# Paiva Nunes - Direito Imobiliário

> Escritório especializado em Direito Imobiliário e Patrimonial em Porto Alegre e Região Metropolitana.


## Posts

- [Reajuste Abusivo no Aluguel Comercial: Como o Inquilino Pode Travar a Cobrança e Proteger o Seu Ponto](https://www.paivanunes.com.br/reajuste-abusivo-no-aluguel-comercial-como-o-inquilino-pode-travar-a-cobranca-e-proteger-o-seu-ponto/): Construir um negócio sólido exige anos de suor, investimento em infraestrutura e estratégias pesadas de captação de clientes. Com o tempo, o endereço da sua empresa ganha um valor inestimável: o famoso “ponto comercial” ou “fundo de comércio”. O problema surge quando o proprietário do imóvel percebe o sucesso do seu negócio e decide se apropriar desse esforço, impondo um reajuste de aluguel exorbitante, muitas vezes sob a ameaça de despejo e não renovação do contrato. Muitos empresários, com medo de perder a clientela e o investimento feito no local, acabam cedendo a esses aumentos que destroem a margem de […]
- [A Construtora Faliu e Não Entregou o Meu Imóvel: Como Proteger o Seu Dinheiro e Assumir a Obra](https://www.paivanunes.com.br/a-construtora-faliu-e-nao-entregou-o-meu-imovel-como-proteger-o-seu-dinheiro-e-assumir-a-obra/): Poucos cenários geram tanto pânico no mercado imobiliário quanto o som do silêncio em um canteiro de obras. Você investiu as economias de uma vida, pagou as parcelas religiosamente e, de repente, os operários somem, os portões são trancados e a notícia se espalha: a construtora faliu ou entrou em recuperação judicial. O primeiro pensamento do comprador é o de ruína total. O medo de que o prédio inacabado seja leiloado para pagar dívidas trabalhistas da construtora paralisa as famílias. No entanto, o Direito Imobiliário moderno possui um mecanismo de defesa formidável desenhado exatamente para essa catástrofe. A falência da […]
- [Comprou um Imóvel? Saiba Quando a Cobrança do ITBI Pode Ser Contestada](https://www.paivanunes.com.br/comprou-um-imovel-saiba-quando-a-cobranca-do-itbi-pode-ser-contestada/): A compra de um imóvel envolve um planejamento financeiro rigoroso, mas o comprador frequentemente é pego de surpresa na etapa final: o pagamento do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis). Não é raro que, ao solicitar a guia na Prefeitura para registrar a escritura, o valor do imposto venha acima do esperado. Diversos municípios brasileiros adotam o critério de calcular esse imposto sobre um valor de referência próprio, ou de exigi-lo em momento anterior ao previsto pela legislação. Muitos compradores, com pressa para pegar as chaves ou registrar o bem, acabam pagando a guia sem questionar. O que nem […]
- [Parar de Pagar a Taxa da Multipropriedade: Você Pode Perder a Sua Cota? (O Perigo do Abandono)](https://www.paivanunes.com.br/parar-de-pagar-a-taxa-da-multipropriedade-voce-pode-perder-a-sua-cota-o-perigo-do-abandono/): Quando o investimento em uma cota de resort (multipropriedade) perde o sentido — seja porque as taxas de manutenção subiram de forma abusiva, o pool de locação não dá lucro, ou a família simplesmente parou de viajar —, muitos proprietários tomam uma decisão baseada no desespero e na desinformação: simplesmente param de pagar os boletos. O raciocínio comum é: “Se eu não pagar, o máximo que vai acontecer é o resort cancelar o meu contrato e tomar a cota de volta”. Essa é uma das ilusões mais perigosas do mercado imobiliário. A multipropriedade não é um serviço de assinatura de […]
- [Nova Regra do CNJ Facilita a Venda de Imóvel Para Pagar Inventário: O Fim do Alvará Judicial](https://www.paivanunes.com.br/nova-regra-do-cnj-facilita-a-venda-de-imovel-para-pagar-inventario-o-fim-do-alvara-judicial/): Um dos maiores paradoxos enfrentados por herdeiros no Brasil é a chamada “pobreza patrimonial”: a família herda propriedades de alto valor, mas não possui liquidez (dinheiro em conta) para arcar com os custos sufocantes do inventário — como o ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação), os honorários advocatícios e as pesadas taxas de cartório. Até pouco tempo, a solução para esse impasse era dolorosa e esbarrava na burocracia. Para vender um dos imóveis da herança e usar o dinheiro no pagamento dos impostos, a família era obrigada a solicitar um “alvará judicial”, um procedimento que arrastava a conclusão […]
- [Imóvel Entregue Com Defeito: Construtora é Condenada a Indenizar Cliente Ignorado (E Como Garantir Seus Direitos)](https://www.paivanunes.com.br/imovel-entregue-com-defeito-construtora-e-condenada-a-indenizar-cliente-ignorado-e-como-garantir-seus-direitos/): O recebimento das chaves de um imóvel novo deveria ser a concretização de um planejamento financeiro de anos. No entanto, para milhares de brasileiros, a abertura da porta revela um pesadelo de alvenaria: pisos soltos, rachaduras, infiltrações, portas que não fecham e instalações elétricas malfeitas. A reação padrão das construtoras diante dessas reclamações costuma ser a inércia. Prometem enviar engenheiros que nunca chegam, abrem “chamados” que nunca são respondidos e forçam o comprador a viver em um verdadeiro canteiro de obras. Recentemente, a Justiça puniu essa prática de forma exemplar: uma construtora foi condenada a indenizar um cliente em R$ […]
