Síndico e administrador na multipropriedade: Governança em debate

A multipropriedade já se consolidou como um segmento de alto crescimento no mercado imobiliário brasileiro. Com projeção de R$ 92,7 bilhões em VGV para 2025, os empreendimentos desse tipo exigem não só inovação na construção e infra‐estrutura, mas também uma governança robusta — e, nesse cenário, as funções de síndico e administrador se tornam centrais.

O que é multipropriedade e qual lei a regula

• A multipropriedade permite que várias pessoas adquiram frações de tempo de uso sobre uma mesma unidade, compartilhando direitos e responsabilidades.
• A Lei 13.777/2018 é a norma que disciplina essa modalidade, trazendo flexibilidade para que cada empreendimento defina a sua estrutura de gestão.

Síndico vs. administrador: quem faz o quê

A matéria destaca que a lei prevê duas figuras de gestão distintas, que podem coexistir ou se sobrepor, dependendo do que for estabelecido na convenção do condomínio:

• Síndico: estabelecido no Código Civil (art. 1.348), com atribuições expressas como convocar assembleias, representar juridicamente o condomínio, prestar contas, elaborar orçamento, cobrar condôminos, zelar pelas áreas comuns, etc.
• Administrador da multipropriedade: previsto nos arts. 1.358-M e 1.358-R do Código Civil. É pessoa física ou jurídica designada pela convenção ou instrumento de instituição para cuidar da operação das frações de tempo, definir calendários de uso, manutenção, conservação, limpeza, substituição de equipamentos, e outras atividades operacionais. O contrato de administração pode ser de duração livremente convencionada.

Governança e modelos de gestão

A grande discussão é sobre qual modelo de governança é mais eficaz em cada caso. Eis algumas configurações observadas:

• Gestão unificada: o administrador concentra quase todas as funções, inclusive as que tradicionalmente caberiam ao síndico. Pode ocorrer em empreendimentos menores ou quando a convenção assim determina.
• Dupla gestão: combinação de síndico e administrador, cada um com funções bem definidas. O síndico cuida da representação institucional, assembleias, fiscalização e prestação de contas; o administrador cuida de operação técnica, calendário de uso, manutenção etc.
• Especialização setorial: quando há frações tradicionais e frações multiproprietárias no mesmo condomínio, cada gestor atua em seu segmento. Por exemplo, o síndico cuida de áreas comuns gerais (todas as unidades), enquanto o administrador se dedica à parte específica da multipropriedade.

Vantagens e desafios da dupla gestão

Vantagens:

• Maior transparência, porque há representação dos multiproprietários por meio do síndico, que pode fiscalizar o administrador.
• Especialização de tarefas: permite que profissionais focados cuidem dos aspectos operacionais (limpeza, manutenção, operação hoteleira etc.), enquanto o síndico cuida de obrigações legais, assembleias e controle institucional.
• Equilíbrio de poder: evita que apenas o administrador ou incorporador concentre decisões importantes sem supervisão.

Desafios:

• Redação da convenção: se estiver mal feita ou ambígua, pode gerar conflitos sobre quem faz o quê.
• Prazos contratuais: administrador pode ter contrato de longa duração (às vezes muitos anos) enquanto o síndico tem mandato curto (lei exige mandato de síndico limitado). Essa diferença de horizonte pode gerar desalinhamento de interesses.
• Participação dos multiproprietários: assembleias com baixa presença ou informações superficiais, dificultando fiscalização efetiva.

Orientações práticas para uma boa governança

Para empreendimentos, incorporadores e advogados:

• Redigir convenção de condomínio clara, definindo competências do administrador e do síndico, prazos, remuneração, forma de prestação de contas etc.
• Estabelecer cláusulas de revisão de contrato do administrador (avaliar desempenho) alinhadas ao mandato do síndico para garantir controle periódico.
• Prever transparência nos atos administrativos: relatórios, demonstrações financeiras, assembleias bem divulgadas, participação real dos copropietários.
• Sempre que possível, adotar modelo de dupla gestão para empreendimentos maiores ou com operação hoteleira ou de locação de frações de tempo intensiva.

Conclusão

A Lei 13.777/18 trouxe estabilidade jurídica ao setor de multipropriedade, mas deixou clara a flexibilidade para que cada empreendimento escolha sua forma de governança. Em muitos casos, a coexistência entre síndico e administrador, bem definida na convenção, representa uma estrutura mais equilibrada, eficaz e transparente.

Para multiproprietários, incorporadores ou investidores, uma boa governança não é luxo: é essencial para preservar valor, confiança, funcionalidade e satisfação de todos.

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