Aluguel por temporada em condomínios: entenda os direitos e deveres de síndicos e moradores

O aluguel por temporada (curta duração) explodiu com plataformas digitais. A prática é legal pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991, arts. 48 a 50), mas, dentro de condomínios residenciais, surgem limites importantes: a convenção pode restringir ou até impedir a locação de curta duração, conforme a jurisprudência do STJ, e há propostas de mudança no Código Civil para dar regra expressa sobre o tema. Abaixo, um guia objetivo — no padrão Paiva Nunes — para síndicos e condôminos.

O que é “aluguel por temporada” — e o que a lei já diz

A Lei do Inquilinato define temporada como a locação por prazo não superior a 90 dias, para residência temporária do locatário (férias, estudos, tratamento de saúde, serviços temporários etc.). É contrato residencial, embora de curta duração. Pagamento antecipado e outras particularidades seguem regras específicas da própria lei.

O que os tribunais têm decidido sobre temporada via plataformas

STJ (4ª Turma, 2021): se a convenção prevê destinação exclusivamente residencial, o condomínio pode impedir a cessão “tipo hotel” por plataformas (uso para hospedagem rotativa, com serviços), salvo se a própria convenção autorizar esse modelo. O foco está na destinação do edifício e na proteção à coletividade condominial.

STJ (panorama 2025): decisões recentes reforçam que condomínios podem limitar ou impedir a locação de curta temporada conforme a convenção; o tema segue em debate em casos específicos, mas a linha geral privilegia o que a convenção determina.

Reforma do Código Civil (em discussão): propostas levadas ao Congresso em 2025 apontam que a temporada via plataformas só ocorreria com autorização expressa na convenção ou por deliberação de assembleia; do contrário, presumir-se-ia vedada. (Ainda não é lei — acompanhar a tramitação).

Tradução prática: se a sua convenção condominial disser “uso exclusivamente residencial” sem admitir hospedagem rotativa/serviços, há espaço jurídico para restringir a temporada “modelo hotel” (check-ins sucessivos, alta rotatividade, anúncios “diária” etc.). Se a convenção autoriza ou é silente, cresce a discussão caso a caso — e assembleia pode deliberar ajustes (observando quórum).

Direitos e deveres: um mapa rápido

Para o síndico/condomínio

Aplicar a convenção e o regulamento: fiscalizar o cumprimento da destinação do edifício; advertências/multas devem seguir previsão convencional e quóruns adequados. (Se o condomínio pretende restringir temporada, ideal é texto claro na convenção e, se necessário, alteração com quórum qualificado).

Gestão de segurança e convivência: cadastro de ocupantes, controle de acesso, silêncio, lixo, áreas comuns, número de hóspedes, pets, vagas — sempre conforme a convenção e normas internas, sem invadir direitos de propriedade.

Transparência e prova: se houver autuações, guarde registro de ocorrências (plantões, boletins, reclamações, imagens das áreas comuns) que evidenciem o desvio de destinação (ex.: padrão de hospedagem “hotel”).

Para o morador/proprietário

Checar a convenção antes de anunciar: se a convenção restringe temporada, o anúncio pode gerar sanções internas e litígios. Se permite, respeite capacidade, regras de uso e cadastro.

Contrato de temporada: formalize por escrito, estipule prazo (até 90 dias), valores, depósito (quando aplicável) e regras do condomínio (entregue o regulamento e exija cumprimento).

Responsabilidade por danos e conduta: o locador responde por prejuízos causados pelo seu hóspede e por infrações às normas internas; garanta que o contrato repasse obrigações e multas ao ocupante quando for o caso.

Como ajustar a convenção para tratar do tema (passo a passo)

Auditoria: verifique a destinação atual (residencial? mista?) e se há menções a locação por temporada/“hospedagem”.

Diagnóstico de risco: volume de anúncios na torre, queixas de ruído, segurança, rotatividade, uso de áreas comuns.

Minuta de alteração: inserir cláusula expressa: “permitido/proibido” + condições (cadastro, limites de ocupantes, comunicação prévia, caução, seguro RC, check-in/checkout).

Assembleia: convoque com pauta clara; quórum qualificado para alterar a convenção (via de regra, 2/3 dos condôminos).

Registro: aprove e registre a alteração na matrícula do condomínio para oponibilidade a terceiros.

Perguntas frequentes (FAQ)

1) A lei me garante temporada mesmo se a convenção proibir?

A Lei do Inquilinato autoriza a locação de temporada em geral, mas o STJ admite que condomínios residenciais limitem o uso se a convenção definir destinação incompatível com hospedagem de curta rotatividade.

2) O condomínio pode “mudar a regra do jogo” depois que comprei?

Condomínios podem alterar a convenção com quórum; mudanças passam a valer erga omnes após registro. Discussões sobre direitos adquiridos/expectativa são casuísticas — vale análise jurídica concreta.

3) E a reforma do Código Civil?

Há projeto para vincular a temporada via plataformas à autorização expressa na convenção/assembleia. Ainda não é lei; acompanhe a tramitação.4) Posso sofrer multa por anunciar?

Se a convenção proíbe e você anuncia/loca, o condomínio poderá multar conforme regras internas; sem previsão clara, a aplicação de sanção se torna mais discutível.

Boas práticas para evitar litígios

Síndicos: adotem procedimentos padronizados de cadastro e comunicação; publiquem normas claras; coletem provas antes de punir.

Proprietários: incluam no contrato as regras do condomínio, limitem ocupação, exijam depósito quando cabível, compartilhem manuais de uso.

Assembleias: quando o edifício deseja permitir com regras (e não proibir), especifiquem condições mínimas (cadastro prévio de hóspedes, horário de silêncio, seguro, limpeza, taxa de hospedagem, penalidades).

Conclusão

O aluguel por temporada é lícito e útil ao mercado, mas, em condomínios residenciais, seu exercício depende do que a convenção permite. A jurisprudência do STJ já validou restrições quando a destinação residencial é incompatível com hospedagem de curta rotatividade; e o Congresso discute positivar essa lógica no Código Civil. Para evitar conflitos, clareza na convenção, procedimentos objetivos e contratos bem feitos são decisivos.

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