Multipropriedade: Você pode alugar livremente ou só pelo pool?

A multipropriedade imobiliária tem ganhado destaque no Brasil como uma alternativa acessível para quem deseja desfrutar de imóveis de alto padrão em destinos turísticos. No entanto, uma dúvida recorrente entre os proprietários é: é possível alugar minha fração livremente ou sou obrigado a utilizar apenas o pool de locação do empreendimento?

Recentemente, um caso exemplificativo ilustrou essa questão: Marina investiu R$ 120.000 em duas semanas anuais de multipropriedade em um resort cinco estrelas em Olímpia. Ao tentar alugar uma de suas semanas por meio do Airbnb por R$ 3.500, ela descobriu uma cláusula na convenção do condomínio que a obriga a utilizar exclusivamente o pool de locações do empreendimento, onde receberia apenas R$ 1.800 pela mesma semana. Essa diferença de R$ 1.700 representa uma perda de quase 49% da rentabilidade em relação ao valor de mercado. Esse cenário levanta questionamentos sobre a legitimidade de tais restrições e os direitos dos proprietários.

O que é multipropriedade e como funciona o pool de locações?

A multipropriedade, regulamentada pela Lei nº 13.777/2018, permite que diferentes pessoas sejam proprietárias do mesmo imóvel em períodos distintos. Cada proprietário possui o direito de uso exclusivo do imóvel durante um período específico, conforme estabelecido no contrato.

O pool de locações é um sistema no qual os proprietários transferem a gestão da locação de suas frações para uma administradora, que se responsabiliza pela comercialização e distribuição das unidades. Os rendimentos obtidos são compartilhados entre os participantes do pool, conforme critérios previamente estabelecidos.

O que diz a legislação sobre a liberdade de locação?

A Lei nº 13.777/2018 não estabelece restrições quanto à possibilidade de os proprietários alugarem suas frações livremente. No entanto, a convenção condominial pode impor regras específicas sobre a locação das unidades, desde que tais disposições não contrariem a legislação vigente e os direitos dos proprietários.

É importante destacar que, em casos de cláusulas que limitem excessivamente os direitos dos proprietários, pode haver margem para contestação judicial. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem se posicionado no sentido de que cláusulas que imponham restrições desproporcionais podem ser consideradas abusivas e, portanto, passíveis de revisão.

Como proceder diante de restrições à locação livre?

Se você é proprietário de uma fração de multipropriedade e deseja alugar sua unidade livremente, mas encontra restrições na convenção do condomínio, considere os seguintes passos:

Revisão da convenção condominial: Analise detalhadamente as cláusulas que tratam da locação das unidades para verificar a legalidade e a razoabilidade das restrições impostas.

Assessoria jurídica especializada: Consulte um advogado especializado em direito imobiliário para avaliar a possibilidade de contestar judicialmente cláusulas que limitem excessivamente seus direitos.

Negociação com a administradora: Tente estabelecer um diálogo com a administradora do empreendimento para buscar soluções que atendam aos interesses de ambas as partes, como a flexibilização das regras de locação.

Ação judicial: Caso as tentativas de resolução amigável não sejam eficazes, pode ser necessário ingressar com uma ação judicial para garantir o direito de alugar sua fração livremente.

Conclusão

A multipropriedade imobiliária oferece uma oportunidade única de desfrutar de imóveis de alto padrão com custos reduzidos. No entanto, é fundamental que os proprietários estejam cientes de seus direitos e das possíveis limitações impostas pelas convenções condominiais. Em caso de restrições à locação livre, é essencial buscar orientação jurídica para assegurar que seus direitos sejam respeitados e, se necessário, contestar cláusulas abusivas que possam comprometer a rentabilidade do investimento.

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