Cobertura paga taxa de condomínio maior? Diferença é regra ou abuso da convenção?

É comum encontrar condomínios em que os proprietários de coberturas pagam mensalidades significativamente mais altas do que os demais condôminos. Mas até que ponto isso é legal? A cobrança maior baseada apenas na fração ideal é automática — ou pode ser considerada abusiva, especialmente quando não há uso diferenciado das áreas comuns? Vamos analisar o tema a partir de decisões judiciais recentes.

Base legal e jurisprudência

1. Regra geral: fração ideal como critério padrão

A fração ideal é o padrão legal estabelecido para rateio de despesas condominiais:

• Lei 4.591/64, art. 12, §1º: a taxação deve se basear na fração ideal, salvo convenção em contrário.
  
• Código Civil, art. 1.336, I: mesmo critério legal, respeitada a convenção condominial.
  

2. STJ: quando a cobrança se torna injusta

No entanto, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) considerou abusiva a cobrança diferenciada para coberturas:

“É indiscutivelmente injusta a cobrança proporcional à fração ideal… posto que onera em demasia o condômino que reside em apartamento de maior proporção…”

3. Decisão recente do TJMT: validade por convenção

Mais recentemente, o TJ de Mato Grosso (TJMT) confirmou que, quando a convenção foi regularmente aprovada e registrada em cartório, a cobrança proporcional é válida, mesmo que represente um aumento considerável — cerca de 35% mais para coberturas, sem vantagem real no uso das áreas comuns.

Como interpretar as decisões?

Recomendações práticas

• Verifique a convenção: se estiver registrada e aprovada em assembleia regular, a cobrança tem forte respaldo jurídico.
  
• Avalie a proporcionalidade: se a taxa é muito maior e não há uso diferencial — por exemplo, acesso exclusivo a áreas comuns —, a cobrança pode ser contestada judicialmente.
  
• Negocie melhorias na convenção: assembleias podem alterar as regras de rateio para torná-las mais equitativas (modelo híbrido).
  
• Questione judicialmente: caso haja abusividade clara, o morador pode buscar restituição das diferenças pagas, com base em precedentes do STJ.
  

Conclusão

A cobrança maior para coberturas pode ser legítima se decorrente de convenção registral construída com transparência. Todavia, quando desproporcional e sem justa causa, pode ser considerada abusiva por violar os princípios da isonomia e da boa-fé objetiva. A distinção entre rateio de construção e rateio de manutenção é essencial para fundamentar discussões jurídicas.

Para garantir segurança jurídica e prevenir conflitos, o escritório Paiva Nunes Advogados pode revisar sua convenção, oferecer orientação sobre alterações em assembleia ou representar judicialmente interesses de moradores prejudicados.