Cláusulas restritivas no imóvel: Entenda os desafios jurídicos reais na venda do imóvel

No mercado imobiliário, a simples existência de um contrato de compra e venda ou de uma escritura registrada não garante que o imóvel está livre para negociação. Uma das questões que mais gera insegurança — e muitos litígios — é a presença de cláusulas restritivas (como inalienabilidade, incomunicabilidade, impenhorabilidade, direito de preferência ou destinação específica) que gravam o bem e limitam sua livre disposição. Essas cláusulas são legítimas, mas trazem desafios concretos, especialmente na hora da venda.

Conforme recente reportagem intitulada “Imóvel com cláusulas restritivas: a via-crúcis do vendedor!” publicada pela Migalhas em outubro de 2025, o que parecia um detalhe técnico muitas vezes se transforma em obstáculo — com custos elevados, bloqueios cartoriais e, em alguns casos, impossibilidade de concretizar a venda.

O que são essas cláusulas e onde aparecem

As cláusulas restritivas são limitações impostas ao direito de propriedade ou à livre disposição de um bem. Podem ser impostas:

em doações (por exemplo, doador impõe que o imóvel “não poderá ser vendido”);

em testamentos, para preservar patrimônio ou definir destino especial;

em convenções de condomínio ou loteamentos, limitando uso, destino, ou circulação;

em contratos societários ou de holding patrimonial, para garantir controle ou impedir alienação por determinados períodos.

Alguns exemplos comuns:

Inalienabilidade: bem não pode ser vendido, permutado ou doado.

Impenhorabilidade: bem protegido contra penhora para garantir segurança patrimonial.

Incomunicabilidade: bem que não se comunica ao cônjuge ou companheiro no regime de bens.

Direito de preferência: terceiro (normalmente família, sociedade ou condomínio) tem prioridade para adquirir o imóvel antes de venda a estranho.

Para que essas cláusulas produzam efeitos plenos contra terceiros, é essencial que estejam expressamente registradas na matrícula do imóvel ou na escritura pública. Quando não registradas, podem não ser oponíveis a adquirentes de boa-fé.

Desafios jurídicos na venda do imóvel com cláusulas restritivas

1. Dificuldade para encontrar comprador e perda de liquidez

Um imóvel com restrição gravando sua alienação ou penhora se torna menos atrativo no mercado. Corretores, financiadoras ou investidores podem recuar ao analisar o título. Conforme a reportagem da Migalhas:

“Os custos, a lentidão e os riscos de haver bloqueios registrais transformam a venda num verdadeiro empecilho.”

2. Necessidade de verificação detalhada de matrícula e titularidade

Antes da venda, é fundamental uma diligência registral que examine não apenas o proprietário atual, mas também a existência de cláusulas restritivas: doações anteriores, testamentos, convênios de condomínio ou cláusulas em regime de bens. A ausência dessa diligência pode gerar insegurança e posterior anulação.

3. Revisão ou extinção da cláusula restritiva

Em alguns casos, o vendedor ou interessado pode pleitear a extinção ou modificação da cláusula — por exemplo, por decurso de prazo, mudança de circunstâncias, demonstração de prejuízo grave, ou conforme autorização judicial em situações de penúria do beneficiário. Isso exige litígio, custo e demora, impedindo a venda imediata.

4. Financiamento ou garantia comprometedora

Quando se pretende usar o imóvel como garantia de financiamento, uma cláusula de impenhorabilidade ou inalienabilidade limita ou impede tal uso. Bancos exigem condição registrária limpa, e restrições podem inviabilizar ou onerar o crédito.

5. Conflitos entre cláusula de uso e direito de venda

Por exemplo, convenção de condomínio que impede uso comercial, ou destina a unidade para fins residenciais apenas. Se o comprador pretende uso diferente ou venda com finalidade alternativa, a restrição pode gerar litígios ou obrigações de respeitar a cláusula.

Como se preparar para vender com segurança

Auditoria prévia da matrícula: solicite certidão atualizada, verifique histórico, averbações, cláusulas, gravames e anotação de possíveis limitações.

Consulta a advogado especialista: revisão contratual, análise de doações/testamentos anteriores, verificação de cláusula restritiva e viabilidade de sua extinção.

Negociação com transparência: ao divulgar o imóvel, informe ao comprador sobre a existência da cláusula, para evitar alegação futura de vício.

Providenciar a modificação/extinção da cláusula se possível: se a restrição for barreira, avalie ação de extinção ou acordo com beneficiário da cláusula.

Adiamento da venda ou estrutura de proteção: se a venda for urgente, considere alternativa como venda com condição suspensiva ou alternativa de comprador que aceite a restrição.

Conclusão

Cláusulas restritivas no imóvel são instrumentos legítimos de proteção patrimonial — mas, na prática, geram desafios reais quando se deseja vender o bem. A presença delas pode atrasar ou impedir a transação, reduzir o valor negociado ou gerar litígios demorados. Para quem vende ou pretende adquirir imóvel gravado por restrições, o caminho seguro é: identificação antecipada, análise jurídica especializada e planejamento estratégico da venda.

Não se trata apenas de “limpar a matrícula” — trata-se de entender o impacto das cláusulas restritivas, proteger os direitos dos envolvidos e garantir que o negócio seja concretizado sem surpresas.

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