Sob Lei do Distrato, é possível aplicar multa por desistência e taxa de ocupação de lote não edificado

Quando um comprador desiste de um contrato de compra e venda de loteamento, mesmo que o terreno não tenha sido edificado, surge a dúvida: as penalidades contratuais e as taxas de ocupação ou fruição são legais? A recente decisão da Superior Tribunal de Justiça (STJ) mostra que, sim, a chamada “taxa de ocupação” pode ser cobrada — desde que respeitados os limites previstos na Lei do Distrato (Lei 13.786/2018).

Qual o marco legal que permite isso?

A Lei 13.786/2018 instituiu novas regras para os distratos de contratos de incorporação imobiliária, mas também alterou a Lei 6.766/1979 (que regula o parcelamento do solo urbano). Especificamente, foi incluído o artigo 26-A na Lei 6.766/1979, fixando a possibilidade de distrato e estipulando cláusula penal para o comprador que desiste do negócio.

Além disso, a Lei passou a prever expressamente (via art. 32-A, inciso I) que pode haver retenção a título de “fruição ou ocupação” até o equivalente a 0,75% sobre o valor atualizado do contrato, mesmo que o lote não tenha edificação.

Importante: essa possibilidade só se aplica aos contratos celebrados após a vigência da Lei 13.786/2018. Nos contratos antigos, a jurisprudência do STJ era diversa.

O que aconteceu no caso concreto

Um contrato de compra de lote foi firmado em 2021 (já sob a vigência da Lei do Distrato), no valor de aproximadamente R$ 111.042,00. O comprador pagou cerca de R$ 6.549,10 e pediu o distrato do negócio.

A vendedora, com base no contrato + na lei, cobrou: (i) a cláusula penal prevista, (ii) a taxa de ocupação/fruição pelo período em que o lote esteve vinculado ao comprador, mesmo ele não tendo edificado. Após deduções, não restou nada para devolução.

O STJ manteve a decisão, reconhecendo a legalidade das retenções, respeitando os limites da lei e reconhecendo que não houve ofensa ao art. 53 do Código de Defesa do Consumidor (CDC) — porque o contrato previa a devolução das quantias pagas com os descontos permitidos.

O que isso significa para quem compra lote ou imóvel

Para o comprador

Se você assinou contrato após a Lei 13.786/2018 e decidir desistir:

Pode haver retenção da cláusula penal, conforme previsão contratual e legal;

Pode haver cobrança de “taxa de ocupação” ou “taxa de fruição” mesmo se o lote não estiver edificado, até o limite legal.

Importante verificar: o contrato que você assinou prevê tais taxas? O valor da cláusula penal está dentro do que a lei admite? Há clareza para o comprador?

Se o contrato anterior à Lei ou com outra redação, poderá haver margem para questionar retenções excessivas ou ilegais.

Para o loteador/vendedor ou incorporador

A decisão dá mais segurança jurídica para manter cláusula penal + taxa de ocupação/fruição, desde que contratadas corretamente e tudo conforme a Lei do Distrato.

Requer atenção para: (i) redação contratual clara, (ii) informação prévia ao comprador, (iii) cálculo transparente da taxa de fruição, (iv) respeito aos limites legais.

Importante que o contrato indique que o comprador se sujeita às taxas caso desista – evitar cláusulas surpresas.

Para advogados imobiliários ou orientadores

Verificar contratos de distrato/compra de lote para adequação à nova jurisprudência.

Analisar caso a caso: se lote não edificou, qual a justificativa da taxa? O valor está limítrofe à norma (0,75%) ou cláusula penal?

Avaliar possibilidade de impugnação quando retenção ultrapassar patamares legais, ou quando contrato anterior à Lei sem previsão.

Cuidados práticos para evitar surpresas

Leia atentamente o contrato: veja se existe cláusula penal + taxa de fruição/ocupação prevista para desistência.

Pergunte sobre prazo de devolução, percentual de retenção, como são calculados valores pagos e como será deduzido em caso de distrato.

Verifique se o contrato foi assinado antes ou depois da Lei 13.786/2018 — isso faz diferença no posicionamento jurídico.

Guarde todos os comprovantes de pagamento e correspondências que tratem da desistência ou do distrato — podem ser relevantes se questionar judicialmente.

Em caso de lote não edificável, avalie se a taxa de ocupação foi calculada compativelmente com a norma e se há previsão contratual.

Se for desistir, tente negociar com o loteador para ajustar os termos, pois, mesmo que a lei permita retenções, o excesso pode ser objeto de ação.

Conclusão

A decisão do STJ confirma que, sob a Lei do Distrato, é legal aplicar cláusula penal e taxa de ocupação/fruição em casos de rescisão de contratos de loteamento — inclusive se o lote ainda não foi edificado. Isso representa maior clareza e segurança para o mercado imobiliário, mas também exige atenção redobrada por quem compra. Como comprador, saber exatamente o que você assina e quais taxas poderá enfrentar é crucial; como vendedor/incorporador, garantir a redação contratual e transparência evita litígios.

Se você está celebrando contrato de lote ou imóvel com cláusula de desistência ou pensa em desistir, vale buscar orientação especializada — a adequação à Lei do Distrato pode fazer a diferença entre recuperar valores ou enfrentar retenções legais.

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