- [Aumento de IPTU Baseado na Área do Imóvel: O Voto no STF e o Fim do Confisco Municipal](https://www.paivanunes.com.br/aumento-de-iptu-baseado-na-area-do-imovel-o-voto-no-stf-e-o-fim-do-confisco-municipal/): Todo mês de janeiro, proprietários de imóveis e investidores de todo o Brasil encaram o mesmo pesadelo financeiro: a chegada do carnê do IPTU com reajustes que, muitas vezes, beiram o absurdo. Na ânsia de aumentar a arrecadação sem arcar com o desgaste político de aprovar novas leis nas Câmaras de Vereadores, as Prefeituras criaram uma manobra perigosa: atualizar o imposto através de decretos sob a justificativa de readequação da “área construída” ou do valor venal do imóvel. Essa “farra arrecadatória” acaba de esbarrar em um muro intransponível no Supremo Tribunal Federal (STF). Em movimentações recentes e emblemáticas sobre a […]
- [O Papel do Inventariante: Poderes, Deveres e os Riscos Legais da Má Gestão do Espólio](https://www.paivanunes.com.br/o-papel-do-inventariante-poderes-deveres-e-os-riscos-legais-da-ma-gestao-do-espolio/): A abertura de um inventário é, por natureza, um momento de transição patrimonial delicado. Com o falecimento do titular, o patrimônio (agora chamado de espólio) não pode ficar “à deriva” até que a partilha final seja homologada. É necessário que alguém assuma o leme, administre os bens, pague as dívidas e represente a família perante a Justiça e os credores. Essa figura central é o inventariante. Muitos herdeiros disputam o cargo de inventariante acreditando que a posição confere privilégios ou maior direito sobre a herança. Trata-se de um erro estratégico gravíssimo. No Direito Sucessório, a inventariança não é um prêmio; […]
- [Multipropriedade: TJ/SP Estende Condenação a Gestoras e Esvazia a "Blindagem" das SPEs](https://www.paivanunes.com.br/multipropriedade-tj-sp-estende-condenacao-a-gestoras-e-esvazia-a-blindagem-das-spes/): O maior pesadelo do investidor que decide rescindir um contrato de multipropriedade não é perder a ação judicial, mas sim enfrentar o temido cenário do “ganhou, mas não levou”. O mercado de frações imobiliárias arquitetou um modelo de negócios altamente complexo para blindar o capital das grandes redes hoteleiras, utilizando Sociedades de Propósito Específico (SPEs) como “escudos de papel”. Quando o consumidor exige a devolução dos seus valores, a SPE — empresa criada exclusivamente para aquele empreendimento e que assina o contrato de venda — frequentemente se revela uma casca vazia, sem saldo em contas bancárias. Simultaneamente, as gigantes da […]
- [Justiça Concede Liminar e Suspende Cobranças de Multipropriedade em Caldas Novas: O Fim da "Prisão Financeira"](https://www.paivanunes.com.br/justica-concede-liminar-e-suspende-cobrancas-de-multipropriedade-em-caldas-novas-o-fim-da-prisao-financeira/): A cidade de Caldas Novas (GO) é, sem dúvida, a capital nacional da multipropriedade. Com uma oferta massiva de resorts e parques aquáticos, milhares de turistas são abordados anualmente com promessas de férias inesquecíveis e investimentos altamente rentáveis. Contudo, o que começa com brindes e taças de espumante nos estandes de vendas frequentemente termina em arrependimento, taxas abusivas e a vontade desesperada de cancelar o negócio. O grande problema surge quando o comprador pede o cancelamento (distrato). As administradoras e incorporadoras costumam transformar a rescisão em um inferno burocrático, recusando-se a cancelar os boletos e ameaçando negativar o nome do […]
- [Multipropriedade Herdada: Os Herdeiros São Obrigados a Assumir a Dívida do Resort?](https://www.paivanunes.com.br/multipropriedade-herdada-os-herdeiros-sao-obrigados-a-assumir-a-divida-do-resort/): A perda de um familiar é um momento de luto que, inevitavelmente, deságua na burocracia do inventário. Durante o levantamento de bens, muitas famílias são surpreendidas com a descoberta de que o falecido havia adquirido uma cota de multipropriedade (fração de um resort ou hotel). Junto com a promessa de férias, no entanto, chegam os boletos: parcelas do financiamento da cota, taxas de condomínio altíssimas e IPTU. A dúvida que assombra os familiares é imediata: a família é obrigada a continuar pagando essa dívida? O banco ou o resort podem sujar o nome dos herdeiros? A resposta exige frieza e […]
- [Inventário Mais Rápido: CNJ Proíbe Exigência de Certidão Negativa de Débitos em Cartórios](https://www.paivanunes.com.br/inventario-mais-rapido-cnj-proibe-exigencia-de-certidao-negativa-de-debitos-em-cartorios/): A perda de um ente querido já traz dor e sofrimento imensuráveis para a família, situação que frequentemente se agrava ao enfrentar questões legais e burocráticas em torno da herança. No entanto, a via extrajudicial acaba de ganhar um avanço histórico para garantir mais facilidade e celeridade na conclusão da partilha de bens. Uma recente decisão unânime do Conselho Nacional de Justiça (CNJ) determinou que o processo se tornará muito mais prático, ao retirar qualquer exigência de apresentação da Certidão Negativa de Débitos (CND) e da Certidão Positiva de Débitos com Efeitos Negativos (CNEP) para a lavratura de escrituras públicas […]
