Tokenização Imobiliária em Debate: inovação tecnológica e suas repercussões no Direito

A digitalização avança cada vez mais no mercado imobiliário. E uma novidade chama atenção: a tokenização imobiliária — ou seja, transformar ativos físicos (um imóvel, fração, empreendimento) em tokens digitais que representem direitos sobre esse ativo, geralmente utilizando tecnologia blockchain.

No dia 19 de setembro de 2025, o escritório Demarest promoveu um evento híbrido, com presença de especialistas, registradores, notários e atores do mercado para debater os impactos jurídicos dessa inovação no setor imobiliário.

Esse encontro foi considerado um marco, pois reuniu diferentes frentes (registro imobiliário, notariado, tecnologia jurídica) para discutir os desafios e oportunidades da tokenização no Brasil.

O que foi debatido no evento do Demarest

• O evento contou com palestrantes como Jonathan Darcie (Netspaces), Alexandre Kassama (27º Tabelião e CNB), Caleb Miranda (Registro de Imóveis de São Vicente / IRIB), além de profissionais do Demarest como Yuri Nabeshima, Marc Stalder e o professor Silvio Venosa.
• O tema central foi como casar inovação e segurança jurídica: como utilizar modelos jurídicos existentes (registro, cartório, contratos) para viabilizar operações de tokenização com respaldo legal.
• Debate envolveu áreas técnicas diversas: direito civil, notarial, registral, finanças, tecnologia.
• Um ponto de grande atenção: a ausência de regulação específica para tokenização imobiliária no Brasil. Isso cria insegurança jurídica, exigindo soluções criativas e riscos calculados.
• Empresas como a Netspaces estão desenvolvendo plataformas que permitem comercializar “tokens imobiliários” com registro em cartório, associando o token digital ao direito real correspondente.

Principais repercussões jurídicas e desafios

1. Direito real vs representação digital

Há tensão entre o token (representação digital) e o direito real sobre imóvel tradicional. Qual valor tem o token se não houver suporte real registral? A segurança jurídica depende de mecanismos que vinculem token e imóvel físico.

2. Registro imobiliário e cartório

Para que a tokenização não se torne mera ficção digital, é fundamental que os registros notariais e imobiliários se adaptem. Por exemplo, permitir que cartórios reconheçam contratos que envolvam troca de token por propriedade ou fração do imóvel.

3. Contratos, garantias e responsabilidade

É necessário que os contratos que fundamentam a tokenização prevejam: obrigações, garantias, penalidades, mecanismos de execução, diretrizes para casos de inadimplência, liquidação ou disputas.

4. Compliance, transparência e auditoria

Blockchain pode ajudar a garantir transparência nas transações, mas será exigido controle de conformidade, auditorias regulares e garantias contra fraudes e manipulações.

5. Tributação e regime fiscal

Como tributar operações de compra, venda ou troca de token imobiliário? Será considerado alienação de bem, renda, ganho de capital ou outro regime? A carga tributária e regras de impostos precisam ser adaptadas.

6. Proteção ao investidor / consumidor

Dada a nova tecnologia, investidores menos informados podem ser vulneráveis. Será necessário estabelecer normas de informação, divulgação de riscos e mecanismos de segurança jurídica.

Oportunidades e casos práticos

• A tokenização pode aumentar a liquidez do mercado imobiliário: fragmentar propriedade faz com que pessoas possam investir em frações menores de imóveis diferenciados.
• Facilita o investimento coletivo em empreendimentos de maior porte, democratizando acesso a ativos antes disponíveis apenas para grandes investidores.
• Permite inovação em modelos híbridos: por exemplo, token que confere direito a uso, remuneração de aluguel fornecida via token, ou token trocável por propriedade plena posteriormente.
• Projetos pioneiros já testam a tokenização com respaldo contratual e cartorial, explorando compatibilização entre token digital e direito real imobiliário.

Como acompanhar e se preparar para tokenização imobiliária

• Ficar atento à regulamentação futura — acompanhar projetos de lei, normas de bancos centrais ou de mercado financeiro.
• Estudar modelos jurídicos adaptados, que incorporem tokenização com segurança (contratos, garantias, aplicação registral).
• Avaliar parceiros tecnológicos confiáveis, que conheçam blockchain, segurança digital e legislação imobiliária.
• Capacitação em direito digital e criptoativos — quem atuar no mercado imobiliário precisará entender tecnologia além da lei tradicional.
• Testes pilotos com cautela — começar com projetos restritos e seguros para validar esquemas antes de escalonar.

Conclusão

A tokenização imobiliária representa uma transformação profunda no setor — unindo o físico ao digital. O evento promovido pelo Demarest em 19 de setembro de 2025 ressaltou que, embora existam enormes oportunidades de inovação, os desafios jurídicos são substanciais. A ausência de regulação específica exige cautela, mas também abre espaço para adaptações criativas e pioneirismo no mercado imobiliário.

Para incorporadores, investidores, registradores, advogados e entusiastas do setor, esse é o momento de estudar, debater e se posicionar. Quem tiver domínio desse novo ambiente digital-jurídico pode estar à frente no futuro do mercado imobiliário.

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