PROPRIETÁRIA DE IMÓVEL QUE NÃO SE ATENTOU ÀS CLÁUSULAS DO CONTRATO E DEVE PAGAR MULTA PELA RESOLUÇÃO CONTRATUAL

A proprietária de um imóvel foi condenada a pagar mais de R$ 120.000,00 a título de multa contratual à imobiliária administradora do seu imóvel por término antecipado do contrato.

O Jurista CAIO MÁRIO[1] conceitua contrato como “um acordo de vontades, na conformidade da lei, e com a finalidade de adquirir, resguardar, transferir, conservar, modificar ou extinguir direitos”, ou sinteticamente, é “um acordo de vontades com a finalidade de produzir efeitos jurídicos”.

Ainda, o contrato se extingue de forma normal, com o natural adimplemento do que foi pactuado, ou de forma “anormal”, com a extinção por outros motivos, tecnicamente conceituados em rescisão[2], resolução[3] e, por fim, resilição[4].

A proprietária de um imóvel comercial firmou contrato com uma Imobiliária local para que esta administrasse e intermediasse a locação de seu imóvel.

Transcorrido um período, o aludido imóvel foi locado por prazo certo a uma instituição profissionalizante, cujo contrato vedava a sublocação, mas fez constar a existência de exceção no próprio contrato, a saber, a possibilidade de haver uma lancheria no espaço, ainda que de forma terceirizada.

O contrato foi firmado 12/02/2010, cuja duração ficou estipulada até a data de 31/07/2014, no valor de R$ 8.000,00 mensais. Durante a execução do contrato, a locatária sublocou uma lancheria dentro do espaço da Escola.

Entretanto, a proprietária se insurgiu contra a existência de uma lancheria no interior do imóvel locado, notificando a Imobiliária locatária e requerendo a resolução contratual, sem pagamento de multa, ou multa reduzida, aduzindo descumprimento contratual.

A proprietária do imóvel aduziu que a lancheria não poderia estar no imóvel, pois o local estava locado com cláusula de vedação de sublocação.

Em primeiro grau a autora teve seu pedido julgado como improcedente, sentença mantida em apelação. Em Recurso Especial (REsp. 1.376.162 – MG), salientou que o pedido de afastamento da multa contratual, ou sua minoração, não fora analisada em sentença anterior.

No Superior Tribunal de Justiça

No STJ, a Ministra responsável, em decisão monocrática, salientou a existência de cláusula expressa permitindo a sublocação do espaço desde que fosse para serviço de lanchonete, ainda que terceirizada, mantendo a decisão exarada em 1° Grau.

Quanto ao valor da multa, o quantum de pena foi readequado, minorando o valor aplicado no juízo de 1° grau.

Em sua fundamentação, a Ministra considerou abusiva a estipulação de multa com base no tempo restante de contrato entre a proprietária e a imobiliária, como apresentado na respectiva cláusula de eventual rescisão, ressaltando que ainda restavam a cumprir 35 meses do contrato.

Desse modo, a Ministra decidiu pela readequação do montante para o equivalente aos 12 meses em que a imobiliária administrou o imóvel, fixando a multa rescisória em R$ 123.033,60 (R$ 10.252,80 x 12), pendentes de correção.

Assim, se demonstra de suma importância uma assessoria profissional tanto na confecção do contrato quanto no encerramento deste.

Dúvidas: contato@paivanunesadvogados.com.br

[1] PEREIRA DA SILVA, Caio Mário: Instituições de Direito Civil, 3ª ed., Rio de Janeiro, Forense, 1975, vol. III, p. 35, APUD Arnaldo Rizzardo: Contratos – 15. Ed. – Rio de Janeiro: Forense, 2015 p. 44 [livro digital].

[2] RIZZARDO, Arnaldo. OP. Cit. p. 258 – Por rescisão, assim denominada quando o contrato tem formação nula, iníqua, ou anulável.

[3] IBIDEM – Resolução: Apropriada para o caso de falta de cumprimento, de inadimplemento, sempre superveniente, ou ocorrendo depois da formação do contrato

[4] IBIDEM – Resilição: Que se apresenta no desfazimento da relação contratual por ajuste das partes, isto é, pela comum vontade dos contratantes, e por declaração unilateral de um dos sujeitos da relação.