- [Imóvel de "Segunda Mão" e Vícios Construtivos: O Novo Comprador Pode Processar a Construtora Pelo CDC?](https://www.paivanunes.com.br/imovel-de-segunda-mao-e-vicios-construtivos-o-novo-comprador-pode-processar-a-construtora-pelo-cdc/): O aparecimento de vícios construtivos (infiltrações, rachaduras, falhas estruturais) é um dos maiores focos de litígios no mercado imobiliário. Essas disputas são complexas e dependem fortemente de perícias técnicas para avaliar as causas e a extensão dos danos. Para quem adquire um imóvel na planta ou direto com a construtora, a batalha judicial costuma ser menos árdua graças à proteção do Código de Defesa do Consumidor (CDC). O CDC garante vantagens poderosas, como a facilitação da inversão do ônus da prova (art. 6º, VIII), a ausência de limitação temporal para o surgimento de vícios ocultos baseada na vida útil do […]
- [Dívidas Acompanham o Bem ou a Pessoa? Entenda a Diferença Entre Obrigações Propter Rem e Propter Personam](https://www.paivanunes.com.br/dividas-acompanham-o-bem-ou-a-pessoa-entenda-a-diferenca-entre-obrigacoes-propter-rem-e-propter-personam/): Um dos maiores pesadelos de quem compra ou aluga um imóvel é ser surpreendido com cobranças de dívidas que não fez. Você recebe as chaves da sua nova casa e, semanas depois, chega um aviso de corte de energia por contas atrasadas há meses. Ou pior: o condomínio entra com uma ação judicial ameaçando penhorar o seu apartamento devido a taxas que o antigo dono não pagou. Afinal, a dívida pertence a quem comprou o imóvel ou a quem usufruiu do serviço? No Direito Imobiliário, a resposta para essa pergunta vale milhares de reais e divide-se em dois conceitos fundamentais […]
- [Rescisão de Multipropriedade: Justiça Reduz Multa de 15% para 10% e Freia Abusos](https://www.paivanunes.com.br/rescisao-de-multipropriedade-justica-reduz-multa-de-15-para-10-e-freia-abusos/): Quando o encanto das férias acaba e o adquirente de uma cota de multipropriedade (resort ou hotel) percebe que o investimento se tornou um fardo financeiro, o caminho natural é solicitar o cancelamento do contrato (distrato). É neste momento que a administradora apresenta a conta: multas rescisórias agressivas e taxas administrativas que corroem grande parte do que já foi pago. Muitos consumidores, exaustos pela burocracia, acabam aceitando multas de 20%, 25% ou retenções de comissão de corretagem para se livrar do problema. No entanto, uma recente e importante decisão judicial destacada no portal Migalhas trouxe um fôlego novo e um […]
- [Propaganda Enganosa de Construtora: A Promessa do Estande Tem Força de Lei e Gera Indenização](https://www.paivanunes.com.br/propaganda-enganosa-de-construtora-a-promessa-do-estande-tem-forca-de-lei-e-gera-indenizacao/): A aquisição de um imóvel na planta é, por natureza, a compra de uma expectativa. Para materializar essa expectativa e convencer o cliente a assinar contratos milionários, as construtoras investem pesado em marketing: maquetes físicas gigantescas, vídeos em realidade virtual, folders luxuosos impressos em papel couchê e apartamentos decorados que beiram a perfeição. No entanto, o pesadelo de milhares de brasileiros começa no dia da entrega das chaves. O “bosque privativo” virou um canteiro com três árvores; a “piscina com raia olímpica” mal acomoda meia dúzia de pessoas; a fachada imponente foi substituída por um acabamento de textura barata; ou […]
- [Obra Irregular do Vizinho: O Que Fazer Para Proteger Seu Imóvel e Evitar Prejuízos](https://www.paivanunes.com.br/obra-irregular-do-vizinho-o-que-fazer-para-proteger-seu-imovel-e-evitar-prejuizos/): Poucas situações geram tanta dor de cabeça no mercado imobiliário quanto acordar com o barulho de marretas e descobrir que o seu vizinho iniciou uma obra clandestina. Seja uma janela aberta de frente para o seu quarto, um muro construído fora da divisa, uma laje que despeja água da chuva no seu quintal ou escavações que comprometem a estrutura da sua casa: a construção irregular de um vizinho é um ataque direto ao seu patrimônio e à sua paz. Muitos proprietários hesitam em agir para “evitar brigas”, acreditando que o vizinho tem o direito de fazer o que quiser dentro […]
- [Multipropriedade: Você Pode Ser Cobrado Por Dívida? Entenda os Riscos do Seu Contrato](https://www.paivanunes.com.br/multipropriedade-voce-pode-ser-cobrado-por-divida-entenda-os-riscos-do-seu-contrato/): Adquirir uma cota de multipropriedade (fração imobiliária) geralmente começa com o foco exclusivo no lazer: férias garantidas, resorts de luxo e a promessa de patrimônio para a família. Contudo, quando o “efeito lua de mel” da compra passa e os boletos de condomínio, taxas de manutenção e IPTU começam a chegar, uma dúvida preocupante atinge os compradores: afinal, se eu atrasar os pagamentos, o que pode acontecer? E mais importante: eu posso ser cobrado pela dívida de outro dono que divide o mesmo apartamento comigo? Muitos investidores acreditam erroneamente que, por se tratar de um “clube de férias”, o máximo […]
