Comprei um imóvel usado com problemas na documentação. O que posso fazer? O corretor responde por isso?

Comprar um imóvel usado e, depois, descobrir pendências na documentação é mais comum do que parece. A boa notícia: há passos objetivos para regularizar — e, em certos cenários, é possível responsabilizar quem falhou no dever de diligência e informação (inclusive o corretor). Abaixo, um guia prático e jurídico, no padrão Paiva Nunes.

Primeiro: quais “problemas de documentação” mais aparecem?

Matrícula desatualizada (proprietário errado, área divergente, ausência de averbações de reformas ou construção).

Ônus e restrições não verificados (penhora, hipoteca, usufruto, cláusulas restritivas).

Cadeia dominial com vícios (título anterior nulo, escritura não registrada, promessa de compra e venda sem registro).

Débitos propter rem (IPTU, condomínio) que “grudam” no imóvel e podem surpreender o comprador

Regra de ouro: a certidão de matrícula atualizada (emitida há no máximo 30 dias) é o primeiro documento a analisar. Dela “nasce” quase todo o check-list.

O que fazer imediatamente (passo a passo)

1 – Levantar toda a documentação

Matrícula atualizada + certidão de ônus reais; comprovantes de quitação de IPTU/ITR e condomínio; escritura/título anterior; planta/“habite-se” (se houver).

2 – Mapear o tipo de vício e escolher o remédio jurídico:

Faltou registrar a escritura? → Providenciar registro do título (se ainda possível).

Área/descrição divergente? → Retificação de registro (administrativa/judicial).

Construção não averbada? → Averbação com base em projeto/ART/“habite-se”.

Cadeia dominial viciada (ex.: título anterior inválido)? → avaliar usucapião (judicial/extrajudicial) ou ação de adjudicação compulsória, conforme o caso.

3 – Negociar com o vendedor

Se o vício é anterior e inviabiliza o registro, notifique o vendedor para saneamento e, conforme contrato, retenha parte do preço, exija abatimento ou resolva o negócio com restituição e perdas e danos.

4 – Acionar o Judiciário quando necessário

Obrigação de fazer (regularizar e registrar), rescisão com devolução, perdas e danos por vício oculto/erro substancial, ou responsabilização de intermediários quando houver culpa.

E o corretor responde por isso?

O que a lei impõe ao corretor

O art. 723 do Código Civil obriga o corretor a atuar com diligência e prudência e a prestar todas as informações relevantes ao cliente — espontaneamente. Se descumpre, responde por perdas e danos.

Além disso, em relações de consumo, a responsabilidade do profissional liberal (corretor) é subjetiva (exige prova de culpa), nos termos do art. 14, §4º, do CDC — mas a omissão de informação essencial pode configurar culpa e gerar dever de indenizar.

O que diz o STJ (entendimento recente)

O STJ vem reforçando que não há responsabilidade automática do corretor por fatos alheios à intermediação (como atraso de obra da construtora) — Tema 1.173 e decisões correlatas: só responde se participou da incorporação/construção, integra grupo econômico ou houve confusão patrimonial/atuação além da corretagem.

Por outro lado, o Tribunal vem destacando, inclusive em informativos recentes, a responsabilidade do corretor por dano ao consumidor quando há falha no dever de informação/diligência na própria intermediação. Ou seja, se o problema documental era detectável e o corretor não alertou, pode responder.

Em termos práticos:

Problema de documentação “visível” na matrícula (ônus, penhora, titular errado etc.) + corretor não alertou → há espaço para responsabilização.

Vício oculto difícil de detectar (cadeia dominial remota, fraude sofisticada) → a culpa do corretor dependerá de prova de negligência (ex.: ignorou sinais objetivos/alertas).

Como demonstrar a culpa (ou se defender)

Para o comprador (buscando indenização):

Comprove que o vício constava de documentos básicos (matrícula/ônus, débitos) e que o corretor deveria tê-los verificado e comunicado antes da proposta. Reúna anúncios, conversas, e-mails e a matrícula que já apontava o problema.

Para o corretor (defesa):

Demonstre que levantou e entregou as certidões/matrícula, informou os riscos, sugeriu diligências (advogado, engenheiro, cartório), e que o comprador assumiu o risco conscientemente.

Boas práticas (check-list rápido de due diligence)

Matrícula atualizada + certidão de ônus e ações reais/reipersecutórias.

IPTU/ITR e condomínio quitados; certidões fiscais municipais.

Confronto físico x registro (área, benfeitorias, averbações).

Situação do vendedor (pessoa física/jurídica): certidões forenses/fiscais quando recomendável.

Contrato com condições de segurança: cláusulas de saneamento documental, retenção de valores, rescisão por vício e indenização.

Conclusão

Diante de problemas na documentação do usado, diagnóstico rápido + estratégia técnica definem o caminho: às vezes, é possível regularizar (averbar, retificar, registrar); em outras, a saída é rescindir e buscar perdas e danos. Quanto ao corretor, não responde automaticamente — mas pode ser responsabilizado se faltou com diligência e informação exigidas pelo art. 723 do CC e pelo CDC.

Se você está nessa situação, reúna os documentos agora e procure orientação especializada para escolher a via mais eficiente (administrativa, cartorial ou judicial) — e, se for o caso, apurar responsabilidades dos envolvidos.

Sobre nós

O Paiva Nunes Direito Imobiliário é um escritório especializado em Direito Imobiliário e de Família, com sedes em Porto Alegre, São Paulo e Florianópolis, atendendo clientes em todo o Brasil.

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