Lei dos Distratos: o STJ virou o jogo em favor do consumidor

A Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei dos Distratos, foi criada para disciplinar a resolução dos contratos de promessa de compra e venda de imóveis na planta ou loteamentos, determinando penalidades e regras de devolução de valores. Porém, ao longo dos anos, sua aplicação tem sido alvo de críticas por favorecer excessivamente as incorporadoras.

Recentemente, a 3ª Turma do STJ proferiu uma decisão paradigmática que redireciona a balança a favor da proteção do consumidor, reinterpretando os limites da retenção e da restituição conforme os princípios do Código de Defesa do Consumidor (CDC).

O que a Lei dos Distratos prevê

A Lei 13.786/18 alterou a Lei de Incorporações (4.591/64) e a Lei de Parcelamento do Solo (6.766/79) para inserir regras objetivas em casos de distratos:

Retenção legal permitida: até 25% dos valores pagos nas incorporações normais; até 50% nos imóveis sob regime de patrimônio de afetação.

Possibilidade de devolução parcelada ou diferida, especialmente em empreendimentos ainda em construção.

Autorização para retenção de taxas administrativas, corretagem e demais despesas previstas contratualmente.

Essas previsões visavam proteger as incorporadoras de perdas abruptas e dar previsibilidade ao mercado. No entanto, muitos contratos passaram a incluir cláusulas abusivas que extrapolavam os limites legais.

O “jogo virou”: entendimento recente do STJ

Prevalência do CDC em relações imobiliárias

No julgamento recente, a 3ª Turma do STJ avaliou recursos especiais que discutiam justamente a compatibilidade das retenções previstas na Lei dos Distratos com o CDC. A relatora, ministra Nancy Andrighi, afirmou que, quando se tratar de relação de consumo, há prevalência do CDC sobre a lei especial, especialmente nos casos de cláusulas abusivas ou imposições contratuais excessivas.

Limite máximo de retenção: 25%

O STJ decidiu que a soma de todas as penalidades (multa, taxas administrativas, corretagem, taxa de fruição etc.) não pode ultrapassar 25% do total pago pelo adquirente. Qualquer cláusula que estipule retenção maior ou que permita diminuição abusiva desse direito é incompatível com o CDC.

Devolução imediata

Outro ponto marcante da tese fixada é que o comprador deve receber a restituição imediata dos valores que lhe são devidos, sem depender do término da obra ou de prazos de diferimento. A prática de condicionar a devolução apenas ao término da construção ou em parcelas foi considerada abusiva na relação de consumo.

Exclusão da taxa de fruição quando inaplicável

Em casos em que não há efetiva utilização da unidade (por exemplo, lote sem construção), a aplicação automática da taxa de fruição foi afastada. A cobrança desse encargo precisa ser justificada e proporcional ao uso real do imóvel.

Implicações práticas dessa mudança

Para os adquirentes / consumidores

Maior proteção contra cláusulas abusivas que aplicavam retenções excessivas.

Direito de pleitear a restituição de valores pagos além do limite de 25%.

Redução da insegurança jurídica nos processos de distrato — há agora um parâmetro jurisprudencial mais favorável.

Para incorporadoras e construtoras

Necessidade urgente de revisar contratos de venda para adequá-los ao novo entendimento.

Redução de margens operacionais previstas nos distratos que usavam retenções abusivas.

Maior exposição a litígios, especialmente pela restituição retroativa de valores pagos a mais pelos compradores.

Para advogados imobiliários e partes envolvidas

Adotar uma estratégia defensiva e ofensiva: impugnar retenções abusivas em distratos e rever cláusulas contratuais antes de novas vendas.

Inserir em contratos cláusulas de transparência, limitação de retenções e previsibilidade para os consumidores.

Acompanhar as decisões subsequentes, já que esse posicionamento pode gerar repercussão e ajustes jurisprudenciais nos tribunais inferiores.

Conclusão

A decisão recente do STJ que “virou o jogo” na aplicação da Lei dos Distratos representa um marco no Direito Imobiliário. Ela reafirma que a proteção ao consumidor não pode ser suprimida por regras setoriais e que a retenção abusiva de valores pagos em distratos será moderada pelos preceitos do CDC.

Se você adquiriu imóvel na planta e está passando por dificuldades ou considerações de distrato — especialmente se houver retenções desproporcionais — é hora de rever seu contrato e buscar orientação jurídica qualificada. É fundamental garantir que seus direitos sejam respeitados, especialmente diante das mudanças recentes no cenário jurídico.

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