- [Desmembramento Irregular de Terreno: Como Recorrer e Proteger o Seu Patrimônio](https://www.paivanunes.com.br/desmembramento-irregular-de-terreno-como-recorrer-e-proteger-o-seu-patrimonio/): Uma das práticas mais perigosas – e infelizmente comuns – no mercado imobiliário brasileiro é a famosa venda da “metade do lote” ou a divisão de um grande terreno “de boca” entre herdeiros. O problema começa quando o comprador decide construir ou tentar registrar o imóvel e descobre que a Prefeitura não aprova a planta, o Cartório não aceita a escritura e, para a lei, o seu terreno simplesmente não existe. O desmembramento irregular de um terreno gera uma verdadeira reação em cadeia de problemas: embargos de obras, multas ambientais e a enorme dificuldade para vender ou regularizar o imóvel […]
- [Despejo Extrajudicial no PL 3999/2020: O Que Muda na Prática Para Locadores e Locatários?](https://www.paivanunes.com.br/despejo-extrajudicial-no-pl-3999-2020-o-que-muda-na-pratica-para-locadores-e-locatarios/): O maior medo de quem investe em imóveis para locação não é o calote em si, mas o tempo que a Justiça brasileira leva para resolver o problema. Uma ação de despejo por falta de pagamento pode arrastar-se por anos, consumindo a rentabilidade do proprietário com custas processuais, IPTU e condomínio atrasados. Para tentar colocar um fim a essa lentidão, o Congresso Nacional avançou recentemente com o Projeto de Lei nº 3.999/2020, que institui o Despejo Extrajudicial e a Consignação Extrajudicial de Chaves. Aprovado recentemente pela Comissão de Constituição e Justiça (CCJ), o projeto está a um passo de se […]
- [Imóvel Registrado no Seu Nome, Mas Sem as Chaves? Por Que o STJ Decidiu Que Você Já Paga o Condomínio](https://www.paivanunes.com.br/imovel-registrado-no-seu-nome-mas-sem-as-chaves-por-que-o-stj-decidiu-que-voce-ja-paga-o-condominio/): A cena é clássica no mercado imobiliário: você compra um imóvel na planta ou recém-construído, assina a escritura e realiza o registro na matrícula. No entanto, por causa de atrasos na obra, problemas com o “Habite-se” ou burocracias da construtora, a entrega das chaves não acontece. Dias depois, a surpresa desagradável chega pelos correios: o boleto da cota condominial no seu nome. O senso comum e até mesmo decisões judiciais antigas diriam que, se você não tem a posse (as chaves), a conta não é sua. Contudo, uma recentíssima e unânime decisão da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça […]
- [Credor Pode Penhorar a Parte da Herança de um Herdeiro Endividado? Entenda o Risco](https://www.paivanunes.com.br/credor-pode-penhorar-a-parte-da-heranca-de-um-herdeiro-endividado-entenda-o-risco/): Receber a notícia de que se é beneficiário de uma herança costuma ser sinônimo de alívio financeiro. No entanto, para um herdeiro que está afundado em dívidas, a abertura do inventário pode se transformar em um campo minado. A dúvida que tira o sono de muitas famílias é: o banco ou o credor pode invadir o processo de inventário e tomar a parte que cabe àquele herdeiro específico para pagar a dívida? A resposta é sim. O Judiciário brasileiro possui mecanismos rápidos e agressivos para garantir que o patrimônio herdado seja direcionado para a quitação de débitos. Se você é […]
- [STJ e Arbitragem Imobiliária: O Que Foi Realmente Decidido (E Por Que o Mercado Entendeu Errado)](https://www.paivanunes.com.br/stj-e-arbitragem-imobiliaria-o-que-foi-realmente-decidido-e-por-que-o-mercado-entendeu-errado/): Recentemente, as decisões do Superior Tribunal de Justiça (STJ) sobre a validade das cláusulas de arbitragem no setor imobiliário causaram um verdadeiro alvoroço. O mercado foi inundado por notícias apocalípticas e leituras fragmentadas. Muitos advogados e incorporadoras entraram em pânico, acreditando que o tribunal havia “proibido” o uso da arbitragem em contratos de promessa de compra e venda. Essa interpretação está profundamente equivocada. O problema nunca foi o STJ, mas sim a forma como o mercado redige seus contratos e interpreta a lei. O tribunal não extirpou a arbitragem; ele apenas traçou uma linha dura e inegociável sobre como e […]
- [STF Pode Redefinir a Cobrança de ITBI nas Holdings Imobiliárias: O Que Muda no Seu Planejamento Patrimonial](https://www.paivanunes.com.br/stf-pode-redefinir-a-cobranca-de-itbi-nas-holdings-imobiliarias-o-que-muda-no-seu-planejamento-patrimonial/): A constituição de uma holding familiar ou imobiliária sempre foi o “padrão ouro” para investidores que desejam proteger seus bens, organizar a sucessão e fugir da demora e dos altos custos de um inventário. No entanto, o maior obstáculo para a criação dessa estrutura sempre foi a conta do ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis) exigida implacavelmente pelas Prefeituras no momento de transferir os imóveis da Pessoa Física para o CNPJ da empresa. Essa barreira financeira está prestes a ruir. Um julgamento histórico de repercussão geral no Supremo Tribunal Federal (STF), com andamentos decisivos ao longo deste início […]
