A Matrícula do Imóvel não corresponde à Realidade: riscos e medidas jurídicas

A matrícula imobiliária é o “RG” de um imóvel. É o documento oficial que confere autenticidade às suas informações, garantindo publicidade, segurança e eficácia perante todos. Contudo, situações em que a matrícula não retrata a realidade física ou jurídica do bem são mais comuns do que se imagina — e podem comprometer a validade de um negócio, a obtenção de financiamento e até a sua propriedade.

As Divergências Mais Frequentes na Prática

Entre os principais problemas que encontramos estão:

• Imóveis com ampliações ou reformas sem averbação: Pense naquela edícula ou segundo andar que você construiu. Se essa alteração não foi averbada na matrícula, para a lei e para os bancos, a área extra simplesmente não existe, o que impede um financiamento ou a venda pelo valor real de mercado.
• Terrenos desmembrados ou unificados sem a devida atualização registral.
• Transmissões de propriedade não levadas a registro: É o caso do famoso “contrato de gaveta” ou de inventários e partilhas que nunca foram levados ao cartório. Embora você tenha a posse, legalmente, o imóvel ainda pertence ao antigo dono, que poderia, de má-fé, vendê-lo novamente ou tê-lo penhorado por dívidas.
• Descrição da área ou das confrontações divergente da realidade medida em campo.

Essas inconsistências podem parecer mera burocracia, mas seu impacto jurídico é imenso.

A Força da Matrícula: O Que a Lei Diz

Nos termos do artigo 1.245 do Código Civil, a propriedade de um imóvel só é transferida com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis. A regra é clara: “quem não registra não é dono”.

Portanto, mesmo que a realidade física seja diferente, é a informação contida na matrícula que prevalece juridicamente. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reforça esse entendimento, afirmando que negócios jurídicos podem ser invalidados quando a matrícula não reflete a situação real do bem, pois o registro é o único meio de garantir o direito de propriedade contra todos.

Como Regularizar e Proteger Seu Patrimônio

A solução depende do tipo de irregularidade. Entre os principais instrumentos, destacam-se:

• Averbações: Necessárias para formalizar construções, demolições, casamentos, divórcios e outras alterações no estado do imóvel ou do proprietário.
• Retificação de Registro: Utilizada para corrigir erros materiais ou adequar a descrição do imóvel, podendo ser feita diretamente no cartório (administrativa) ou por meio de uma ação judicial.
• Unificação ou Desmembramento: Procedimentos para adequar a matrícula à realidade física de terrenos que foram unidos ou divididos.

Cada medida exige uma análise cuidadosa para não gerar novos entraves.

Conclusão: Não Deixe Seu Patrimônio em Risco

Negócios imobiliários exigem segurança jurídica, e ela só existe quando a matrícula está regular e atualizada. Um imóvel cuja matrícula não corresponde à sua realidade é um ativo com a segurança comprometida. Na prática, isso significa que ele:

• Dificilmente será aceito em financiamentos;
• Perde valor de mercado, pois o comprador exigirá a regularização;
• Deixa o proprietário vulnerável a disputas judiciais.

A regularização e a retificação de registros não são despesas, mas um investimento na segurança do seu patrimônio. Contar com orientação jurídica especializada é o caminho mais seguro para evitar nulidades e prejuízos futuros.

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