A compra de um imóvel envolve um planejamento financeiro rigoroso, mas o comprador frequentemente é pego de surpresa na etapa final: o pagamento do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis). Não é raro que, ao solicitar a guia na Prefeitura para registrar a escritura, o valor do imposto venha acima do esperado.
Diversos municípios brasileiros adotam o critério de calcular esse imposto sobre um valor de referência próprio, ou de exigi-lo em momento anterior ao previsto pela legislação. Muitos compradores, com pressa para pegar as chaves ou registrar o bem, acabam pagando a guia sem questionar.
O que nem sempre é esclarecido ao adquirente é que os Tribunais Superiores (STJ e STF) possuem jurisprudência consolidada em favor do contribuinte. Se a Prefeitura cobrou o seu ITBI em desacordo com as regras estabelecidas por essas Cortes, a cobrança pode ser contestada na via administrativa ou judicial.
1. A Base de Cálculo: O Valor do Contrato x O “Valor de Referência” da Prefeitura
Um dos pontos mais controversos foi enfrentado por decisão do Superior Tribunal de Justiça (Tema 1113 do STJ).
A situação recorrente era a seguinte: o comprador adquiria um imóvel por R$ 500 mil (valor real do negócio). A Prefeitura, no entanto, possuía uma tabela própria (o “Valor Venal de Referência”) que avaliava aquele imóvel em R$ 800 mil, e emitia a guia do ITBI sobre os R$ 800 mil, desconsiderando o contrato.
O STJ afastou essa prática e fixou três teses de observância obrigatória para os municípios:
O Valor da Transação Prevalece: a base de cálculo do ITBI é o valor real da compra e venda declarado pelo contribuinte na transação.
Presunção de Boa-Fé: o valor declarado goza de presunção de veracidade. O município não pode simplesmente desconsiderar o contrato e arbitrar valor maior com base em tabelas próprias. Para questionar o valor declarado, a Prefeitura precisa instaurar processo administrativo prévio (Art. 148 do CTN), garantindo o contraditório ao contribuinte.
Desvinculação do IPTU: a Prefeitura não pode utilizar o valor venal adotado para o IPTU como piso mínimo para a cobrança do ITBI.
Resumo da regra: se você pagou R$ 500 mil no imóvel, o imposto, em regra, incidirá sobre esse valor. A cobrança sobre valor superior, com base apenas em tabela referencial da Prefeitura e sem o devido processo administrativo, contraria o entendimento do STJ.
2. O Momento da Cobrança: O Imposto é Devido no Registro
Outra discussão frequente envolve a tentativa de cobrança do ITBI no momento da assinatura da Promessa de Compra e Venda ou quando o imóvel ainda está na planta.
O Supremo Tribunal Federal (STF) firmou o entendimento de que o fato gerador do ITBI é a transferência efetiva da propriedade. No Brasil, a propriedade imobiliária se transfere com o registro da Escritura Pública no Cartório de Registro de Imóveis (matrícula do bem).
Portanto, a assinatura de um contrato particular, uma promessa de compra e venda ou uma cessão de direitos, por si só, não autoriza a exigência antecipada do ITBI.
3. Imóveis de Leilão: A Base de Cálculo é o Valor da Arrematação
Para os investidores em leilão de imóveis, prevalece o entendimento de que, se o imóvel avaliado em R$ 1 milhão foi arrematado por R$ 600 mil (valor do lance vencedor), o ITBI deve ser calculado sobre os R$ 600 mil da arrematação.
Ainda assim, alguns municípios buscam cobrar o imposto sobre a avaliação judicial ou o valor de mercado — orientação que tem sido reiteradamente afastada pelos tribunais.
O Que Fazer Para Preservar Seu Patrimônio e Não Pagar a Mais?
Se você está na fase de emissão da guia ou já pagou um ITBI que entende indevido nos últimos cinco anos, há caminhos jurídicos possíveis. A estratégia depende do momento em que você se encontra:
Antes de Pagar (A Prevenção): se a guia foi emitida com valor acima do seu contrato de compra e venda, é possível questioná-la antes do pagamento. Uma das medidas cabíveis é o Mandado de Segurança com pedido liminar, por meio do qual se busca que a Prefeitura recalcule o imposto com base no valor real do negócio, permitindo o registro pelo valor devido.
Se Você Já Pagou (A Restituição): o contribuinte dispõe, em regra, do prazo de 5 anos para pleitear a restituição. O instrumento adequado é a Ação de Repetição de Indébito Tributário, na qual se pleiteia a devolução da diferença cobrada a maior, com a devida correção monetária (Taxa Selic).
Conclusão
Aceitar a guia de ITBI sem verificar a base de cálculo pode representar um custo significativo ao comprador. Com a jurisprudência do STJ e do STF consolidada em favor do contribuinte, a cobrança em desacordo com esses parâmetros pode ser contestada. A atuação de um advogado especializado ajuda a identificar eventuais excessos e a buscar a economia e a preservação do patrimônio.
Sobre a Paiva Nunes Advocacia
A Paiva Nunes Advocacia, liderada pelo CEO Dr. Rafael Paiva Nunes e reconhecida pelo Anuário Análise Advocacia, é um escritório de alta performance e referência em Direito Imobiliário e Defesa Tributária do Patrimônio. Atuamos na defesa do contribuinte diante de cobranças fiscais que entendemos indevidas, utilizando Mandados de Segurança e Ações de Repetição de Indébito para questionar bases de cálculo em desacordo com a jurisprudência aplicável ao ITBI e ao IPTU. Se o município está condicionando o registro do seu imóvel a impostos que você considera superfaturados, ou se pagou tributos que entende inflados nos últimos cinco anos, nossa equipe atua para questionar a exigência, viabilizar a transferência do bem e buscar a recuperação dos valores cobrados a maior.
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