Compra de imóvel pode ficar até 2x mais cara: entenda a polêmica do novo cálculo do ITBI

Adquirir um imóvel é um dos maiores sonhos da maioria dos brasileiros. Porém, esse sonho pode estar prestes a ficar significativamente mais caro.
O motivo? A forma de cálculo do ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis), que vem sendo alvo de decisões judiciais e mudanças legislativas recentes, trazendo impacto direto no bolso dos compradores.

O que está acontecendo com o ITBI?

Em agosto de 2025, diversos tribunais voltaram a discutir a base de cálculo do ITBI, imposto municipal cobrado em toda compra e venda de imóveis.
Até pouco tempo, a regra consolidada pelo STJ (Superior Tribunal de Justiça) era clara: o ITBI deveria ser calculado sobre o valor da transação declarada pelas partes, desde que compatível com os valores de mercado.

Contudo, algumas prefeituras estão retomando a prática de exigir o imposto com base no chamado “valor venal de referência”, que costuma ser muito superior ao preço real negociado entre comprador e vendedor.

Na prática, isso pode quase dobrar o valor a ser pago pelo adquirente no momento da escritura.

Exemplo prático

Imagine que um imóvel seja negociado por R$ 500 mil.
Se o município adotar o “valor de referência” e este for de R$ 800 mil, o ITBI não será calculado sobre o valor real da compra, mas sim sobre o valor inflado pela prefeitura.

O resultado: um imposto muito maior e, consequentemente, aumento expressivo no custo total da aquisição.

O que os tribunais têm decidido?

Em 20 de agosto de 2025, o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) publicou decisão reconhecendo que os municípios não podem aplicar automaticamente o valor de referência para o cálculo do ITBI, devendo respeitar o valor efetivamente declarado no contrato.

Porém, em paralelo, algumas administrações municipais já estão editando novas normas locais para justificar a cobrança com base em valores referenciais, o que deve levar a uma nova onda de judicialização.

👉 Link da decisão: TJSP reafirma cálculo do ITBI pelo valor da transação

Impacto direto para os compradores

Essa mudança afeta diretamente quem está em vias de adquirir um imóvel:

• Aumento do custo da compra: a tributação pode encarecer a transação em até 100%.
  
• Maior insegurança jurídica: compradores podem não saber qual será o valor final exigido até o registro do imóvel.
  
• Judicialização: cresce o número de ações contra prefeituras para discutir a base de cálculo do imposto.
  

O que fazer na prática?

Para quem pretende comprar um imóvel, é fundamental:

1. Consultar previamente o valor de referência do município para não ser surpreendido no cartório.
   
2. Contar com assessoria jurídica especializada para analisar se há ilegalidade na cobrança.
   
3. Avaliar a possibilidade de ação judicial quando o valor cobrado ultrapassar injustificadamente o valor de mercado.
   

Conclusão

A polêmica do ITBI mostra como questões tributárias podem impactar diretamente a vida cotidiana das pessoas. Uma simples divergência no cálculo pode tornar a compra do imóvel inviável ou gerar custos muito superiores ao planejado.

Em um cenário de incertezas e mudanças legislativas, o apoio jurídico torna-se essencial para garantir que o comprador não seja penalizado com cobranças abusivas.

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