- [Leilão Extrajudicial de Banco: Os Riscos Que o Leilão Judicial Não Tem — e Por Que Muita Gente Confunde os Dois](https://www.paivanunes.com.br/leilao-extrajudicial-de-banco-os-riscos-que-o-leilao-judicial-nao-tem-e-por-que-muita-gente-confunde-os-dois/): Comprar imóveis com até 50% de desconto é o principal atrativo que leva milhares de investidores e famílias a entrarem no mundo dos leilões imobiliários. No entanto, o brilho do desconto costuma cegar o comprador iniciante para um detalhe técnico que pode transformar o sonho da casa própria (ou do investimento lucrativo) em um pesadelo jurídico: a diferença abissal entre um leilão judicial e um leilão extrajudicial. Muitos acreditam que “leilão é tudo igual” e confiam cegamente nos editais publicados pelos bancos. Essa confusão custa caro. Entender a natureza da venda é o primeiro passo para não jogar seu capital […]
- [Promessa de Renda com Pool de Locação na Multipropriedade: Por Que Virou Prática Enganosa nos Tribunais](https://www.paivanunes.com.br/promessa-de-renda-com-pool-de-locacao-na-multipropriedade-por-que-virou-pratica-enganosa-nos-tribunais/): O roteiro da venda emocional é sempre o mesmo: você está de férias com a família, é abordado para uma “rápida apresentação” do empreendimento e, em questão de minutos, os consultores colocam uma planilha de rentabilidade na sua frente. A promessa é agressiva e sedutora: além de garantir o lazer da família, você colocará suas semanas não utilizadas em um “Pool de Locação” administrado pelo próprio resort e terá uma renda passiva garantida, pagando as parcelas da própria cota e ainda gerando lucro mensal. O que é vendido como o investimento perfeito logo se revela uma das maiores armadilhas do […]
- [STJ Bate o Martelo: Oferta de Imóvel no Airbnb Exige Aprovação de 2/3 do Condomínio](https://www.paivanunes.com.br/stj-bate-o-martelo-oferta-de-imovel-no-airbnb-exige-aprovacao-de-2-3-do-condominio/): O aluguel de curta duração por meio de plataformas digitais revolucionou o mercado imobiliário e a forma como proprietários rentabilizam seus investimentos. No entanto, a alta rotatividade de hóspedes, o entra e sai constante e os frequentes conflitos envolvendo segurança e sossego transformaram os condomínios residenciais em verdadeiros campos de batalha. Após anos de disputas judiciais isoladas, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) proferiu, em maio de 2026, uma decisão definitiva que coloca um freio de arrumação na locação por plataformas como Airbnb e Booking.com. O recado do Judiciário foi claro: o condomínio tem, sim, o poder […]
- [Perda da Propriedade Rural Extingue Arrendamento e Impede Permanência do Arrendatário no Imóvel](https://www.paivanunes.com.br/perda-da-propriedade-rural-extingue-arrendamento-e-impede-permanencia-do-arrendatario-no-imovel/): O agronegócio brasileiro é impulsionado, em grande parte, por contratos de arrendamento rural. Produtores investem tempo, maquinário, insumos e tecnologia em terras de terceiros, confiando na segurança dos prazos previstos no Estatuto da Terra. Mas o que acontece quando o dono da terra (o arrendador) perde a propriedade por causa de dívidas, leilões judiciais ou consolidação de alienação fiduciária? O produtor que arrendou a área tem o direito de permanecer no imóvel? A resposta do Judiciário, consolidada pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), é um duro golpe para quem trabalha na informalidade: a perda forçada da propriedade pelo arrendador extingue […]
- [Proprietária Que Trancou Imóvel e Descartou Bens de Inquilino é Condenada: O Risco de Fazer "Justiça Com as Próprias Mãos"](https://www.paivanunes.com.br/proprietaria-que-trancou-imovel-e-descartou-bens-de-inquilino-e-condenada-o-risco-de-fazer-justica-com-as-proprias-maos/): Lidar com um inquilino inadimplente é uma das situações mais desgastantes para quem investe em imóveis. A frustração de ver meses de aluguel em atraso, muitas vezes somada ao acúmulo de dívidas de condomínio e IPTU, leva muitos proprietários ao limite da paciência. Nesses momentos de desespero, atitudes drásticas e impulsivas — como trocar as fechaduras, cortar o fornecimento de água e luz ou colocar os pertences do locatário na calçada — parecem soluções rápidas e eficientes. No entanto, uma recente e rigorosa decisão do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJ-MG), divulgada na última semana de abril de 2026, […]
- [Contrato de Multipropriedade Pode Ser Cancelado! Justiça Permite Distrato e Devolução do Investimento](https://www.paivanunes.com.br/contrato-de-multipropriedade-pode-ser-cancelado-justica-permite-distrato-e-devolucao-do-investimento/): A abordagem costuma acontecer de forma descontraída durante as férias: você é convidado para uma apresentação, ganha um brinde e sai de lá com a promessa de ter adquirido uma fração de um resort de alto padrão, garantindo viagens incríveis por um custo muito acessível. No entanto, para milhares de brasileiros, o sonho da multipropriedade (ou time-sharing) rapidamente se transforma em um passivo financeiro. Dificuldade para agendar as semanas de uso, taxas de condomínio que sobem sem controle e, em muitos casos, o atraso ou a paralisação completa das obras do empreendimento quebram a confiança do comprador. Mas quando o […]
