Supremo analisa disputa sobre ITBI que afeta holdings e o mercado imobiliário

O Supremo Tribunal Federal (STF) acaba de dar um passo decisivo ao reconhecer a repercussão geral do Recurso Extraordinário nº 1.495.108, instaurando o Tema 1.348, que debate a imunidade do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) nas operações de integralização de imóveis em pessoas jurídicas, especialmente aquelas com atuação no setor imobiliário. 

Essa discussão pode redefinir práticas usuais de planejamento societário, reorganização patrimonial e tributação imobiliária no país.

O que está em jogo: imunidade do ITBI na integralização de imóveis

Base constitucional

O art. 156, § 2º, inciso I, da Constituição Federal estabelece que não incide o ITBI nas transmissões de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, bem como nas operações de fusão, cisão, incorporação ou extinção. Porém, a própria norma constitucional traz exceção: quando a atividade preponderante da empresa for a compra e venda de imóveis, locação ou arrendamento mercantil. 

A controvérsia central do Tema 1.348 reside justamente na interpretação dessa exceção: será que holdings e empresas do ramo imobiliário podem gozar da imunidade ao ITBI quando fizerem integralização de imóveis como capital social?

Tema 796 como precedente e limitações

Uma das bases invocadas pelos contribuintes é o precedente do Tema 796 (RE 796.376/SC), julgado pelo STF, que fixou tese de imunidade para integralização de capital com bens, mas esclareceu que não alcança o valor que excede o capital social subscrito, ou seja, parcela “excedente” pode ser tributada

No entanto, muitos municípios e tribunais interpretam esse precedente de forma restrita, alegando que sociedades com atividade imobiliária não podem gozar da imunidade em nenhuma hipótese, independentemente do valor ou das cláusulas societárias.

Situação atual nos tribunais e decisões recentes

• O STF reconheceu a repercussão geral do tema, o que torna seu entendimento vinculante para todo o país.
  
  
  
• Em Santa Catarina, o Tribunal de Justiça recusou imunidade de ITBI a empresa do ramo imobiliário que tentou integralizar imóvel ao seu capital social, com base no entendimento atual de que empresas imobiliárias estão fora da imunidade.
  
  
  
• No Estado de São Paulo, algumas decisões já consideram que a imunidade pode ser mantida, desde que se comprove que a atividade imobiliária não é preponderante ou que a operação não configure mera especulação.
  
  
  
• Há interpretações críticas ao Tema 796 que afirmam que muitos municípios interpretam mal a exceção, tributando até mesmo parcelas que juridicamente deveriam estar protegidas.

Potenciais impactos práticos

Para holdings patrimoniais e planejamento sucessório

Se prevalecer a tese de imunidade também para empresas com atividade imobiliária, muitas operações de reorganização patrimonial poderão ser feitas com custo tributário menor, tornando mais vantajosa a figura da holding como veículo jurídico para bens imóveis.

Para incorporadoras e empresas imobiliárias

Por outro lado, se o STF mantiver a interpretação restritiva, incorporadoras e sociedades imobiliárias continuarão sujeitas ao ITBI em integralizações de imóveis, o que pode elevar custos e gerar insegurança jurídica em diversas transações previstas em contratos societários.

Sobre restituição de tributos pagos

Caso a decisão seja favorável ao contribuinte, será possível questionar o recolhimento já feito, por meio de repetição de indébito, nas hipóteses em que se comprove que o ITBI foi cobrado indevidamente em operações de integralização amparadas pela imunidade.

Impacto municipal e arrecadatório

Prefeituras dependem da arrecadação do ITBI como fonte de receita urbana. Caso muitos contribuintes se insiram na imunidade, pode haver queda de arrecadação, exigindo reajustes ou reorganizações orçamentárias locais.

O que observar e fazer no momento

1. Avaliar a estrutura societária — verificar se a empresa configurada já possui atividade imobiliária preponderante ou não.
   
   
   
2. Documentar a operação — contratos sociais, plano de negócios, demonstração contábil clara para demonstrar que a atividade imobiliária não domina a receita.
   
   
   
3. Planejamento tributário cauteloso — até a decisão definitiva, atuar com prudência e considerar reservas legais caso a imunidade seja negada.
   
   
   
4. Atenção ao prazo e competência municipal — cada município define procedimentos de ITBI, base de cálculo, alíquota e avaliação.
   
   
   
5. Preparar ações de repetição — estão previstas possíveis demandas judiciais de restituição dos valores pagos indevidamente, caso o STF pacifique a imunidade.
   
   
   

Conclusão

A discussão que se dá agora no STF com o Tema 1.348 é um divisor de águas para o Direito Imobiliário e Tributário no Brasil. A definição sobre a extensão da imunidade do ITBI nas operações de integralização de imóveis determinará o grau de liberdade para reorganizações patrimoniais, eficiência tributária e segurança jurídica no setor imobiliário.

Se você atua com holdings, incorporações, planejamento sucessório ou imóveis em sociedades, é momento de revisar estratégias e contar com suporte técnico especializado para navegar esse julgamento com segurança.

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