STJ decide que taxa de condomínio segue como dívida pessoal após leilão de imóvel

Quando um imóvel vai a leilão por inadimplência condominial, muitos acreditam que o débito se extingue junto com a transferência da propriedade. No entanto, uma recente decisão da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reafirma que o antigo proprietário pode continuar respondendo pela taxa de condomínio, mesmo depois da arrematação. Essa orientação muda o panorama de responsabilidades nas execuções condominiais.

O caso e a decisão do STJ

Em setembro de 2025, o STJ consolidou entendimento de que a obrigação condominial não desaparece com o leilão: o antigo proprietário permanece pessoalmente responsável pelos débitos não quitados.

No caso concreto, o imóvel foi leiloado por inadimplência, mas o valor da arrematação não foi suficiente para liquidar todo o débito condominial. O condomínio, ao arrematar o imóvel, deu prosseguimento à execução contra o ex-proprietário.

A relatora, ministra Nancy Andrighi, afirmou que embora a obrigação condominial tenha natureza propter rem (vinculada ao imóvel), a arrematação rompe o vínculo automático, mas não exonera o antigo proprietário de sua responsabilidade pessoal residual.

O acórdão justificou que, após a arrematação, a dívida deixa de acompanhar o imóvel como encargo automático (“obrigação ambulatória”) e passa a ser responsabilidade pessoal do devedor original.

Em paralelo, o entendimento consolida que o arrematante — se teve ciência prévia dos débitos — também pode ser responsabilizado, mas sem eximir por completo o antigo proprietário.

Fundamentação jurídica e distinções importantes

Obrigação propter rem e sua alteração

A obrigatoriedade de pagar as taxas condominiais tem, em princípio, natureza propter rem — ou seja, é vinculada ao imóvel, independentemente de quem o possua. Entretanto, a decisão do STJ entende que, com a arrematação, essa característica sofre modulação: parte da dívida pode permanecer como obrigação pessoal do antigo proprietário.

Relação com o arrematante

O novo proprietário (arrematante) pode assumir o débito condominial vencido, especialmente quando o edital do leilão explicitou que o imóvel estava sujeito a encargos. A ciência prévia funciona como pressuposto para responsabilização do arrematante.

Limites e distinções: tributos vs condomínio

É importante diferenciar entre dívidas tributárias e dívidas condominiais. Já existem decisões do STJ (Tema 1.134) que protegem o arrematante de tributos anteriores à alienação do imóvel, estabelecendo que a sub-rogação ocorre sobre o preço da arrematação, não recaindo responsabilidade direta sobre ele. Porém, essa segurança tributária não se estende automaticamente às taxas condominiais, que não contam com dispositivo legal equivalente. Assim, enquanto o entendimento tributário ampara o arrematante, para o condomínio as decisões mais recentes reforçam a cobrança residual contra o ex-proprietário.

Impactos práticos para condôminos, arrematantes e ex-proprietários

Para ex-proprietários

Mesmo após perder a propriedade por leilão, seguirão respondendo pelas parcelas condominiais pendentes.

Devem acompanhar o processo e, se for o caso, apresentar defesa quanto ao quantum da dívida ou excesso de encargos.

Para arrematantes

Se adquiriu imóvel em leilão, verifique se o edital mencionava dívidas condominiais: se sim, há risco de ter que assumir parte da dívida.

Pode protocolar ação de regresso contra o antigo proprietário para reaver valores pagos, caso tenha sido obrigado a quitar encargos.

Para condomínios e administradoras

Ao promover leilões, é essencial que os editais incluam informações claras sobre débitos condominiais para dar ciência aos participantes.

Mesmo após arrematação, o condomínio pode prosseguir com execução contra o ex-proprietário para saldar o débito remanescente.

Como agir diante desse novo entendimento

Analisar edital de leilão: verificar se havia menção expressa a encargos condominiais.

Realizar cálculos detalhados dos débitos até a data da arrematação e depois.

Avaliar contestações: possíveis excessos de juros, encargos ilegítimos ou divergências no valor exigido.

Planejar ação regressiva para buscar ressarcimento contra o antigo proprietário, se você for arrematante.

Atuação preventiva em contratos futuros: formular cláusulas em convênios e convenções condominiais que limitem riscos e informem claramente obrigações.

Conclusão

A decisão do STJ reforça que a perda do imóvel por leilão não extingue a responsabilidade do antigo proprietário pelas dívidas condominiais pendentes. Trata-se de um marco importante para o direito condominial e imobiliário: agora, quem vendeu ou teve o imóvel levado a hasta pública precisa estar consciente de que as obrigações residuais persistem.

Para todos os envolvidos — condomínios, compradores em leilão e ex-proprietários —, esse novo entendimento exige cautela extra, análise criteriosa e suporte jurídico especializado para lidar com responsabilidades antes consideradas extintas.

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