- [A Proteção do Bem de Família Não Termina com a Morte do Proprietário: O Impacto no Inventário](https://www.paivanunes.com.br/a-protecao-do-bem-de-familia-nao-termina-com-a-morte-do-proprietario-o-impacto-no-inventario/): A perda de um ente querido é um momento de vulnerabilidade emocional extrema. No entanto, para muitas famílias, o luto é acompanhado pelo medo paralisante de perder o teto onde vivem devido a dívidas deixadas pelo falecido. Uma dúvida angustiante surge: “Agora que o dono da casa morreu e o imóvel entrou no inventário, os credores podem tomá-lo para pagar as dívidas?” Muitos tribunais estaduais vinham decidindo que, uma vez aberto o inventário, o patrimônio do falecido (o espólio) deveria primeiro pagar as dívidas para só depois ser transmitido aos herdeiros. Contudo, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) reafirmou uma […]
- [Locação Comercial: Quem Paga Pela Regularização do Ponto? O Que Diz a Lei e o Contrato](https://www.paivanunes.com.br/locacao-comercial-quem-paga-pela-regularizacao-do-ponto-o-que-diz-a-lei-e-o-contrato/): Um dos maiores pesadelos para qualquer empresário ocorre logo após a assinatura do contrato de locação: o inquilino investe pesado na reforma, compra móveis, contrata equipe e, na hora de abrir as portas, a Prefeitura ou o Corpo de Bombeiros negam o Alvará de Funcionamento porque o imóvel está irregular. A partir desse momento, inicia-se uma verdadeira guerra. O inquilino exige que o proprietário regularize a estrutura. O proprietário, por sua vez, alega que a responsabilidade de obter as licenças é de quem alugou o ponto. Afinal, de quem é a responsabilidade — e quem deve pagar a conta — […]
- [CPF dos Imóveis Já é Realidade em 2026: Você Sabe o Que é o CIB e os Riscos Para o Seu Patrimônio?](https://www.paivanunes.com.br/cpf-dos-imoveis-ja-e-realidade-em-2026-voce-sabe-o-que-e-o-cib-e-os-riscos-para-o-seu-patrimonio/): O cerco fechou para a informalidade no mercado imobiliário brasileiro. Aquela velha prática de manter imóveis sem registro oficial, omitir rendimentos de aluguel ou declarar valores defasados para “economizar impostos” está com os dias contados. A grande novidade que já assombra proprietários e investidores em 2026 é a consolidação do CIB – Cadastro Imobiliário Brasileiro, popularmente batizado como o “CPF dos imóveis”. A imagem não é um exagero: não se trata mais de um projeto do futuro, mas de uma realidade estrutural ligada à nova Reforma Tributária. Mas o que essa sigla significa, na prática, para o seu bolso? O […]
- [STJ Decide: Prazo Decadencial do ITCMD Inicia Apenas com o Registro em Cartório](https://www.paivanunes.com.br/stj-decide-prazo-decadencial-do-itcmd-inicia-apenas-com-o-registro-em-cartorio/): Um dos maiores erros cometidos no planejamento patrimonial e no direito de família é a cultura do “contrato de gaveta”. Muitas pessoas assinam doações, acordos de divórcio e partilhas de bens acreditando que, com o passar dos anos, o Fisco estadual perderá o direito de cobrar os impostos sobre aquela transação. Entretanto, uma importante consolidação jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça (STJ) acabou de vez com essa ilusão. O tribunal definiu que o relógio da decadência para o Fisco cobrar o Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD) sobre imóveis não começa a bater quando as partes assinam o […]
- [Dívida de Condomínio Pode Atingir Herdeiros? Entenda os Limites da Lei](https://www.paivanunes.com.br/divida-de-condominio-pode-atingir-herdeiros-entenda-os-limites-da-lei/): Lidar com a perda de um ente querido traz não apenas o luto, mas também uma série de obrigações burocráticas e financeiras. Uma das maiores dúvidas no momento de realizar o inventário é descobrir que o falecido deixou cotas condominiais em atraso. Afinal, a dívida do apartamento passa automaticamente para os filhos? O condomínio pode bloquear as contas pessoais de quem vai herdar o imóvel? Para responder a essas questões, é preciso entender como a Justiça e o Código Civil separam o patrimônio de quem faleceu do patrimônio de quem fica. A Base Legal: A Dívida Propter Rem e as […]
- [PLP 108 Sancionada: A Lei Que Muda o Jogo das Holdings e da Herança no Brasil](https://www.paivanunes.com.br/plp-108-sancionada-a-lei-que-muda-o-jogo-das-holdings-e-da-heranca-no-brasil/): O planejamento sucessório no Brasil acaba de sofrer uma das maiores transformações das últimas décadas. Com a sanção do Projeto de Lei Complementar 108/2024, que regulamenta a reforma tributária e foi convertido na Lei Complementar 227/2026, o cenário para quem utiliza holdings familiares para proteger e repassar o patrimônio mudou drasticamente. A nova lei não decreta o fim das holdings, mas encerra definitivamente a era do amadorismo tributário. Estruturas criadas apenas para “fugir” de impostos com base em brechas contábeis antigas estão com os dias contados. Entenda o que muda na prática para o seu patrimônio. A Base Legal: O […]
- [Seu Imóvel Foi a Leilão? Você Tem Até 5 Anos Para Resgatar o Dinheiro Que Sobrou](https://www.paivanunes.com.br/seu-imovel-foi-a-leilao-voce-tem-ate-5-anos-para-resgatar-o-dinheiro-que-sobrou/): Perder um imóvel em um leilão é uma das situações mais desgastantes que uma família ou investidor pode enfrentar. No entanto, o que a grande maioria das pessoas e até mesmo profissionais do mercado desconhecem é que o fim do leilão não significa, necessariamente, que você perdeu todo o seu dinheiro. Se o imóvel for arrematado por um valor maior do que a dívida, o banco não pode ficar com o “troco”. Esse dinheiro tem dono: você. Mas atenção, pois o relógio está correndo e a lei estabelece um prazo rígido para que esse resgate seja feito. A Base Legal: […]
