Comprou um imóvel no leilão?

STJ Decide: Compradores de Imóveis em Leilão Não Herdam Dívidas Tributárias Anteriores

Os leilões de imóveis têm se consolidado como uma alternativa atrativa no mercado imobiliário brasileiro, oferecendo oportunidades de aquisição a preços competitivos. Contudo, a possibilidade de o arrematante assumir dívidas tributárias anteriores à compra sempre gerou insegurança entre os compradores. Recentemente, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) proferiu uma decisão que reforça a segurança jurídica desses adquirentes.

Entendendo a Decisão do STJ

Em 9 de outubro de 2024, a 1ª Seção do STJ decidiu que os arrematantes de imóveis em leilão não são responsáveis por débitos tributários anteriores à arrematação, mesmo que o edital do leilão preveja o contrário. A tese fixada foi: “Diante do disposto no artigo 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional (CTN), é inválida a previsão em edital de leilão atribuindo responsabilidade ao arrematante pelos débitos tributários que já incidiam sobre o imóvel na data de sua alienação.

Essa decisão foi tomada sob o rito dos recursos repetitivos, o que significa que servirá de orientação para os demais tribunais e juízes de primeira instância sobre o tema. A modulação dos efeitos da decisão estabelece que a tese fixada só será aplicável aos leilões cujos editais sejam publicados após a data de publicação da ata de julgamento do repetitivo, ressalvados os pedidos administrativos e ações judiciais pendentes de apreciação, para os quais a tese se aplica de imediato. 

O Que Diz a Lei

O artigo 130 do Código Tributário Nacional dispõe que, na alienação de imóveis, os tributos relativos ao bem sub-rogam-se no respectivo preço, ou seja, devem ser pagos com o valor obtido na venda. O parágrafo único desse artigo especifica que, em caso de alienação judicial, como nos leilões, essa sub-rogação ocorre sobre o preço da arrematação, isentando o arrematante de responsabilidade por débitos tributários anteriores.

Essa disposição legal fundamentou a decisão do STJ, que entendeu ser inválida a previsão em edital de leilão que atribua ao arrematante a responsabilidade pelos débitos tributários já incidentes sobre o imóvel na data de sua alienação. 

Impacto para os Compradores

Essa decisão traz benefícios significativos para os compradores, eliminando o risco de assumir dívidas tributárias não previstas inicialmente e proporcionando maior segurança jurídica. Com isso, espera-se um incentivo à participação em leilões de imóveis, ampliando as oportunidades no mercado.

Para aqueles que pretendem participar de leilões de imóveis, é fundamental ler atentamente os editais e buscar assessoria jurídica especializada. Embora a decisão do STJ isente o arrematante de dívidas tributárias anteriores, é importante estar atento a outros possíveis ônus que possam recair sobre o imóvel, como dívidas condominiais ou questões possessórias.

Orientações Práticas

Para aqueles que pretendem participar de leilões de imóveis, é fundamental ler atentamente os editais e buscar assessoria jurídica especializada. Embora a decisão do STJ isente o arrematante de dívidas tributárias anteriores, é importante estar atento a outros possíveis ônus que possam recair sobre o imóvel, como dívidas condominiais ou questões possessórias.

Conclusão

A recente decisão do STJ representa um marco para o mercado imobiliário, reforçando a proteção aos arrematantes e incentivando a transparência nos leilões. Manter-se informado sobre os direitos e deveres ao adquirir um imóvel em leilão é essencial para realizar negócios seguros e vantajosos.