STJ responsabiliza ex-proprietário por débito condominial mesmo após leilão: entenda essa decisão surpreendente

Uma decisão recente do Superior Tribunal de Justiça (STJ) está chamando atenção no direito imobiliário. Em 02 de setembro de 2025, a 3ª Turma do STJ decidiu que um antigo proprietário deve pagar R$ 738 mil de débito condominial de um imóvel que foi arrematado em leilão — mesmo com o imóvel já tendo sido adquirido pelo condomínio credor.

Esse caso vai de encontro a decisões tradicionais, que em regra responsabilizam o comprador (arrematante) pelos débitos anteriores à arrematação. Aqui, o entendimento foi diferente. Vamos ver os detalhes e o que isso pode representar para quem arremata imóveis ou participa de leilões.

O que ocorreu no caso concreto

• A dívida de condomínio em questão datava de 1998 e chegou a R$ 738 mil. O imóvel ficava no Jardim Paulista, em São Paulo, com valor de avaliação de cerca de R$ 1 milhão.
• Em 2017, o imóvel foi levado a leilão. O condomínio mesmo arrematou por R$ 606 mil, aproximadamente 50% do valor de avaliação.
• O antigo proprietário (Cimob Participações, hoje Gafisa) foi condenado pelo STJ a pagar o valor da dívida.
• A relatora, ministra Nancy Andrighi, fundamentou sua decisão no fato de que o débito condominial foi originado quando a ex-proprietária ainda usufruía do imóvel, e que a arrematação não cobria o débito integral.
• Também foi levado em conta que, embora o edital de leilão não mencionasse a dívida condominial, havia indícios de que o arrematante (o condomínio em si) tinha ciência da existência do débito antes de participar/leiloar.

O que diz a lei e a jurisprudência & o que muda com esse entendimento

• O art. 1.345 do Código Civil dispõe que “O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, relativos ao condomínio, inclusive os vencidos.” Tradicionalmente, com edital apresentando o débito, o arrematante responderia.
• No entanto, essa decisão mostra que, mesmo sem menção expressa no edital, podem haver casos em que o antigo proprietário continua responsável pelo débito remanescente — especialmente quando o valor que o bem foi arrematado é inferior ao total da dívida.
• A ideia é que a obrigação condominial (cotas condominiais) tem natureza propter rem — isto é, vinculada ao imóvel, e não à pessoa. Mas isso não significa que todos os encargos são automaticamente transferidos para o novo proprietário em leilão, sem análise de quem participou do certame, de sua ciência ou de valores cobrados.

Impactos práticos para condôminos, arrematantes e ex-proprietários

• Quem pretende arrematar imóvel em leilão deve examinar não só o edital, mas eventuais débitos anteriores, histórico de dívidas, e a possibilidade de haver dívida não explicitada.
• O ex-proprietário, mesmo após perder a propriedade pelo leilão, pode ser responsabilizado pelos valores que excedam o que o arremate cobriu. Neste caso, o ativo do leilão (o valor recebido) foi insuficiente para apagar toda a dívida.
• Condôminos credores podem se sentir mais seguros para cobrar dívidas mesmo depois da arrematação, se for comprovado que o antigo proprietário usufruiu do imóvel enquanto a dívida corria.
• Essa decisão pode gerar uma reinterpretação de precedentes, afetando leilões futuros, editais, condôminos e ex-proprietários.

O que fazer para se proteger ou buscar seus direitos

Para quem vai arrematar:

• Verifique se o edital de leilão menciona débitos condominiais anteriores.
• Pesquise a situação real do imóvel: dívidas, ações judiciais, histórico no condomínio.
• Peça parecer jurídico antes de ofertar no leilão.

Para ex-proprietário:

• Se for notificado de cobrança após arrematação, consulte advogado especializado para verificar se há base para defesa (valores, se excesso foi claro, se edital era omisso, etc.).
• Avalie possibilidade de regresso do condomínio: em alguns casos, se você já não era proprietário, pode haver contestação ou limitação.

Para condomínio / administradora:

• Ao organizar leilões, que os editais sejam transparentes, explicitando dívidas condominiais existentes sempre que possível.
• Preservar documentação que comprove quando os débitos começaram, quanto foi o montante acumulado, e se houve ciência do arrematante.

Conclusão

Essa decisão do STJ representa um alerta forte: o antigo proprietário pode continuar respondendo por dívidas condominiais após o leilão, especialmente nos casos em que o valor do arremate é insuficiente para saldar todos os débitos e quando se comprova que ele usufruiu do imóvel durante o período das dívidas.

Para todos os envolvidos — ex-proprietários, compradores em leilão, administradoras —, é essencial agir com transparência, cautela e respaldo jurídico.

Sobre nós

O Paiva Nunes Direito Imobiliário é um escritório especializado em Direito Imobiliário e de Família, com sedes em Porto Alegre, São Paulo e Florianópolis, atendendo clientes em todo o Brasil.

📩 contato@paivanunes.com.br

🌐 www.paivanunes.com.br