HIPÓTESES PREVISTAS NA LEI DO DISTRATO

A LEI DO DISTRATO

A lei nº 13.786, sancionada em 27 de dezembro de 2018, altera as leis 4.591/64 e a 6.766/79. Surgiu para regular o distrato nas transações imobiliárias.

A lei está gerando inúmeros debates e dividindo opiniões. Alguns pensam que a lei é benéfica por regulamentar o distrato imobiliário, enquanto outros entendem por ser prejudicial ao consumidor, inclusive, há quem entenda pela inconstitucionalidade de certos dispositivos.

Trataremos aqui de observar alguns aspectos da lei do distrato, sem fazer juízo de valor.

DISPOSITIVOS DA LEI DO DISTRATO

A lei do distrato acrescentou o artigo 35-A, 43-A e 67-A da lei 4.591/64, além do artigo 26-A, 32-A, 34 e 35 da lei 6.766/79. As leis referem-se à incorporação e loteamento, respectivamente.

Para explicar: A incorporação é a venda antecipada de unidades imobiliárias que pertençam a um conjunto de condomínio em construção ou que ainda serão construídos. Enquanto o loteamento é a subdivisão de gleba (grande área de terra) em lotes (áreas menores) destinados à edificação.

O artigo 35-A, §a da lei 4.591/64 e 26-A da lei 6.766/79 trouxe que os contratos serão iniciados por quadro-resumo. Determinou também alguns requisitos essências que devem conter no quadro. Entre os requisitos, destacam-se dois: as condições de desfazimento do contrato e o direito de arrependimento.

Na falta de qualquer dos requisitos do quadro-resumo, deve ocorrer o aditamento do contrato para sanar a omissão no prazo de 30 dias.

Findo o prazo, nos artigos 35-A, §1º da lei 4.591/64 e 26-A, §1º da lei 6.766/79, o adquirente poderá rescindir o contrato, com a devolução dos valores no prazo de 60 dias.

DISTRATO

Outra possibilidade é o distrato. No artigo 67-A da 4.591/64 e 32-A da lei 6.766/79, regula formas de desfazimento unilateral do contrato pelo adquirente.

Quanto a resilição unilateral do contrato na incorporação, o adquirente que deu causa ao distrato terá direito a restituição das quantias pagas, com exceção da comissão de corretagem e da retenção de até 25% pelo incorporador, além de alguns outros encargos. Os dispositivos são iguais ao entendimento já consolidado pela jurisprudência.

O problema surge quando analisamos o §5º do artigo 67-A, onde a incorporadora terá direito a reter até 50% dos valores pagos pelo adquirente se houver patrimônio de afetação. O que se mostra muito oneroso para o adquirente que queira desfazer o contrato.

Temos também a seguinte situação: atraso na entrega do imóvel previsto no artigo 43-A da lei 4.591/64. O adquirente poderá pedir distrato e receber todos os valores integralmente ou optar por receber indenização por cada mês de atraso, no valor de 1% dos valores devidamente pagos ao incorporador, com correção monetária, a contar da data em que o imóvel deveria ser entregue.

O artigo 67-A, §10 e 11 da lei 4.591/64, prevê o direito de arrependimento. Poderá exercer o seu direito de arrependimento em até 7 dias. Assim, receberá todos os valores integralmente, e para isto, deverá notificar o incorporador por carta.

Em síntese, estas são as hipóteses previstas na lei nº 13.786/2018, sancionada para regular o distrato nas transações imobiliárias.

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