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O maior medo de quem investe em imóveis para locação não é o calote em si, mas o tempo que a Justiça brasileira leva para resolver o problema. Uma ação de despejo por falta de pagamento pode arrastar-se por anos, consumindo a rentabilidade do proprietário com custas processuais, IPTU e condomínio atrasados.

Para tentar colocar um fim a essa lentidão, o Congresso Nacional avançou recentemente com o Projeto de Lei nº 3.999/2020, que institui o Despejo Extrajudicial e a Consignação Extrajudicial de Chaves. Aprovado recentemente pela Comissão de Constituição e Justiça (CCJ), o projeto está a um passo de se tornar lei e promete revolucionar o mercado imobiliário.

Mas, afinal, o dono do imóvel poderá simplesmente colocar o inquilino na rua através do cartório? Entenda o que é verdade, o que é mito e como isso muda os seus contratos.

A Base Legal: O Cartório Como Novo Protagonista

A ideia central do PL 3999/2020 é a “desjudicialização”, ou seja, retirar dos juízes os atos meramente burocráticos e comunicacionais, transferindo-os para os Cartórios de Notas (Tabelionatos).

Se o projeto virar lei nos moldes atuais, o rito funcionará da seguinte forma:

• O Início no Cartório: Diante da inadimplência do inquilino, o proprietário (locador) não precisará protocolar uma ação na Justiça de imediato. Ele irá ao cartório com a prova do contrato e da dívida, solicitando a lavratura de uma “Ata Notarial”.
• A Notificação e o Prazo de 15 Dias: O próprio cartório notificará o locatário (de forma pessoal ou até por via eletrônica/e-mail, se o contrato prever isso). A partir dessa certificação, o inquilino terá o prazo enxuto de 15 dias para pagar a dívida (purgar a mora) ou desocupar o imóvel voluntariamente.
• O Mito da Força Policial: É aqui que muitos se confundem. O cartório não tem poder de polícia. Se o inquilino ignorar a notificação e se recusar a sair após os 15 dias, o tabelião não pode mandar arrombar a porta. O locador pegará a Ata Notarial (que já tem força de prova absoluta) e a levará ao juiz apenas para pedir a ordem de desocupação forçada (coerção). A vantagem é que o juiz já recebe o processo “pronto e certificado”, sem precisar perder meses citando o réu.
• A Proteção ao Inquilino: A lei também ajuda o locatário. Se o proprietário se recusar a receber as chaves para continuar cobrando aluguel de forma abusiva, o inquilino poderá fazer a “consignação extrajudicial”, entregando as chaves diretamente no cartório para encerrar o contrato.

O Que Fazer? A Preparação Começa Agora

Embora o PL ainda aguarde a sanção e deliberação final em Plenário, o mercado já está se moldando à nova realidade. Proprietários e inquilinos que não atualizarem suas estratégias sofrerão prejuízos:

• Para Locadores e Imobiliárias: É hora de revisar todos os contratos de locação. Para aproveitar a agilidade extrema da nova lei, seus contratos devem conter cláusulas específicas autorizando a notificação eletrônica pelo cartório e definindo claramente os endereços físicos e digitais (e-mail/WhatsApp) das partes. Contratos desatualizados continuarão reféns da lentidão da Justiça comum.
• Para Locatários: A tolerância ao atraso acabou. Ignorar uma notificação que chega pelo correio ou por e-mail, achando que “ainda vai demorar para o juiz chamar”, será um erro fatal. Com o prazo de 15 dias cravado em cartório, o locatário precisará acionar um advogado imediatamente para discutir eventuais erros na cobrança antes que o prazo expire e a ordem de despejo compulsório seja emitida.

Conclusão

O PL 3999/2020 não exclui a figura do juiz, mas a reserva apenas para os casos em que a força do Estado for estritamente necessária. Ao deslocar a fase inicial de cobrança e notificação para os cartórios extrajudiciais, o Brasil dá um passo gigantesco em direção à segurança jurídica, garantindo agilidade para quem investe e regras claras para quem aluga. A eficiência da lei, porém, dependerá da robustez dos contratos assinados hoje.

Sobre a Paiva Nunes Advocacia

A Paiva Nunes Advocacia, liderada pelo CEO Dr. Rafael Paiva Nunes e reconhecida pelo Anuário Análise Advocacia, é um escritório referência nacional em Direito Imobiliário. Atuamos de forma estratégica na adequação de contratos de locação residencial, comercial e Built to Suit às novas realidades legislativas, além de promover execuções patrimoniais e retomadas de imóveis com a máxima celeridade. Se você precisa blindar os seus contratos contra a inadimplência ou enfrenta litígios locatícios de alta complexidade, nossa equipe detém o domínio técnico para traçar a rota jurídica mais rápida e segura para o seu patrimônio.