Blog Paiva Nunes

A cena é clássica no mercado imobiliário: você compra um imóvel na planta ou recém-construído, assina a escritura e realiza o registro na matrícula. No entanto, por causa de atrasos na obra, problemas com o “Habite-se” ou burocracias da construtora, a entrega das chaves não acontece. Dias depois, a surpresa desagradável chega pelos correios: o boleto da cota condominial no seu nome.

O senso comum e até mesmo decisões judiciais antigas diriam que, se você não tem a posse (as chaves), a conta não é sua. Contudo, uma recentíssima e unânime decisão da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), proferida no final de 2025, virou esse jogo e trouxe um alerta gravíssimo para quem compra imóveis.

Se o seu nome está na matrícula do imóvel, a dívida do condomínio é sua, mesmo que você nunca tenha pisado no apartamento.

A Base Legal: A Força da Matrícula e a Dívida Propter Rem

Para entender a mudança, é preciso analisar o julgamento do Recurso Especial (REsp) 2.147.665 pelo STJ. Historicamente, o mercado se amparava no Tema 886 do próprio tribunal, que costumava atrelar a responsabilidade da taxa de condomínio à posse efetiva do bem (a entrega das chaves).

Porém, o novo entendimento da Quarta Turma focou na natureza jurídica da taxa condominial, que é uma obrigação propter rem (ou seja, ela pertence à “coisa”, ao imóvel em si).

Os ministros definiram três pilares que oneram diretamente o comprador:

• O Registro Define o Condômino: A transferência da propriedade através de registro público no competente Cartório de Imóveis atribui automaticamente ao promitente comprador a condição formal de condômino. A partir desse momento, para o condomínio, você é o dono legal e o responsável financeiro.
• Desnecessidade de Posse: O STJ enfatizou que a falta de imissão na posse (não ter recebido as chaves), por si só, não isenta o proprietário registrado perante o condomínio. Não é necessário comprovar um vínculo material direto e prévio (uso do imóvel) para que a cobrança seja legítima.
• Proteção ao Caixa do Condomínio: O tribunal entendeu que o condomínio não pode ser prejudicado ou ficar com o caixa no vermelho por causa de uma briga particular entre o comprador e a construtora sobre o atraso nas chaves. O condomínio está, portanto, legalmente autorizado a executar a dívida extrajudicialmente direto contra quem figura na matrícula.

O Que Fazer? O Seu Direito de Regresso

Essa decisão tira o condomínio do fogo cruzado, mas coloca o comprador em uma situação extremamente delicada. Se você ignorar o boleto, o seu recém-adquirido imóvel poderá ser penhorado e leiloado para pagar a dívida. Para evitar prejuízos, aja estrategicamente:

• Não Ignore a Cobrança: Por mais injusto que pareça pagar por algo que você não está usando, o STJ validou que o condomínio pode cobrar as cotas de você. Deixar a dívida rolar só acumulará juros, multas e honorários advocatícios em uma execução judicial.
• Acione a Construtora (Direito de Regresso): A própria decisão do STJ aponta a saída para resguardar o seu bolso. A ausência das chaves fundamenta o que a lei chama de “direito de regresso”. Isso significa que, com a orientação de um advogado especialista, você deve ingressar com uma ação de indenização contra a construtora ou o vendedor culpado pelo atraso na entrega das chaves, exigindo o ressarcimento integral de todas as taxas condominiais que você foi forçado a pagar sem ter a posse do bem.
• Planeje o Registro: Na hora de fechar negócio, amarre contratualmente os prazos da assinatura da escritura e do registro com a entrega efetiva das chaves. Registrar o imóvel de forma apressada, antes que ele esteja pronto para habitação, significa assumir o passivo do condomínio prematuramente.

Conclusão

A matrícula imobiliária é o documento mais poderoso do Direito Civil. A decisão do STJ no final de 2025 prova que ter o nome registrado em um imóvel não confere apenas o direito de propriedade, mas atrai obrigações implacáveis. Se você está sendo cobrado por um imóvel cujas chaves ainda não recebeu, a culpa contratual pode ser de quem vendeu, mas a responsabilidade financeira perante o prédio, infelizmente, já é sua.

Sobre a Paiva Nunes Advocacia

A Paiva Nunes Advocacia, liderada pelo CEO Dr. Rafael Paiva Nunes e reconhecida pelo Anuário Análise Advocacia, é um escritório referência nacional em Direito Imobiliário e Direito Condominial. Atuamos de forma estratégica para blindar o seu patrimônio, oferecendo desde a análise rigorosa de contratos na compra de imóveis até a execução implacável de ações de regresso contra construtoras por atraso na entrega de obras. Se você está sendo lesado financeiramente por abusos ou burocracias no mercado imobiliário, nossa equipe possui a força técnica necessária para buscar a reparação total dos seus prejuízos.