Blog Paiva Nunes

Um dos maiores pesadelos para qualquer empresário ocorre logo após a assinatura do contrato de locação: o inquilino investe pesado na reforma, compra móveis, contrata equipe e, na hora de abrir as portas, a Prefeitura ou o Corpo de Bombeiros negam o Alvará de Funcionamento porque o imóvel está irregular.

A partir desse momento, inicia-se uma verdadeira guerra. O inquilino exige que o proprietário regularize a estrutura. O proprietário, por sua vez, alega que a responsabilidade de obter as licenças é de quem alugou o ponto. Afinal, de quem é a responsabilidade — e quem deve pagar a conta — para obter o Habite-se, o AVCB e o Alvará?

A resposta exige uma análise cuidadosa do que a lei impõe e do que o contrato permite.

A Base Legal: O Entendimento do STJ e a Divisão de Responsabilidades

A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) busca equilibrar a relação entre locador e locatário. O artigo 22, inciso I, da referida lei impõe ao locador o dever de entregar o imóvel em condições adequadas ao uso a que se destina, compreendendo também a sua regularização formal perante o poder público.

Contudo, para locações comerciais, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) traçou uma linha divisória muito clara sobre até onde vai a obrigação do dono do imóvel e onde começa a do inquilino:

• A Obrigação do Locador (A Estrutura e a Regularidade Formal): Na hipótese de locação comercial, a obrigação do locador restringe-se à higidez e à compatibilidade do imóvel ao uso comercial. Isso significa que o proprietário deve garantir que o imóvel possui o alicerce documental básico, como o “Habite-se”. O locador deve entregar os documentos que são necessários para que o locatário consiga, por exemplo, o AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros). A omissão na apresentação de documentos exigidos para o alvará de funcionamento caracteriza descumprimento contratual e enseja a responsabilidade da locadora pelos prejuízos decorrentes.
• A Obrigação do Inquilino (A Atividade Específica): Salvo disposição contratual em sentido contrário, o comando legal não impõe ao locador o encargo de adaptar o bem às peculiaridades da atividade a ser explorada, ou mesmo diligenciar junto aos órgãos públicos para obter alvará de funcionamento ou qualquer outra licença necessária ao desenvolvimento do negócio. Ou seja, as adequações específicas (como rampas de acessibilidade exigidas para uma clínica, ou exaustores para um restaurante) e as taxas do Alvará da sua empresa são de sua responsabilidade.

A Força do Contrato de Locação

A regra geral citada acima pode ser totalmente alterada pelo contrato. Se no contrato estiver expresso que cabe ao locatário conseguir o AVCB, o locador não terá qualquer responsabilidade.

É muito comum no mercado imobiliário que o proprietário conceda uma “carência” (meses sem pagar aluguel) em troca de o inquilino assumir o risco e os custos de regularizar pendências estruturais do imóvel. O que não pode existir é a má-fé: o locador esconder que o imóvel possui embargos irreversíveis que impedirão qualquer negócio de funcionar.

O Que Fazer?

Para evitar multas contratuais astronômicas e o fechamento do negócio, locadores e locatários devem agir de forma preventiva:

• Due Diligence Antes de Assinar: O inquilino jamais deve assinar o contrato sem antes consultar um arquiteto ou engenheiro para verificar se o imóvel possui o Habite-se e se o zoneamento da prefeitura permite a sua atividade naquele endereço.
• Cláusulas Claras de Responsabilidade: O contrato deve detalhar quem será responsável pelas obras de adaptação e pela aprovação nos Bombeiros (AVCB).
• Rescisão sem Multa: Sem a documentação necessária fornecida pelo proprietário, o locatário não conseguirá o AVCB e poderá, inclusive, pedir o desfazimento do negócio sem o pagamento da multa rescisória. O descumprimento desse dever de cooperação pela locadora justifica o reconhecimento de sua culpa pela rescisão.

Conclusão

Alugar um imóvel comercial não é o mesmo que alugar uma casa para morar. A burocracia estatal exige que o imóvel e a atividade estejam em perfeita sintonia legal. Confiar apenas em acordos verbais ou em contratos genéricos de papelaria é o caminho mais rápido para um litígio judicial e para a falência de um negócio antes mesmo da sua inauguração.

Sobre a Paiva Nunes Advocacia

A Paiva Nunes Advocacia, liderada pelo CEO Dr. Rafael Paiva Nunes e reconhecida pelo Anuário Análise Advocacia, é um escritório referência nacional em Direito Imobiliário. Atuamos de forma estratégica na elaboração e revisão de contratos de locação comercial (Built to Suit, shopping centers e lojas de rua), ações de despejo e na mitigação de riscos documentais e urbanísticos. Se o seu negócio está travado por irregularidades no imóvel ou se você é proprietário e enfrenta inquilinos inadimplentes, nossa equipe está pronta para assumir o controle jurídico da situação e proteger a sua operação.