A gestão de um condomínio muitas vezes exige agilidade e a descentralização de decisões. Para isso, é comum que síndicos e moradores sugiram a criação de “grupos gestores” ou comitês com poder de deliberação. No entanto, uma recente decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) acendeu um alerta vermelho para administrações que tentam implementar essas mudanças sem respeitar o rigor da lei.
O entendimento reforça que alterar a estrutura de poder e as regras do condomínio não pode ser feito com base em uma simples votação de maioria simples, exigindo a alteração formal da Convenção Condominial.
A Base Legal: O Quórum de Dois Terços
O caso, julgado em sede de Apelação Cível (1021599-31.2024.8.26.0068) pela 30ª Câmara de Direito Privado do TJ-SP, deixou claro os limites de uma assembleia. A Justiça determinou que a atribuição de poderes de deliberação a um grupo gestor, quando não há previsão na convenção original do condomínio, exige obrigatoriamente a alteração da norma interna.
Para que essa alteração seja válida, a lei é estrita: é obrigatória a aprovação por um quórum qualificado de dois terços dos proprietários em uma assembleia prévia. Caso esse requisito legal seja ignorado, a decisão corre o risco de sofrer pena de nulidade.
A lógica por trás dessa exigência é simples: a Convenção é a “Constituição” do condomínio. Delegar poderes de decisão a um grupo restrito afeta diretamente o direito de participação e a propriedade de todos os condôminos, o que justifica a necessidade de um consenso muito maior do que a simples maioria dos presentes na reunião.
O Que Fazer?
Se o seu condomínio pretende modernizar a gestão, criar comitês deliberativos ou alterar regras fundamentais de convivência e administração, seguir o rito legal é a única forma de evitar que as decisões sejam anuladas na Justiça:
- Revise a Convenção Atual: Antes de levar qualquer proposta para a assembleia, verifique se a Convenção já prevê a criação de grupos gestores ou se ela proíbe essa delegação de poderes.
- Convoque com Clareza: O edital de convocação da assembleia deve ser extremamente claro, informando que a pauta inclui a alteração da norma interna para a criação do grupo gestor, destacando a exigência do quórum de 2/3.
- Engajamento é Fundamental: Como o quórum de 2/3 exige a aprovação da grande maioria dos proprietários (e não apenas dos presentes), o síndico precisa realizar um trabalho prévio de conscientização e engajamento para garantir o número mínimo de votos.
- Assessoria Jurídica: Toda alteração de Convenção deve ser acompanhada por um advogado especialista para garantir que o novo texto não fira o Código Civil e para conduzir o registro correto no Cartório de Imóveis.
Conclusão
A agilidade na gestão não pode atropelar a segurança jurídica. A decisão do TJ-SP é um lembrete de que atalhos em assembleias costumam terminar em processos judiciais e anulações custosas. Respeitar o quórum qualificado é garantir que as mudanças reflitam a verdadeira vontade da coletividade e evitem a nulidade dos atos aprovados.
Sobre a Paiva Nunes Advocacia
A Paiva Nunes Advocacia, liderada pelo CEO Dr. Rafael Paiva Nunes e reconhecida pelo Anuário Análise Advocacia, é um escritório referência nacional em Direito Imobiliário e Condominial. Atuamos de forma estratégica na assessoria preventiva a síndicos e administradoras, na atualização de Convenções e Regimentos Internos, e no contencioso judicial, garantindo que a gestão do seu condomínio opere com total blindagem e segurança legal.
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