ITBI: base de cálculo é o valor declarado pelo contribuinte, não o venal municipal

A discussão sobre a base de cálculo do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) alcançou nova maturidade após o julgamento do Tema 1.113 do STJ (REsp 1.937.821/SP), posteriormente confirmado pelo STF.

A tese firmada foi clara: a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, presumindo-se verdadeiro o valor declarado pelo contribuinte, salvo se o fisco instaurar procedimento administrativo para afastar essa presunção.

Essa decisão corrige uma distorção histórica: municípios vinham utilizando o valor venal do IPTU ou plantas genéricas de valores (PGV) como piso automático para cobrança do ITBI, desconsiderando o valor real da transação.

Fundamentos jurídicos

O Código Tributário Nacional prevê que a base de cálculo do ITBI é o “valor venal do imóvel” (art. 38). O problema sempre foi a interpretação dessa expressão. Municípios assumiam que o valor venal era o mesmo utilizado para o IPTU, mas o STJ deu interpretação mais consentânea com a realidade econômica: “valor venal” deve ser entendido como valor de mercado, que varia conforme o negócio jurídico, estado de conservação e características específicas do imóvel.

A decisão do STJ também se apoia no art. 148 do CTN, que exige procedimento administrativo de arbitramento para afastar a declaração do contribuinte. Ou seja, não pode o fisco impor, de antemão, um valor de referência unilateral.

O STF, no RE nº 1.412.419/SP, manteve essa orientação ao negar provimento a recurso do Município de São Paulo, consolidando a segurança jurídica do tema.

Impactos práticos

O efeito imediato dessa jurisprudência é a abertura para ações de repetição de indébito. Contribuintes que recolheram ITBI nos últimos cinco anos, sobre base de cálculo superior ao valor de mercado declarado, podem pleitear a devolução.

A repercussão é ampla: em grandes capitais, como São Paulo e Porto Alegre, a diferença entre o valor venal de referência e o valor efetivo da transação pode chegar a 30% ou mais. Trata-se, portanto, de uma oportunidade estratégica para empresas e pessoas físicas, especialmente investidores e incorporadores, que tradicionalmente realizam múltiplas aquisições.

Possíveis resistências municipais

• É previsível que os municípios argumentem:
• Que o valor de referência utilizado já refletia valores de mercado;
• Que diferenças entre valor declarado e valor venal configurariam subfaturamento;
• Que instauraram procedimentos administrativos válidos.

Essas teses podem ser enfrentadas, mas demonstram que a disputa judicial exigirá provas de mercado e contraditório bem documentado.

Perspectiva crítica

A decisão representa mais do que um alívio financeiro ao contribuinte. Ela restabelece o equilíbrio federativo e os princípios constitucionais tributários, evitando que municípios criem bases fictícias e descoladas da realidade.

Por outro lado, não se pode ignorar que a abertura para o valor declarado também cria riscos de subdeclaração oportunista, exigindo do fisco municipal maior sofisticação em fiscalização.

O ponto de equilíbrio, portanto, está na presunção relativa: contribuintes têm sua declaração presumida como correta, mas o fisco pode contestar desde que respeite o devido processo legal.

Conclusão

A tese consolidada pelo STJ e ratificada pelo STF altera o cenário da cobrança do ITBI em todo o país. Abre-se uma frente relevante para ações de repetição de indébito nos últimos cinco anos, com alto potencial econômico para os contribuintes.

Mais do que isso, o precedente fortalece a noção de que tributação deve refletir a realidade das relações privadas, e não valores artificiais fixados unilateralmente pelo poder público.