- [STJ Confirmou: Imóvel Financiado pelo Banco Também Pode Ser Penhorado por Dívida de Condomínio](https://www.paivanunes.com.br/stj-confirmou-imovel-financiado-pelo-banco-tambem-pode-ser-penhorado-por-divida-de-condominio/): Durante anos, síndicos e administradoras de condomínio esbarraram em uma das desculpas mais frustrantes do mercado imobiliário: “Meu apartamento está financiado, pertence ao banco, então o condomínio não pode penhorar”. Essa blindagem, baseada no contrato de alienação fiduciária, deixava um rombo nas contas do prédio e sobrecarregava os vizinhos que pagavam as taxas em dia. No entanto, o jogo virou. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) tomou decisões históricas e firmou um novo panorama: imóveis financiados sob alienação fiduciária também podem ser penhorados e levados a leilão para quitar dívidas de condomínio. A Base Legal: A Força da Dívida Propter […]
- [Mudança de Regras em Condomínio: Criação de Grupo Gestor Exige Quórum Qualificado](https://www.paivanunes.com.br/mudanca-de-regras-em-condominio-criacao-de-grupo-gestor-exige-quorum-qualificado/): A gestão de um condomínio muitas vezes exige agilidade e a descentralização de decisões. Para isso, é comum que síndicos e moradores sugiram a criação de “grupos gestores” ou comitês com poder de deliberação. No entanto, uma recente decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) acendeu um alerta vermelho para administrações que tentam implementar essas mudanças sem respeitar o rigor da lei. O entendimento reforça que alterar a estrutura de poder e as regras do condomínio não pode ser feito com base em uma simples votação de maioria simples, exigindo a alteração formal da Convenção Condominial. A Base […]
- [O Fiador Pode Ser Cobrado Antes do Inquilino? Entenda o Que Diz a Lei](https://www.paivanunes.com.br/o-fiador-pode-ser-cobrado-antes-do-inquilino-entenda-o-que-diz-a-lei/): Seja por amizade ou laços familiares, ser fiador de um contrato de locação é uma prova de confiança. No entanto, quando o aluguel atrasa e as cobranças começam a chegar, uma dúvida cruel assombra quem emprestou seu nome como garantia: “A imobiliária pode me cobrar antes mesmo de processar o inquilino?” A resposta curta e direta é: Sim, na grande maioria das vezes. Vamos entender o porquê dessa regra e como ela funciona na prática dos contratos imobiliários. Como Funciona a Cobrança na Prática? Pela regra geral do Código Civil Brasileiro (Art. 827), o fiador tem o chamado Benefício de […]
- [Imóvel Danificado por Obra Vizinha: Quem Deve Arcar com o Prejuízo?](https://www.paivanunes.com.br/imovel-danificado-por-obra-vizinha-quem-deve-arcar-com-o-prejuizo/): Poucas situações geram tanta aflição para um proprietário quanto ver rachaduras, infiltrações ou danos estruturais surgirem em sua casa por conta de uma obra no terreno ao lado. A imagem de paredes trincadas e o medo constante de um desabamento tiram o sono de qualquer família. Mas, quando o pior acontece e o seu patrimônio é afetado, de quem é a responsabilidade de pagar por esses prejuízos? Para responder a essa questão, é preciso analisar o que o Código Civil Brasileiro estabelece sobre o Direito de Vizinhança e a Responsabilidade Civil, áreas onde o Judiciário costuma ser extremamente rigoroso para […]
- [Imobiliária e vendedora devem indenizar por anúncio enganoso de vaga de garagem](https://www.paivanunes.com.br/imobiliaria-e-vendedora-devem-indenizar-por-anuncio-enganoso-de-vaga-de-garagem/): No início de 2026, a 12ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG) manteve a condenação de uma imobiliária e da vendedora de um imóvel por propaganda enganosa relativa à vaga de garagem anunciada como “livre”. A decisão confirmou que a vaga na garagem era, de fato, vaga presa, cuja utilização dependia da movimentação de outro veículo — situação que não foi informada à compradora antes da conclusão do negócio. A compradora só tomou ciência da verdadeira condição da vaga após a aquisição do apartamento, quando o condomínio esclareceu que a vaga não poderia ser usada livremente […]
- [Imóveis Inventariados com Dívidas de IPTU: é possível pagar apenas os últimos 5 anos?](https://www.paivanunes.com.br/imoveis-inventariados-com-dividas-de-iptu-e-possivel-pagar-apenas-os-ultimos-5-anos/): Quando um imóvel entra em inventário, é comum que surja uma surpresa desagradável: dívidas antigas de IPTU, muitas vezes acumuladas por anos — ou até décadas.Nesse cenário, herdeiros e cônjuges sobreviventes costumam fazer a mesma pergunta: “Somos obrigados a pagar todo esse IPTU atrasado ou apenas os últimos 5 anos?” A resposta curta é: depende do estágio da cobrança e da atuação do Município.A resposta correta exige compreender a prescrição tributária e a natureza jurídica do IPTU. A seguir, explicamos onde está o limite legal da cobrança e como evitar pagar o que não é mais exigível. IPTU: dívida que […]
