COMPRA E VENDA DE APARTAMENTO EM DÍVIDA COM O CONDOMÍNIO. QUEM DEVE PAGAR?

TAXAS CONDOMINIAIS

Verificamos que a taxa condominial é uma obrigação imposta a todos os condôminos e possui como finalidade a manutenção/melhoria do espaço de uso comum, além do pagamento de despesas ordinárias. É o que nos traz o artigo 1.336, inciso I, do Código Civil.

Eventual inadimplência dará direito ao condomínio de cobrar do proprietário do imóvel, mas, para tanto, a obrigação referente a taxa condominial deve estar prevista na convenção de condomínio, devendo fazer constar a quantia a ser paga mensalmente pelos condôminos, a forma de pagamento, data de vencimento, e as eventuais sanções/multas decorrentes do atraso ou da inadimplência.

A DÍVIDA ACOMPANHA O IMÓVEL

Assim, não é incomum encontrarmos imóveis à venda com dívidas de condomínio, e dizemos “imóveis com dívidas”, pois a dívida não pertence ao proprietário, mas sim a própria coisa, que é o imóvel! Explicamos:

As taxas condominiais são obrigações chamadas de propter rem (própria da coisa[1])¸ obrigações que pertencem à própria coisa, no caso, ao próprio imóvel. Assim, quando é realizada a venda/transmissão de um imóvel que está inadimplente com o condomínio, o novo proprietário é que será o responsável pelas dívidas, visto que as obrigações (dívidas condominiais) acompanham a coisa, independente de quem era o proprietário no período em a dívida foi contraída.

Nos casos de dívidas impagáveis, que são quase ou até mesmo maiores do que o valor do próprio imóvel, o condomínio, visando efetuar a quitação da dívida, pode, inclusive, penhorar e leiloar o bem.

E se for o único imóvel da família, há como o condomínio penhorar?! Sim, uma das situações em que há a quebra da chamada “impenhorabilidade de bem de família” é nos casos de dívida do imóvel. Lembramos que a dívida condominial é do imóvel, e não da pessoa.

Por fim…

O inadimplemento condominial pode trazer consequências gravíssimas. Desta forma, sempre que for ocorrer uma transação imobiliária de imóvel em condomínio, aconselhamos que seja observado se o imóvel possui alguma pendência financeira com o condomínio, pois, eventualmente, pode ensejar na perda do imóvel, restando apenas a possibilidade de eventual busca por perdas e danos contra o antigo proprietário.

Nos casos em que houverem dívidas de condomínio ao imóvel a ser negociado, a Paiva Nunes aconselha que o valor das obrigações condominiais seja abatido do preço do imóvel, prática costumeira no mercado imobiliário.

Dúvidas: contato@paivanunesadvogados.com.br

[1] Ver também: Tartuce, Flávio. Direito Civil. Direito das Obrigações e Responsabilidade Civil. p. 111. 2017.