Penhora prévia: requisito indispensável para adjudicação imobiliária segundo o STJ

No dia 28 de agosto de 2025, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou entendimento que está causando impacto no direito imobiliário e no direito processual: a penhora prévia é ato processual obrigatório antes da adjudicação de bens — e sua ausência torna o procedimento nulo.

O que foi decidido?

No caso em julgamento (REsp 2.200.180), tratava-se de um pedido de adjudicação de imóvel em copropriedade, solicitado pelo credor em face de dívida judicial. O pedido inicial não contemplava a fase de penhora, sob o argumento de que, no caso de copropriedade, poderia haver adjudicação direta pela preferência do credor. O Tribunal de origem (TJSP) chegou a dar provimento à adjudicação, sob argumento de que a parte não demonstrou prejuízo pela ausência da penhora.

Porém, para o STJ, essa lógica viola regras estruturais do processo executivo e fere princípios constitucionais. A decisão unânime declarou a nulidade da adjudicação realizada sem penhora, reafirmando que esta é etapa essencial para qualquer forma de expropriação.

O ministro relator Antonio Carlos Ferreira destacou que a penhora garante:

• publicidade do ato
• possibilidade de avaliação adequada do bem
• contraditório (direito de defesa)
• proteção a terceiros que possam ser afetados
• possibilidade de o devedor alegar eventuais imunidades ou impenhorabilidades (como bem de família)

Ele também ressaltou que os dispositivos do CPC referem-se expressamente à adjudicação de bens penhorados (art. 876 do CPC) e que a ordem procedimental do CPC (arts. 523, §3°, etc.) impõe que a penhora preceda qualquer ato expropriatório.

Por que essa decisão é tão relevante?

Reforço do devido processo legal

A ausência de penhora compromete todo o rito processual, pois elimina etapas que asseguram transparência, publicidade e controle das partes. O STJ considerou essa nulidade absoluta, ou seja, não é necessário provar prejuízo específico para que a adjudicação seja invalidada.

Limitação de atalhos expropriatórios

Alguns julgados e entendimentos locais admitiam adjudicação direta em certas situações (como copropriedade ou direito de preferência) sem penhora. Essa decisão pacifica que tais atalhos contrariam a sequência legal do processo de execução.

Proteção de terceiros e de direitos essenciais

Quando não há penhora, não há avaliação formal e não há publicidade adequada, impedindo que terceiros interessados ou o executado tenham ciência ou possam se manifestar. Também pode afetar o direito à impenhorabilidade, como no caso de bem de família.

Impacto em execuções em curso

Execuções já em andamento que tenham promovido adjudicação sem penhora podem ter essa adjudicação anulada. Os advogados devem verificar os procedimentos adotados em cada caso e avaliar a possibilidade de arguir nulidade por ausência dessa etapa indispensável.

O que fazer na prática diante desse entendimento

• Para o credor / exequente: antes de pedir a adjudicação, garantir que o bem seja penhorado, avaliado e que a publicidade procedimental seja obedecida — ou seu pedido pode ser considerado nulo.
• Para o devedor (executado): se a adjudicação foi feita sem penhora, pode-se arguir nulidade absoluta do ato, sem necessidade de provar prejuízo, por ofensa ao devido processo legal.
• Para advogados e partes interessadas: revisar petições, contratos, modelos de execução e fluxos processuais para assegurar que o rito esteja alinhado com esse novo marco jurisprudencial do STJ.

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