- [Os filhos do meu esposo têm direito ao meu imóvel? Entenda a herança em famílias recompostas](https://www.paivanunes.com.br/os-filhos-do-meu-esposo-tem-direito-ao-meu-imovel-entenda-a-heranca-em-familias-recompostas/): As chamadas famílias recompostas ou “famílias mosaico” — formadas por cônjuges com filhos de relações anteriores — são realidade crescente no Brasil e, com elas, surgem relevantes dúvidas patrimoniais no campo do Direito de Família e Sucessões. Uma das questões mais recorrentes envolve a seguinte indagação: os filhos do cônjuge sobrevivente podem herdar ou adquirir direitos sobre imóvel de titularidade exclusiva da esposa? A resposta exige a análise conjunta das regras sucessórias e do regime de bens adotado no casamento. Enteados e direito sucessório: regra geral Nos termos do Código Civil, o parentesco por afinidade — como a relação entre […]

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- [Atraso na entrega](https://www.paivanunes.com.br/atraso_imovel/):   Direito Imobiliário · Atraso de Obra Comprou na Planta e aConstrutora Atrasou a Entrega? Você pagou as parcelas em dia, mas a chave não chega. A partir de determinado prazo, a lei coloca a responsabilidade sobre a construtora — e abre a você o direito de cancelar o contrato com devolução dos valores ou receber indenização pelo atraso. Faça uma análise jurídica gratuita do seu contrato. Analisar Meu Contrato Gratuitamente Atendimento 100% confidencial e protegido por sigilo profissional. 180 Dias — limite legal de tolerância após o prazo 100% Dos valores podem ser devolvidos quando a culpa é da […]
- [Reunião](https://www.paivanunes.com.br/reuniao/): Paiva Nunes — Sua Reunião Está Confirmada Reunião Confirmada Estamos preparados paraouvir você Sua reunião com a equipe jurídica da Paiva Nunes está agendada. Abaixo, preparamos orientações para que possamos aproveitar ao máximo esse momento. Saiba como se preparar Mensagem da equipe Antes da reunião, assista Uma mensagem rápida da nossa equipe com as orientações essenciais para a sua consulta. Seu navegador não suporta vídeos HTML5. Duração: menos de 1 minuto Passo a passo Como se preparar Siga estas etapas para garantir que a reunião seja o mais produtiva possível. 1 Reúna toda a documentação Separe todos os documentos relacionados […]
- [Condominial](https://www.paivanunes.com.br/condominial/): Paiva Nunes – Assessoria Jurídica Condominial e Imobiliária Direito Condominial e Imobiliário Segurança Jurídica para Quem Administra, Mora ou Investe em Condomínios Assessoria especializada para síndicos profissionais e moradores, administradoras, condôminos e conselheiros. Da prevenção de passivos à recuperação de receitas, protegemos o patrimônio coletivo e individual com estratégia, técnica e proximidade. Falar com um Especialista Diagnóstico jurídico gratuito da sua situação condominial. +20 Anos De atuação em Direito Condominial Prevenção Mitigação de litígios e passivos Receita Recuperação financeira do condomínio Quem Atendemos Assessoria Jurídica para Todos os Agentes do Condomínio O ecossistema condominial envolve diferentes figuras com responsabilidades e […]
- [Inventário](https://www.paivanunes.com.br/inventario/): Paiva Nunes – Especialistas em Inventário e Direito Sucessório Advocacia Especializada em Inventários e Heranças Simplifique o Inventário e Libere o Patrimônio da Sua Família Perder um ente querido já é difícil o suficiente. Lidar com burocracias, multas e contas bloqueadas não deveria ser. Nossa equipe cuida de toda a parte legal para que você resolva a partilha com agilidade, pague menos impostos e evite dores de cabeça. Falar com um Advogado Agora Atendimento humano, transparente e protegido por sigilo. +20 Anos De atuação focada na solução de conflitos familiares Mais Ágil Inventários em cartório resolvidos em semanas 100% Digital […]
- [Usucapião](https://www.paivanunes.com.br/usucapiao/): Paiva Nunes – Advocacia Especializada em Usucapião e Direito Imobiliário Advocacia Especializada em Direito Imobiliário A Posse Sem Escritura Pública Coloca Seu Patrimônio em Risco Silencioso A Usucapião (Judicial ou Extrajudicial) é o instrumento jurídico definitivo para transformar a posse mansa e pacífica em propriedade plena, protegendo o seu acervo patrimonial contra credores e disputas sucessórias. Quero Falar com um Especialista Análise preliminar sob rigoroso sigilo profissional. +20 Anos de expertise em demandas imobiliárias 100% Atendimento digital para todo o Brasil Seguro Estratégias jurídicas de mitigação de riscos A Gravidade da Irregularidade Quem Não Registra,Não é Dono Perante a Lei […]
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- [Multipropriedade](https://www.paivanunes.com.br/multipropriedade/): Direito Imobiliário Preso a Uma Cota de Resortque se Tornou umPesadelo Financeiro? Descubra como a Lei do Distrato e o Código de Defesa do Consumidor protegem o seu patrimônio. Cancele sua multipropriedade ou time sharing, interrompa as cobranças abusivas e recupere o valor investido — tudo dentro da lei. Quero Saber Se Tenho Direito Atendimento 100% confidencial e protegido por sigilo profissional. +20 Anos de atuação em Direito Imobiliário 100% Digital — atendemos todo o Brasil R$0 Custo da análise inicial do contrato A Ilusão x A Realidade O que Venderam como SonhoVirou uma Armadilha Taxas que nunca param de […]
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