Obra que Não Evoluiu?
O simples fato de o banco ter disponibilizado recursos para o empreendimento não significa automaticamente que será responsável pela entrega.
A decisão da Segunda Seção justamente reconhece que a liberação gradual dos valores e o acompanhamento das etapas da construção integram a dinâmica do financiamento.
Outra situação seria a existência de descumprimento de deveres próprios da instituição, obrigações contratuais adicionais ou participação efetiva na gestão do empreendimento.
Esses fatos precisam ser demonstrados.
Não é suficiente afirmar genericamente que o banco deveria responder apenas porque financiou uma obra que acabou atrasando.
A Decisão Vale Automaticamente para Todos os Bancos?
O julgamento foi realizado pela Segunda Seção do STJ, responsável pela uniformização de controvérsias entre as turmas de Direito Privado.
Isso confere especial importância ao entendimento.
Entretanto, o EAREsp 2.422.743/BA não foi julgado sob o rito dos recursos repetitivos.
Portanto, não deve ser apresentado como uma tese repetitiva vinculante.
A decisão uniformiza uma controvérsia relevante e serve de referência para casos semelhantes, sem afastar a necessidade de analisar o contrato e os fatos de cada processo.
O Que Muda para Quem Está Comprando um Imóvel na Planta?
A principal lição é compreender claramente o papel de cada empresa na operação.
Um empreendimento pode envolver:
a incorporadora;
a construtora;
uma SPE;
o banco que financia a obra;
o banco que concede o financiamento ao comprador;
a corretora;
e outras empresas prestadoras de serviços.
Essas pessoas jurídicas não possuem necessariamente as mesmas responsabilidades.
Por isso, antes de adquirir o imóvel, o comprador deve identificar quem efetivamente assumiu a obrigação de entregá-lo e quais garantias existem caso a construção não seja concluída.
O Que Verificar Antes de Assinar?
A documentação da operação deve permitir compreender aspectos importantes, como:
- identificação da incorporadora e da construtora;
- existência de SPE;
- matrícula e registro da incorporação;
- prazo contratual de entrega;
- eventual prazo de tolerância;
- condições do financiamento;
- garantias da operação;
- existência de patrimônio de afetação;
- responsabilidades assumidas pelo banco;
- consequências do atraso;
- e regras aplicáveis em caso de rescisão.
A análise é particularmente importante em empreendimentos financiados durante a construção.
E Para Incorporadoras e Instituições Financeiras?
A decisão também possui consequências relevantes para a estruturação contratual dos empreendimentos.
As instituições financeiras precisam definir claramente se atuarão exclusivamente na concessão de crédito ou se assumirão outras obrigações relacionadas à construção.
Já incorporadoras e construtoras devem compreender que a existência de financiamento bancário não transfere automaticamente suas responsabilidades ao financiador.
Atrasos, falhas construtivas e descumprimentos contratuais continuam sujeitos à análise das obrigações assumidas pelas empresas responsáveis pelo empreendimento.
O Que Exatamente Foi Decidido?
O julgamento do EAREsp 2.422.743/BA, pela Segunda Seção do STJ, estabeleceu uma distinção importante:
Financiamento: o banco que apenas empresta recursos, recebe garantias e acompanha o cronograma para liberar parcelas não assume automaticamente a responsabilidade pela obra.
Atuação ampliada: quando existem obrigações adicionais previstas contratualmente ou participação efetiva na execução do empreendimento, a responsabilidade da instituição pode ser analisada de maneira diferente.
No processo concreto, o banco foi excluído da ação por falta de legitimidade para responder pelos prejuízos relacionados ao atraso.
A discussão contra as empresas responsáveis pela construção não foi eliminada por essa decisão.
Conclusão
A decisão da Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça reforça uma distinção essencial no mercado imobiliário:
financiar um empreendimento não é a mesma coisa que assumir a responsabilidade por sua construção.
No caso analisado, compradores de um apartamento não entregue no prazo ajuizaram ação contra as construtoras e a instituição financeira responsável pelo financiamento da incorporação.
Embora o banco acompanhasse a evolução do empreendimento e controlasse a liberação de recursos, o STJ concluiu que essas atividades não o transformavam em responsável pela execução das obras.
Com fundamento na Lei nº 4.591/1964, a Corte reconheceu que o financiamento e as garantias fiduciárias não transferem automaticamente ao credor as obrigações do incorporador ou do construtor.
Por isso, a instituição financeira foi excluída do processo.
Mas é fundamental compreender os limites do julgamento.
A decisão não significa que bancos jamais possam ser responsabilizados em empreendimentos imobiliários.
Quando assumem obrigações adicionais ou atuam efetivamente na execução de políticas habitacionais, o cenário jurídico pode ser diferente.
Também não significa que o comprador perdeu o direito de buscar reparação pelo atraso.
A responsabilidade da construtora e da incorporadora continua sujeita à análise do contrato e dos prejuízos provocados.
Para quem pretende comprar um imóvel na planta, a principal recomendação é compreender quem financia, quem constrói, quem incorpora e quem garante a entrega.
Essas funções podem estar distribuídas entre diferentes empresas.
E identificar corretamente cada responsabilidade é fundamental tanto na prevenção quanto na solução de conflitos imobiliários.
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Antes de iniciar uma ação, é fundamental analisar o contrato de compra e venda, o financiamento e as obrigações efetivamente assumidas por cada participante do empreendimento.
A Paiva Nunes Advogados Associados atua na análise de conflitos imobiliários, atrasos de obras e responsabilidades contratuais, buscando identificar os caminhos jurídicos aplicáveis a cada operação.
